• 【發(fā)布單位】81002
• 【發(fā)布文號】蘇政辦發(fā)[1998]106號
• 【發(fā)布日期】1998-09-29
• 【生效日期】1998-09-29
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

江蘇省政府辦公廳關于印發(fā)商品房價格管理規(guī)定的通知

江蘇省政府辦公廳關于印發(fā)商品房價格管理規(guī)定的通知
 
（蘇政辦發(fā)〔1998〕106號1998年9月29日）
各市,、縣人民政府,，省各委、辦,、廳,、局,，省各直屬單位：

 省物價局、省建委制訂的《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》,，已經(jīng)省政府同意,，現(xiàn)印發(fā)給你們。請結(jié)合實際,，認真貫徹執(zhí)行,。





 江蘇省商品房價格管理規(guī)定

 （省物價局 省建委 一九九八年九月二十九日）





 第一條 為適應社會主義市場經(jīng)濟體制要求，進一步加強商品房價格管理,，維護房地產(chǎn)市場秩序,，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，根據(jù)《
中華人民共和國價格法》,、《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,、《
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，結(jié)合本省實際,，特制定本規(guī)定,。



 第二條 凡在本省行政轄區(qū)內(nèi)從事商品房管理、開發(fā)經(jīng)營的單位均應遵守本規(guī)定,。



 第三條 本規(guī)定所稱的商品房是指具有經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位建設的商品房,。它包括：

 一、享受政府優(yōu)惠政策和為特定銷售對象建設的經(jīng)濟適用房（包括安居工程房,、解危解困房,、軍轉(zhuǎn)干部房、教師住房,、合作建房等,，下同）；

 二,、普通住宅商品房,；

 三、高檔住宅商品房和非住宅商品房,。



 第四條 省對商品房價格實行統(tǒng)一領導,，分級管理。省級價格主管部門是全省商品房價格的主管部門,。省級價格主管部門會同有關部門根據(jù)國家法律,、法規(guī)和政策，制定全省商品房價格的有關政策,、定價原則和管理規(guī)定,，指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查全省商品房價格管理工作,，負責審核省直及中央部屬駐寧房地產(chǎn)開發(fā)單位建設的經(jīng)濟適用房和普通住宅商品房價格,。

 市,、縣價格部門是本行政區(qū)域內(nèi)商品房價格的主管部門，會同有關部門根據(jù)國家和省的政策制定本行政區(qū)域內(nèi)商品房價格管理實施辦法,，審核本行政區(qū)域內(nèi)的市、縣房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位建設的經(jīng)濟適用房和普通住宅商品房價格,，并報省備案,。



 第五條 商品房價格管理的原則是直接管理和間接管理相結(jié)合。為保證正當競爭,，禁止壟斷價格,，對不同類型的商品房價格實行相應的價格管理形式。

 列入國家經(jīng)濟適用房（安居工程）建設計劃,、享受優(yōu)惠政策的經(jīng)濟適用房,，以及通過集資等方式開發(fā)建設的經(jīng)濟適用房，其價格實行政府指導價或政府定價,；普通住宅商品房實行政府指導價,；高檔住宅商品房和非住宅商品房實行市場調(diào)節(jié)價。

 制定經(jīng)濟適用房和普通住宅商品房價格時,，應當嚴格按照《
中華人民共和國價格法》關于政府指導價和政府定價的規(guī)定辦理,。



 第六條 經(jīng)濟適用房和普通住宅商品房，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位按價格部門核定的價格或在規(guī)定的基準價格3％浮動幅度內(nèi)執(zhí)行預,、銷售價格,。



 第七條 高檔住宅商品房和非住宅商品房價格實行市場調(diào)節(jié)價，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位在商品房預,、銷售后報價格部門備案,。



 第八條 經(jīng)濟適用房和普通住宅商品房預、銷售價格未經(jīng)價格部門審核,，建設或房產(chǎn)部門不予核發(fā)《預（銷）售許可證》,。



 第九條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位可按價格部門審核的經(jīng)濟適用房和普通住宅商品房預售價格向購房者收取購房預付款，購房人所支付的預付款按銀行同期存款利息抵算購房款,。



 第十條 經(jīng)濟適用房和普通住宅商品房竣工并經(jīng)驗收合格交付使用時,，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位與購房人應按實際面積和價格部門審核的銷售價格及時進行結(jié)算，多退少補,。



 第十一條 經(jīng)濟適用房和普通住宅商品房交付期超過預售時合同約定的期限時,，購房人有權提出退房要求，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位必須按預售款加銀行同等存款利息退還購房人,。



 第十二條 商品房價格必須實行明碼標價制度,。商品房標價表（簽）內(nèi)容包括：（1）商品房使用面積單價和建筑面積單價；（2）整套建筑面積（含比例分攤公用面積）和使用面積,；（3）座落位置,，房型簡圖,；（4）樓層、朝向價格增減系數(shù),；（5）商品房價格外代收代付的具體收費項目和收費標準等,，標價表（簽）由價格部門統(tǒng)一監(jiān)制。



 第十三條 商品房價格制定的原則是：以合理成本為基礎,，市場供求為導向,，兼顧國家、企業(yè),、消費者三者利益并考慮樓層,、朝向、質(zhì)量等因素,，實行差別作價,。



 第十四條 價格的構(gòu)成

 一、成本構(gòu)成

 （一）土地征用（出讓）及拆遷補償費：指法律,、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定征用土地及拆遷的補償,、補助、安置等費用,。拆遷舊建筑物回收的殘值和安置中的差價收益應沖減成本,，受讓土地按實際支出的土地出讓費計入成本。

 （二）前期工程費：指開發(fā)項目實施前期工程發(fā)生的費用,，包括規(guī)劃,、設計、項目可行性研究,、水文,、地質(zhì)的勘察、測繪,、通電,、通水、通路,、土地平整等費用,。

 （三）房屋建筑安裝工程費：指列入建筑安裝工程施工圖預算項目的主體房屋建筑安裝費用，一般包括住宅土建（含樁基）工程費,、水電安裝工程費及附屬工程費,。材料價格的處理辦法由各市價格、建設部門按省物價局,、省建委聯(lián)合發(fā)布的工程建設材料預算價格的有關規(guī)定執(zhí)行,。

 （四）附屬公共配套設施費：指列入建筑安裝施工圖預算項目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設施費用,。

 （五）公共基礎設施費：指開發(fā)項目內(nèi)直接為商品房配套建設的道路,、供水,、供電、供氣,、排污,、排洪、照明,、綠化,、環(huán)衛(wèi)等公共基礎設施費用。

 （六）管理費用：指開發(fā)經(jīng)營單位為組織開發(fā)經(jīng)營活動所必需發(fā)生的費用,，以本款前五項之和為基數(shù)的1－3％計算，具體標準由各市制定,。

 （七）銷售費用：指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售商品房而發(fā)生的費用,，以本款前五項之和為基數(shù)的1－2％計算，具體標準由各市制定,。

 （八）財務費用：指開發(fā)經(jīng)營單位為開發(fā)項目籌措建設資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出,、匯兌損益及手續(xù)費。利息支出的計算基數(shù)不超過本款前五項之和的30％,，計算時間為：多層住宅不超過24個月,，高層住宅不超過36個月。利率按國家規(guī)定執(zhí)行,。

 （九）公共設施專項維修資金：公共設施專項維修資金使用管理辦法另行制定,。

 本款1－9項所列費用，必須嚴格按照經(jīng)批準的規(guī)劃設計方案實際發(fā)生的項目執(zhí)行,。未經(jīng)省價格部門批準,，任何單位和個人不得擅自增加或變更。

 二,、利潤

 指商品房開發(fā)經(jīng)營單位按規(guī)定計提的利潤,。利潤的提取基數(shù)為本條第一款成本構(gòu)成中的1－5項之和。

 （一）經(jīng)濟適用房的利潤率最高不得超過3％,；

 （二）普通標準商品住宅的平均利潤率最高不得超過8％,；

 （三）高檔住宅商品房和非住宅商品房的利潤率由開發(fā)商根據(jù)市場供求自主確定。

 三,、稅金

 按國家稅法規(guī)定執(zhí)行,。

 四、住宅差價

 （一）樓層,、朝向差價：由市,、縣價格主管部門根據(jù)各地具體情況確定，但增減差價總額的代數(shù)和應當?shù)扔诹恪?
 （二）質(zhì)量差價：由市,、縣價格主管部門根據(jù)縣以上建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門確認的優(yōu)良工程在最高不超過商品房建筑安裝工程造價的1－1．5％的幅度內(nèi)確定,。

 五,、不得計入住宅商品房價格的費用

 （一）開發(fā)小區(qū)（片）內(nèi)的營業(yè)性用房和設施的建設費用，均執(zhí)行“誰投資,，誰所有,，誰受益”的原則，不得變要通過收費形式無償占用或平調(diào)投資者的資金,。

 （二）按規(guī)定不能計入成本的其他費用,。列入住宅商品房價格的收費項目，由省級人民政府另行公布,。



 第十五條 商品房價格的計算

 商品房價格＝成本＋利潤＋稅金±層次差價±朝向差價±質(zhì)量差價

 本條所稱成本＝土地征用（出讓）及拆遷費用＋前期工程費＋建筑安裝工程費＋附屬公共設施費＋公共基礎設施費＋管理費用＋財務費用＋銷售費用＋公共設施專項維修資金



 第十六條 本規(guī)定制定的有關費率需要變動時,，統(tǒng)一由省價格部門調(diào)整。



 第十七條 商品房價格管理中的違法行為,，按《
中華人民共和國價格法》和有關法律,、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定處罰,。



 第十八條 涉外商品房價格除國家法律,、法規(guī)另有規(guī)定外，均按本規(guī)定執(zhí)行,。



 第十九條 各地可根據(jù)本規(guī)定制定實施細則,，報省備案。



 第二十條 本規(guī)定由省價格部門負責解釋,。



 第二十一條 本規(guī)定自發(fā)布之日起執(zhí)行,。本規(guī)定發(fā)布之前各地已頒布的有關規(guī)定，凡與本規(guī)定相抵觸的,，一律以本規(guī)定為準,。