• 【發(fā)布單位】81902
• 【發(fā)布文號(hào)】粵府[1998]76號(hào)
• 【發(fā)布日期】1998-11-12
• 【生效日期】1998-11-12
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類(lèi)別】地方法規(guī)

廣東省人民政府關(guān)于發(fā)展居民住宅的通知

廣東省人民政府關(guān)于發(fā)展居民住宅的通知
 
（粵府〔1998〕76號(hào)）
各市、縣,、自治縣人民政府,，省府直屬各單位：

 近年來(lái)，我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快,，對(duì)改善城鎮(zhèn)居民的生活和居住條件,，推動(dòng)我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)發(fā)揮了積極的作用，同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,。但是,，從供給來(lái)看，也存在盲目開(kāi)發(fā),，閑置土地?cái)?shù)量較大,，部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高，商品房大量空置等問(wèn)題,；從住宅消費(fèi)需求來(lái)看,，存在住房商品化程度不高，居民住房消費(fèi)觀念滯后,，二級(jí)市場(chǎng)交易不活躍等問(wèn)題,。為加快我省住宅業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),，現(xiàn)通知如下,。



 一、采取有效措施，推動(dòng)住房商品化的發(fā)展

 （一）根據(jù)國(guó)家房改政策,，各市,、縣在停業(yè)行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自建住房立項(xiàng)審批和全面實(shí)行住房分配貨幣化以后,，居民住宅供求將逐步走向市場(chǎng)化,。為此，各地要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際,，發(fā)展適應(yīng)不同收入家庭消費(fèi)需求的商品住宅,，重點(diǎn)發(fā)展適應(yīng)廣大中低收入家庭消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房。各級(jí)政府要加強(qiáng)政策引導(dǎo),，鼓勵(lì)購(gòu)房,，促進(jìn)流通。

 （二）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃,，堅(jiān)持合理利用土地,，節(jié)約用地的原則，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排,。各地政府要及時(shí)掌握分析經(jīng)濟(jì)適用住房的需求和開(kāi)發(fā)總量,，定期向社會(huì)公布信息，引導(dǎo)建設(shè)和消費(fèi),；要根據(jù)當(dāng)?shù)刂械褪杖爰彝プ≌枨筅厔?shì)和空置商品房情況制定切實(shí)可行的發(fā)展規(guī)劃,，經(jīng)濟(jì)適用住房要形成小區(qū)規(guī)劃、成片開(kāi)發(fā),，并同期建設(shè),、完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施。

 （三）禁止在風(fēng)景區(qū)及外圍保護(hù)地帶,、城鎮(zhèn)公共用地及占用耕地進(jìn)行別墅性質(zhì)的高檔住宅項(xiàng)目建設(shè),，使用山坡地等其他用地進(jìn)行此類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)也要嚴(yán)格控制。對(duì)別墅性質(zhì)的高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要嚴(yán)重按照《
中華人民共和國(guó)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》規(guī)定,，征收15％的投資方向調(diào)節(jié)稅,。

 （四）擴(kuò)展商業(yè)性的個(gè)人購(gòu)房抵押貸款業(yè)務(wù)。引導(dǎo)和支持商業(yè)銀行將住房貸款逐步轉(zhuǎn)向個(gè)人按揭貸款,，不斷創(chuàng)新和完善住房信貸業(yè)務(wù)種類(lèi),，積極擴(kuò)大個(gè)人住房組合貸款業(yè)務(wù)。各商業(yè)銀行要按照中國(guó)人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》和《關(guān)于加大住房信貸投入,，支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》的要求,，制定具體措施，加大住房信貸的力度,，在省內(nèi)所有城鎮(zhèn)推廣、辦理個(gè)人購(gòu)房抵押貸款業(yè)務(wù)，貸款的利率在允許的幅度內(nèi)給予優(yōu)惠,，簡(jiǎn)化手續(xù),，提高服務(wù)效率，推動(dòng)住房信貸業(yè)務(wù)快速發(fā)展,。

 （五）政策性的住房公積金貸款向職工個(gè)人購(gòu)房貸款傾斜,。各地要從住房公積金中劃出一定比例的資金委托銀行發(fā)放低息政策性購(gòu)房抵押貸款，最長(zhǎng)貸款期限20年,。各地要嚴(yán)禁用住房公積金放貸于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，以確保該項(xiàng)資金的安全性、政策性,。

 （六）取消已購(gòu)公有住房上市的限制,，允許職工所購(gòu)公有住房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后即可上市出售，對(duì)職工出售所購(gòu)公有住房新購(gòu)自住商品住房或上市房改房的,，給予一次性稅費(fèi)優(yōu)惠,，對(duì)個(gè)人首次出售房改房取得的收入，按照省地方稅務(wù)局《關(guān)于對(duì)個(gè)人出售,、抵押房改房的行為免征營(yíng)業(yè)稅,、土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并由國(guó)土部門(mén)在辦理土地有償使用手續(xù)時(shí)按售房收入的1％收取土地出讓金,。新購(gòu)住房按《廣東省契稅實(shí)施辦法》有關(guān)規(guī)定繳納契稅,。

 （七）鼓勵(lì)城市房屋拆遷補(bǔ)償采用按產(chǎn)權(quán)面積給予貨幣補(bǔ)償?shù)霓k法，讓被拆遷戶(hù)到房地產(chǎn)市場(chǎng)自由選購(gòu)住房,。被拆遷戶(hù)所購(gòu)商品住宅的投資方向調(diào)節(jié)稅適用稅率按照國(guó)務(wù)院發(fā)布《
中華人民共和國(guó)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》中有關(guān)城鄉(xiāng)個(gè)人住宅的規(guī)定,，比照零稅率予以核定。



 二,、規(guī)范市場(chǎng)行為,，促進(jìn)房地產(chǎn)交易

 （一）建立、健全符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作規(guī)律的房地產(chǎn)交易規(guī)則,，簡(jiǎn)化程序,，規(guī)范服務(wù)。

 1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交易過(guò)程中必須根據(jù)有關(guān)的稅收規(guī)定,，在收取購(gòu)房款項(xiàng)的同時(shí)切實(shí)履行納稅義務(wù),，在法定期限內(nèi)繳納稅款，否則將按照稅法有關(guān)規(guī)定予以處罰,；必須按照買(mǎi)賣(mài)雙方簽定的商品房預(yù)售合同約定的期限,，將符合合同約定條件的商品房交付購(gòu)房戶(hù)使用。開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾可代購(gòu)房者辦理房地產(chǎn)權(quán)證的,，要按承諾的時(shí)間為購(gòu)房者辦妥房地產(chǎn)權(quán)證,。對(duì)不在法定時(shí)間內(nèi)依法繳納稅款及以各種借口拖延辦理房地產(chǎn)權(quán)證的開(kāi)發(fā)企業(yè),，除責(zé)令其必須在限期內(nèi)補(bǔ)辦之外，并將在今后的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批,、商品房預(yù)售項(xiàng)目管理和資質(zhì)年審時(shí)按有關(guān)規(guī)定給予處理,。

 2．各地房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)要向廣大群眾公開(kāi)房地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作的程序和必須具備的條件，并在嚴(yán)格按照省人大常委會(huì)1994年頒布的《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》第十條規(guī)定的基礎(chǔ)上,，簡(jiǎn)化辦事程序,，縮短登記發(fā)證時(shí)間。商品房登記發(fā)證工作要在受理申請(qǐng)之日起60日內(nèi)完成,，為商品房銷(xiāo)售提供便利條件,，促進(jìn)流通。

 3．減少房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)費(fèi)用,。要張榜公布國(guó)務(wù)院,、省人民政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)交易收費(fèi)項(xiàng)目及明令取消的收費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)不符合規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目,，交易方有權(quán)拒付,；按規(guī)定應(yīng)收取的交易環(huán)節(jié)各類(lèi)費(fèi)用應(yīng)按現(xiàn)行商品房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半收取。

 4．大中城市嚴(yán)格控制外地人員購(gòu)買(mǎi)商品房入戶(hù),，并將外地人員購(gòu)買(mǎi)商品房入戶(hù)納入當(dāng)?shù)爻鞘腥丝跈C(jī)械增長(zhǎng)計(jì)劃管理,。從1998年12月1日起，外省人員在廣州購(gòu)房入城市戶(hù)口的做法,，一律停止,。

 （二）加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房的監(jiān)管。根據(jù)省人大常委會(huì)通過(guò)的《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定,，開(kāi)發(fā)企業(yè)要取得商品房預(yù)售許可證必須按照土地管理部門(mén)有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金,，逾期交付的按照與土地管理部門(mén)簽定的土地使用權(quán)出讓合同約定的處罰方式進(jìn)行處罰，繳納滯納金直至解除出讓合同,，收回地塊,；開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在商品房項(xiàng)目所在地的銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專(zhuān)用帳戶(hù)，由預(yù)售的商品房所在地的市,、縣房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理商品房售款的收存和使用,，銀行按房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意支付的數(shù)額撥付。在項(xiàng)目竣工之前,，商品房預(yù)售款只能用于購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料,、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用,。

 （三）切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理,。建立嚴(yán)格的開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年審制度，通過(guò)年審,，對(duì)不符合有關(guān)開(kāi)辦條件或取得開(kāi)發(fā)資質(zhì)后兩年內(nèi)沒(méi)有開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)企業(yè),，一律取消開(kāi)發(fā)資質(zhì),。對(duì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中有違法行為和損害消費(fèi)者合法權(quán)益的開(kāi)發(fā)企業(yè)，視不同情況分別給予通報(bào)批評(píng),、降低開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí),，直至取消開(kāi)發(fā)資質(zhì)的處罰,。

 支持開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)兼并組合,，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，提高綜合開(kāi)發(fā)能力,，達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng),。

 （四）各有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)住宅質(zhì)量、面積計(jì)量和所使用建筑材料,、裝飾材料質(zhì)量的監(jiān)督管理,，維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必須向購(gòu)房戶(hù)提供房屋質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū),，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所出售的商品房應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任；不得使用假冒偽劣建筑材料,、裝飾材料及水電等其他設(shè)施,。購(gòu)房者如發(fā)現(xiàn)住宅質(zhì)量、面積及所使用建筑材料,、裝飾材料與合同不符,，可向建設(shè)主管部門(mén)或消費(fèi)者組織機(jī)構(gòu)投訴。

 （五）發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng),。健全房地產(chǎn)中介的執(zhí)業(yè)規(guī)范和管理,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)咨詢(xún)、評(píng)估和經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)行業(yè)的管理,；按照國(guó)家和省有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定，完善房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資格審查制度和專(zhuān)業(yè)人員資格認(rèn)定制度,。對(duì)出賣(mài)資格證書(shū),，收取掛靠管理費(fèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即取消其資格,。發(fā)展中介服務(wù),，促進(jìn)商品房市場(chǎng)流通。

 （六）規(guī)范已售商品住宅的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，改善服務(wù),，降低收費(fèi)。



 三,、運(yùn)用市場(chǎng)規(guī)律,，促進(jìn)空置商品房銷(xiāo)售

 （一）鼓勵(lì)將空置商品房（1996年8月以前竣工驗(yàn)收后空置的,，下同）轉(zhuǎn)換為安居工程。凡需建設(shè)安居工程的地方,，若開(kāi)發(fā)企業(yè)提出將積壓空置商品房轉(zhuǎn)為安居工程的,，政府應(yīng)予優(yōu)先安排收購(gòu)并執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的安居工程建設(shè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。

 （二）強(qiáng)制開(kāi)發(fā)企業(yè)加快促銷(xiāo),。商業(yè)銀行要采用法律手段,，催收開(kāi)發(fā)企業(yè)空置商品房的貸款。對(duì)催收后所空置商品房賣(mài)不出去或不愿降價(jià)促銷(xiāo)而不能歸還貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，由銀行向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,，拍賣(mài)該企業(yè)空置的商品房以清償債務(wù)。請(qǐng)法院依法對(duì)銀行追收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逾期貸款給予協(xié)助,，優(yōu)先處理,。

 （三）拍賣(mài)配套齊全、質(zhì)量符合條件的成棟空置普通標(biāo)準(zhǔn)商品房,。由政府承辦安居工程的機(jī)構(gòu)投得的,，可以轉(zhuǎn)為安居工程按規(guī)定向中低收入家庭出售。這些項(xiàng)目凡原來(lái)未上繳地價(jià)款和各項(xiàng)費(fèi)用的,，按照安居工程的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)交,；已繳地價(jià)款和各項(xiàng)費(fèi)用，在同一開(kāi)發(fā)企業(yè)以后開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳地價(jià),、費(fèi)用款項(xiàng)中相應(yīng)扣減,，不計(jì)算利息損失。

 （四）各地政府也可收購(gòu)部分配套齊全,、質(zhì)量符合條件的空置商品房以不高于成本租金（包括標(biāo)準(zhǔn)租金,、成本租金）出租給城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)困難和住房困難戶(hù)居住，其應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅,，在2000年底前比照省地方稅務(wù)局《關(guān)于廣東省出售,、出租公房免征營(yíng)業(yè)稅審批管理辦法的通知》中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅,，按規(guī)定報(bào)批后給予免征,。

 （五）對(duì)截至今年年底止積壓商品住宅面積仍然超過(guò)近3年累計(jì)該企業(yè)竣工商品住宅面積20％的開(kāi)發(fā)企業(yè)，各級(jí)計(jì)劃部門(mén)一律停止審批其新的商品住宅建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng),，城市規(guī)劃,、建設(shè)、計(jì)劃等主管部門(mén)分別停止發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建筑施工許可證和投資許可證,。

 各市政府可根據(jù)本通知制定具體的實(shí)施辦法。



 廣東省人民政府

 一九九八年十一月十二日