• 【發(fā)布單位】81507
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1998-11-20
• 【生效日期】1999-05-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

青島市物業(yè)管理條例

 青島市物業(yè)管理條例
 
（1998年11月20日市十二屆
 人大常委會第六次會議通過）
 第一章 總則





 第一條 為規(guī)范本市物業(yè)管理活動,，維護業(yè)主、非業(yè)主使用,，人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,，提高城市管理水平，根據(jù)有關法律,、法規(guī)的規(guī)定,，結合本市實際情況，制定本條例,。



 第二條 本條例所稱物業(yè),，是指已建成并交付使用的城市住宅、公共建筑以及相配套的設備,、設施和場地,。

 本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定對物業(yè)實行專業(yè)化管理和為業(yè)主,、非業(yè)主使用人提供的綜合性服務,。

 本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人,。

 本條例所稱非業(yè)主使用人,，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。



 第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本條例,。



 第四條 青島市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)行政主管部門）主管全市物業(yè)管理工作,。

 青島市物業(yè)管理部門和各區(qū)（市）人民政府確定的部門（以下稱物業(yè)行政管理部門）按照本條例規(guī)定具體負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政管理工作。

 其他有關部門按照各自的職責,，協(xié)同做好物業(yè)管理的有關行政管理工作,。

 街道辦事處對涉及城市管理的物業(yè)管理工作進行監(jiān)督檢查，對物業(yè)管理與居委會工作,、社區(qū)服務的相互關系進行協(xié)調(diào),。




 第二章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會





 第五條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,；業(yè)主人數(shù)較多的，應當按比例推選業(yè)主代表,，組成業(yè)主代表大會,。

 業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)物業(yè)行政管理部門登記，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織,。

 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會,。物業(yè)管理區(qū)域的范圍由物業(yè)行政管理部門按照實際情況劃定。



 第六條 實行物業(yè)管理的新建物業(yè)由物業(yè)行政管理部門會同開發(fā)建設單位組織召開首次業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議,；原有物業(yè)由物業(yè)行政管理部門組織召開首次業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議,。



 第七條 業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議，應當由過半數(shù)持有表決權的業(yè)主或業(yè)主代表出席方可舉行,。

 表決權實行住宅房屋一戶一票；非住宅房屋每一百平方米的建筑面積為一票,，一百平方米以下的有房屋所有權一證的每證一票,。



 第八條 業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議每年至少召開一次。經(jīng)百分之十五的業(yè)主或業(yè)主代表提議,，應當就所提議題召開業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議,。

 業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議應當邀請非業(yè)主使用人和有關部門及街道辦事處、居委會代表列席,。



 第九條 業(yè)主委員會成員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,，由七至十一人組成，設主任一人,、副主任一至二人,。

 業(yè)主不足七人的物業(yè)，業(yè)主委員會的組成,，由全體業(yè)主協(xié)商確定,。

 業(yè)主委員會每屆任期三年，主任,、副主任,、委員可以連選連任。



 第十條 業(yè)主大會和業(yè)主代表大會行使下列職權：

 （一）選舉,、罷免業(yè)主委員會的組成人員,；

 （二）聽取和審議業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,；

 （三）通過和修訂業(yè)主公約,，批準業(yè)主委員會章程；

 （四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定,；

 （五）決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè),；

 （六）決定物業(yè)管理的其他有關事項,。



 第十一條 業(yè)主委員會履行下列職責：

 （一）召集業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議并報告工作；

 （二）負責選聘物業(yè)管理企業(yè)的具體工作,，與物業(yè)管理企業(yè)訂立,、變更或解除物業(yè)管理聘用合同；

 （三）審議物業(yè)管理企業(yè)提出的年度物業(yè)管理工作計劃,，監(jiān)督和評價物業(yè)管理企業(yè)的工作情況,；

 （四）審議物業(yè)管理各項有關資金的收取與使用計劃，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按年度公布收支情況,；

 （五）聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人及物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理工作的意見和建議,；

 （六）配合物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施，協(xié)助,，物業(yè)管理企業(yè)追交欠費,；

 （七）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予，的其他職責,。



 第十二條 業(yè)主委員會應當定期召開會議,。業(yè)主委員會作出的決定應當經(jīng)全體組成人員過半數(shù)通過。



 第十三條 實行物業(yè)管理的,，應當制定業(yè)主公約,。業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議討論通過后生效。



 第十四條 業(yè)主公約和業(yè)主大會,、業(yè)主代表大會,、業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,、非業(yè)主使用人均具有約束力,。

 業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會,、業(yè)主委員會作出的決定,，不得與法律、法規(guī)相抵觸,。




 第三章 企業(yè)與市場管理





 第十五條 物業(yè)管理企業(yè)是指依照法定程序設立,，以物業(yè)管理服務為經(jīng)營業(yè)務，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟組織,。



 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)成立應當具備下列條件：

 （一）有企業(yè)名稱,、章程和固定的辦公場所；

 （二）有健全的組織管理機構和一定數(shù)量的專業(yè)技術及管理人員,；

 （三）有符合規(guī)定的注冊資金,；

 （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件,。



 第十七條 申辦物業(yè)管理企業(yè),，在市南區(qū),、市北區(qū)、四方區(qū),、李滄區(qū)范圍內(nèi)的,，經(jīng)所在區(qū)物業(yè)行政管理部門審查后，報市物業(yè)行政主管部門審批,，在嶗山區(qū),、黃島區(qū)、城陽區(qū)和各縣級市范圍內(nèi)的,，報所在區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門審批,。

 物業(yè)管理企業(yè)應當按規(guī)定辦理工商、稅務等有關登記手續(xù),。

 非本市物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動,，應當經(jīng)市物業(yè)行政主管部門審查批準。



 第十八條 申辦物業(yè)管理企業(yè),，應當提交下列文書資料：

 （一）企業(yè)法定代表人和專業(yè)技術及管理人員的職稱證件,；

 （二）資信證明；

 （三）其他規(guī)定的文書資料,。



 第十九條 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理,，按國家,、省有關規(guī)定執(zhí)行,。



 第二十條 物業(yè)管理企業(yè)需變更登記事項或撤銷的，應當?shù)皆瓕徟?、登記部門辦理變更或注銷登記手續(xù),。



 第二十一條 業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當與其簽訂物業(yè)管理聘用合同,，報物業(yè)行政管理部門備案,。

 選聘物業(yè)管理企業(yè)，一般應當采取公開招標的方式,。

 物業(yè)管理聘用合同有效期一般不超過三年,，到期可續(xù)簽或重新簽訂。



 第二十二條 物業(yè)管理聘用合同期滿一方不再續(xù)簽的,，應當在合同期滿前兩個月通知對方,，由業(yè)主委員會在合同期滿前確定新聘用的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理聘用合同期滿前,，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被撤銷的,，由物業(yè)行政管理部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時實施該區(qū)域的物業(yè)管理，至業(yè)主委員會聘用新的物業(yè)管理企業(yè)止,。在合同執(zhí)行期間發(fā)生爭議的,，在爭議解決之前,，合同雙方不得停止履行義務。

 物業(yè)管理企業(yè)應當在合同終止后的一個月內(nèi),，騰出占用的有關物業(yè)管理辦公和商業(yè)網(wǎng)點用房等各項經(jīng)營設施,，交出有關資料，辦理退租和費用結算等手續(xù),。



 第二十三條 物業(yè)管理收費標準,，采取政府定價或協(xié)商定價的方式確定。




 第四章 物業(yè)管理服務





 第二十四條 新建物業(yè)投入使用至業(yè)主委員會成立并聘用物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理前的前期物業(yè)管理,，由開發(fā)建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)實施,，費用由開發(fā)建設單位承擔。

 開發(fā)建設單位應當在物業(yè)投入使用前制定物業(yè)使用規(guī)定,。開發(fā)建設單位持工程竣工質(zhì)量驗收和規(guī)劃管理驗收證明,、物業(yè)使用規(guī)定、前期物業(yè)管理聘用合同向物業(yè)行政管理部門提出物業(yè)投入使用申請,，經(jīng)批準后方可投入使用,。

 物業(yè)投入使用且入住率達到百分之五十的，應當在業(yè)主委員會成立后的兩個月內(nèi)完成物業(yè)管理企業(yè)的選聘,、物業(yè)管理聘用合同及入住合同的簽訂、實施物業(yè)管理審批手續(xù)的辦理以及物業(yè)管理移交手續(xù)等項工作,。



 第二十五條 原有物業(yè)實行物業(yè)管理的,，須經(jīng)物業(yè)行政管理部門審查同意。



 第二十六條 業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)后,，開發(fā)建設單位或原管理單位和部門應當將物業(yè)管理有關工作移交給業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè),，并提供涉及物業(yè)管理的有關檔案資料。



 第二十七條 開發(fā)建設單位應當按規(guī)定繳納物業(yè)管理公共資金,，公共資金實行專項管理,，專款專用,。該資金的具體收取,、使用和管理辦法，由市人民政府制定,。



 第二十八條 住宅區(qū)開發(fā)建設單位在物業(yè)管理移交時,，應當按開發(fā)建設各類房屋總建筑面積百分之零點五的比例向業(yè)主委員會提供配套的商業(yè)網(wǎng)點用房以及一定面積的物業(yè)管理辦公用房、停車場（庫）,、自行車棚（房）等,，用于業(yè)主委員會辦公和物業(yè)管理企業(yè)辦公及經(jīng)營活動，經(jīng)營所得收入用于該物業(yè)管理區(qū)域管理經(jīng)費的支出,。



 第二十九條 物業(yè)管理辦公用房,、配套商業(yè)網(wǎng)點用房以及停車場（庫）,、自行車棚（房）等設施，其產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有,，任何單位和個人不得擅自占用或改作他用,，不得抵押、交換,、買賣,。已經(jīng)占用或改作他用的，應當在物業(yè)行政管理部門限定的期限內(nèi)騰出并恢復原使用功能,。



 第三十條 物業(yè)管理聘用合同應包括以下內(nèi)容：

 （一）物業(yè)管理的項目,、范圍、內(nèi)容及費用,；

 （二）雙方當事人的權利和義務,；

 （三）管理與服務的標準；

 （四）合同期限及違約責任,；

 （五）其他條款,。



 第三十一條 業(yè)主和非業(yè)主使用人應當與物業(yè)管理業(yè)簽訂入住合同。入住合同應當包括下列主要內(nèi)容：

 （一）物業(yè)名稱,；

 （二）物業(yè)管理企業(yè)名稱,；

 （三）業(yè)主或非業(yè)主使用人情況；

 （四）所使用房屋情況,；

 （五）物業(yè)管理服務內(nèi)容,；

 （六）雙方的權利與義務；

 （七）費用標準及交納時限,；

 （八）違約責任,；

 （九）其他有關事項,。



 第三十二條 物業(yè)管理服務內(nèi)容一般應包括：

 （一）房屋公共部位及其附屬設施的維修,、養(yǎng)護；

 （二）電梯,、二次供水設施等的運行服務,；

 （三）生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔；

 （四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理,；

 （五）協(xié)助當?shù)毓矙C關和基層治保組織搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序及安全巡查工作,；

 （六）庭院綠地及其設施的養(yǎng)護管理,；

 （七）通知有關單位維修有關市政公用設施,；

 （八）物業(yè)管理聘用合同確定的其他事項。



 第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設施管理與物業(yè)管理的具體內(nèi)容和界限,，由市人民政府確定,。原由市政公用設施管理單位承擔的管理職責和服務事項,，不得轉嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔。



 第三十四條 房屋公共部位及其附屬設施的維修費用,，按有關規(guī)定從建立的公共部位維修金中支出,，未建立公共部位維修金或維修金不足的，由業(yè)主依其房屋所占建筑物總面積的比例承擔,。



 第三十五條 業(yè)主房屋內(nèi)部的維修，由業(yè)主自行負責,。

 租賃房屋的維修責任由出租方承擔,，但當事人雙方另有約定的除外。



 第三十六條 在保修期內(nèi)新建物業(yè)的維修,，按國家規(guī)定或房屋出售合同規(guī)定的期限由開發(fā)建設單位負責維修；委托物業(yè)管理企業(yè)保修的,，保修費用由雙方另行約定,。



 第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)提供第三十三條（二）,、（三）,、（五）、（六）項服務的,，應當按價格行政主管部門核定的收費標準和范圍或合同約定向業(yè)主,、非業(yè)主使用人收取公共性服務費用,。

 新建物業(yè)尚未售出部分的房屋,，應由開發(fā)建設單位交納物業(yè)管理有關服務費用，交納標準按已入住房屋收費標準的百分之五十執(zhí)行,。雙方另有約定的按合同執(zhí)行,。



 第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的專項服務事項。應明碼標價,；提供特約服務項目,，費用可由雙方商定。



 第三十九條 供水,、供電,、供氣、供熱,、通信,、有線電視等市政公用設施的管理單位，可以按規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關服務事項，委托給物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一服務,，委托服務費用按市有關規(guī)定或委托合同執(zhí)行,。不實行委托服務的,，應由有關市政公用設施管理單位服務到戶,。



 第四十條 供水、供電,、供氣,、供熱,、道路、排水,、通信,、有線電視等市政公用設施在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、維修,、更新和改造工程,，應當向物業(yè)管理企業(yè)通報，按有關規(guī)定辦理施工手續(xù),，并做好施工后的恢復工作,。



 第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)可以開展并應當支持社區(qū)服務工作。社區(qū)服務工作應當遵守物業(yè)管理的有關規(guī)定,。




 第五章 法律責任





 第四十二條 對未經(jīng)批準從事物業(yè)管理經(jīng)營的,，由物業(yè)行政管理部門責令停止違法行為、沒收非法所得,，并處以一萬元以下罰款,。



 第四十三條 物業(yè)管理企業(yè)違反規(guī)定收取費用的，由價格行政主管部門依法給予處罰,；違反工商行政管理規(guī)定的,，由工商行政管理部門依法給予處罰。



 第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主,、非業(yè)主使用人違反入住合同,，一方當事人有權要求對方當事人依法承擔．違約責任。



 第四十五條 對不按規(guī)定交納費用的業(yè)主和非業(yè)主使用人,，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其限期交納,，逾期仍不交納的,，物業(yè)管理企業(yè)可依法追交,。



 第四十六條 開發(fā)建設單位未辦理審批手續(xù)即將新建物業(yè)投入使用的，由物業(yè)行政管理部門處以五萬元以上,、十萬元以下罰款,。



 第四十七條 開發(fā)建設單位不按規(guī)定繳納物業(yè)管理公共資金，或在物業(yè)管理移交時未按規(guī)定移交物業(yè)管理辦公用房等設施的，由物業(yè)行政管理部門責令其繳納或移交,，并可處五萬元以上,、十萬元以下罰款。



 第四十八條 物業(yè)行政管理部門工作人員濫用職權,、徇私舞弊,、失職瀆職的，由有關部門給予行政處分,；構成犯罪的,，由司法機關依法追究刑事責任。



 第四十九條 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)因履行物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾紛時,，可由物業(yè)行政管理部門調(diào)解,，也可以依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。



 第五十條 當事人對行政處罰決定不服的,，可依照《
中華人民共和國行政訴訟法》和《
行政復議條例》的規(guī)定申請復議或提起訴訟,。逾期不申請復議、不提起訴訟,，又不履行行政處罰決定的,，由作出行政處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。




 第六章 附則



 第五十一條 本條例自1999年5月1日起施行,。