• 【發(fā)布單位】81002
• 【發(fā)布文號(hào)】蘇政辦發(fā)[1998]106號(hào)
• 【發(fā)布日期】1998-09-29
• 【生效日期】1998-09-29
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

江蘇省政府辦公廳關(guān)于印發(fā)商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定的通知

江蘇省政府辦公廳關(guān)于印發(fā)商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定的通知
 
（蘇政辦發(fā)〔1998〕106號(hào)1998年9月29日）
各市,、縣人民政府,，省各委、辦,、廳,、局，省各直屬單位：

 省物價(jià)局,、省建委制訂的《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》,，已經(jīng)省政府同意,，現(xiàn)印發(fā)給你們,。請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。





 江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定

 （省物價(jià)局 省建委 一九九八年九月二十九日）





 第一條 為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求,，進(jìn)一步加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，根據(jù)《
中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》,、《
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》,，結(jié)合本省實(shí)際，特制定本規(guī)定。



 第二條 凡在本省行政轄區(qū)內(nèi)從事商品房管理,、開發(fā)經(jīng)營(yíng)的單位均應(yīng)遵守本規(guī)定,。



 第三條 本規(guī)定所稱的商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位建設(shè)的商品房。它包括：

 一,、享受政府優(yōu)惠政策和為特定銷售對(duì)象建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房（包括安居工程房,、解危解困房、軍轉(zhuǎn)干部房,、教師住房,、合作建房等，下同）,；

 二,、普通住宅商品房；

 三,、高檔住宅商品房和非住宅商品房,。



 第四條 省對(duì)商品房?jī)r(jià)格實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理,。省級(jí)價(jià)格主管部門是全省商品房?jī)r(jià)格的主管部門,。省級(jí)價(jià)格主管部門會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)和政策,，制定全省商品房?jī)r(jià)格的有關(guān)政策,、定價(jià)原則和管理規(guī)定，指導(dǎo),、協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查全省商品房?jī)r(jià)格管理工作,，負(fù)責(zé)審核省直及中央部屬駐寧房地產(chǎn)開發(fā)單位建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房?jī)r(jià)格。

 市,、縣價(jià)格部門是本行政區(qū)域內(nèi)商品房?jī)r(jià)格的主管部門,，會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)國(guó)家和省的政策制定本行政區(qū)域內(nèi)商品房?jī)r(jià)格管理實(shí)施辦法，審核本行政區(qū)域內(nèi)的市,、縣房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房?jī)r(jià)格,，并報(bào)省備案。



 第五條 商品房?jī)r(jià)格管理的原則是直接管理和間接管理相結(jié)合,。為保證正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng),，禁止壟斷價(jià)格，對(duì)不同類型的商品房?jī)r(jià)格實(shí)行相應(yīng)的價(jià)格管理形式,。

 列入國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房（安居工程）建設(shè)計(jì)劃,、享受優(yōu)惠政策的經(jīng)濟(jì)適用房，以及通過(guò)集資等方式開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房,，其價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià),；普通住宅商品房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),；高檔住宅商品房和非住宅商品房實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

 制定經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房?jī)r(jià)格時(shí),，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《
中華人民共和國(guó)價(jià)格法》關(guān)于政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)的規(guī)定辦理,。



 第六條 經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位按價(jià)格部門核定的價(jià)格或在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)格3％浮動(dòng)幅度內(nèi)執(zhí)行預(yù),、銷售價(jià)格,。



 第七條 高檔住宅商品房和非住宅商品房?jī)r(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在商品房預(yù),、銷售后報(bào)價(jià)格部門備案,。



 第八條 經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房預(yù)、銷售價(jià)格未經(jīng)價(jià)格部門審核,，建設(shè)或房產(chǎn)部門不予核發(fā)《預(yù)（銷）售許可證》,。



 第九條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位可按價(jià)格部門審核的經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房預(yù)售價(jià)格向購(gòu)房者收取購(gòu)房預(yù)付款，購(gòu)房人所支付的預(yù)付款按銀行同期存款利息抵算購(gòu)房款,。



 第十條 經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格交付使用時(shí),，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位與購(gòu)房人應(yīng)按實(shí)際面積和價(jià)格部門審核的銷售價(jià)格及時(shí)進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ),。



 第十一條 經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房交付期超過(guò)預(yù)售時(shí)合同約定的期限時(shí),，購(gòu)房人有權(quán)提出退房要求，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位必須按預(yù)售款加銀行同等存款利息退還購(gòu)房人,。



 第十二條 商品房?jī)r(jià)格必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度,。商品房標(biāo)價(jià)表（簽）內(nèi)容包括：（1）商品房使用面積單價(jià)和建筑面積單價(jià)；（2）整套建筑面積（含比例分?jǐn)偣妹娣e）和使用面積,；（3）座落位置,，房型簡(jiǎn)圖；（4）樓層,、朝向價(jià)格增減系數(shù),；（5）商品房?jī)r(jià)格外代收代付的具體收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，標(biāo)價(jià)表（簽）由價(jià)格部門統(tǒng)一監(jiān)制,。



 第十三條 商品房?jī)r(jià)格制定的原則是：以合理成本為基礎(chǔ),，市場(chǎng)供求為導(dǎo)向，兼顧國(guó)家,、企業(yè),、消費(fèi)者三者利益并考慮樓層、朝向,、質(zhì)量等因素，實(shí)行差別作價(jià),。



 第十四條 價(jià)格的構(gòu)成

 一,、成本構(gòu)成

 （一）土地征用（出讓）及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指法律,、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定征用土地及拆遷的補(bǔ)償、補(bǔ)助,、安置等費(fèi)用,。拆遷舊建筑物回收的殘值和安置中的差價(jià)收益應(yīng)沖減成本，受讓土地按實(shí)際支出的土地出讓費(fèi)計(jì)入成本,。

 （二）前期工程費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施前期工程發(fā)生的費(fèi)用,，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì),、項(xiàng)目可行性研究,、水文、地質(zhì)的勘察,、測(cè)繪,、通電、通水,、通路,、土地平整等費(fèi)用。

 （三）房屋建筑安裝工程費(fèi)：指列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝費(fèi)用,，一般包括住宅土建（含樁基）工程費(fèi),、水電安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。材料價(jià)格的處理辦法由各市價(jià)格,、建設(shè)部門按省物價(jià)局,、省建委聯(lián)合發(fā)布的工程建設(shè)材料預(yù)算價(jià)格的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

 （四）附屬公共配套設(shè)施費(fèi)：指列入建筑安裝施工圖預(yù)算項(xiàng)目,，與主體房屋相配套的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用,。

 （五）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)直接為商品房配套建設(shè)的道路、供水,、供電,、供氣、排污,、排洪,、照明、綠化,、環(huán)衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用,。

 （六）管理費(fèi)用：指開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位為組織開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需發(fā)生的費(fèi)用，以本款前五項(xiàng)之和為基數(shù)的1－3％計(jì)算,，具體標(biāo)準(zhǔn)由各市制定,。

 （七）銷售費(fèi)用：指開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位為銷售商品房而發(fā)生的費(fèi)用，以本款前五項(xiàng)之和為基數(shù)的1－2％計(jì)算,，具體標(biāo)準(zhǔn)由各市制定,。

 （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用：指開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位為開發(fā)項(xiàng)目籌措建設(shè)資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出,、匯兌損益及手續(xù)費(fèi)。利息支出的計(jì)算基數(shù)不超過(guò)本款前五項(xiàng)之和的30％,，計(jì)算時(shí)間為：多層住宅不超過(guò)24個(gè)月,，高層住宅不超過(guò)36個(gè)月。利率按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行,。

 （九）公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金：公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金使用管理辦法另行制定,。

 本款1－9項(xiàng)所列費(fèi)用，必須嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案實(shí)際發(fā)生的項(xiàng)目執(zhí)行,。未經(jīng)省價(jià)格部門批準(zhǔn),，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。

 二,、利潤(rùn)

 指商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位按規(guī)定計(jì)提的利潤(rùn),。利潤(rùn)的提取基數(shù)為本條第一款成本構(gòu)成中的1－5項(xiàng)之和。

 （一）經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)率最高不得超過(guò)3％,；

 （二）普通標(biāo)準(zhǔn)商品住宅的平均利潤(rùn)率最高不得超過(guò)8％,；

 （三）高檔住宅商品房和非住宅商品房的利潤(rùn)率由開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)供求自主確定。

 三,、稅金

 按國(guó)家稅法規(guī)定執(zhí)行,。

 四、住宅差價(jià)

 （一）樓層,、朝向差價(jià)：由市,、縣價(jià)格主管部門根據(jù)各地具體情況確定，但增減差價(jià)總額的代數(shù)和應(yīng)當(dāng)?shù)扔诹恪?
 （二）質(zhì)量差價(jià)：由市,、縣價(jià)格主管部門根據(jù)縣以上建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門確認(rèn)的優(yōu)良工程在最高不超過(guò)商品房建筑安裝工程造價(jià)的1－1．5％的幅度內(nèi)確定,。

 五、不得計(jì)入住宅商品房?jī)r(jià)格的費(fèi)用

 （一）開發(fā)小區(qū)（片）內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用,，均執(zhí)行“誰(shuí)投資,，誰(shuí)所有，誰(shuí)受益”的原則,，不得變要通過(guò)收費(fèi)形式無(wú)償占用或平調(diào)投資者的資金,。

 （二）按規(guī)定不能計(jì)入成本的其他費(fèi)用。列入住宅商品房?jī)r(jià)格的收費(fèi)項(xiàng)目,，由省級(jí)人民政府另行公布,。



 第十五條 商品房?jī)r(jià)格的計(jì)算

 商品房?jī)r(jià)格＝成本＋利潤(rùn)＋稅金±層次差價(jià)±朝向差價(jià)±質(zhì)量差價(jià)

 本條所稱成本＝土地征用（出讓）及拆遷費(fèi)用＋前期工程費(fèi)＋建筑安裝工程費(fèi)＋附屬公共設(shè)施費(fèi)＋公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋管理費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金



 第十六條 本規(guī)定制定的有關(guān)費(fèi)率需要變動(dòng)時(shí)，統(tǒng)一由省價(jià)格部門調(diào)整,。



 第十七條 商品房?jī)r(jià)格管理中的違法行為,，按《
中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和有關(guān)法律、法規(guī),、規(guī)章的規(guī)定處罰,。



 第十八條 涉外商品房?jī)r(jià)格除國(guó)家法律,、法規(guī)另有規(guī)定外,，均按本規(guī)定執(zhí)行,。



 第十九條 各地可根據(jù)本規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則，報(bào)省備案,。



 第二十條 本規(guī)定由省價(jià)格部門負(fù)責(zé)解釋,。



 第二十一條 本規(guī)定自發(fā)布之日起執(zhí)行。本規(guī)定發(fā)布之前各地已頒布的有關(guān)規(guī)定,，凡與本規(guī)定相抵觸的,，一律以本規(guī)定為準(zhǔn)。