• 【發(fā)布單位】82102
• 【發(fā)布文號】四川省人民政府令第119號
• 【發(fā)布日期】1999-02-26
• 【生效日期】1999-02-26
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

四川省人民政府令

四川省人民政府令
 
（第119號）
 《四川省城市住宅物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)1999年1月28日省人民政府第19次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予發(fā)布施行,。



 省長 宋寶瑞

 一九九九年二月二十六日

 四川省城市住宅物業(yè)管理暫行辦法




 第一章 總則





 第一條 為加強(qiáng)城市住宅物業(yè)管理,，保障住宅物業(yè)的合理使用，維護(hù)住宅的公共秩序,，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境,，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合四川省實際,，制定本辦法,。



 第二條 在四川省行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅物業(yè)管理活動，適用本辦法,。



 第三條 本辦法所稱住宅物業(yè),，是指城市各類住宅及其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和公共場地,。

 本辦法所稱物業(yè)管理,，是指物業(yè)管理企業(yè)與住宅業(yè)主、使用人依據(jù)合同約定,，對各類房屋及其配套的共用設(shè)施,、設(shè)備和綠化、衛(wèi)生,、交通,、治安、環(huán)境容貌等進(jìn)行維護(hù)修繕,、整治等管理或者服務(wù)的活動。

 本辦法所稱業(yè)主,，是指住宅物業(yè)的所有權(quán)人,；使用人是指物業(yè)的承租人或者實際使用的其他人。

 本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè),，是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書和工商營業(yè)執(zhí)照,，接受業(yè)主或者業(yè)主管理委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理委托合同進(jìn)行專業(yè)管理,，實行有償服務(wù)的企業(yè),。



 第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門和市、州,、縣人民政府,、地區(qū)行政公署確定的房地產(chǎn)管理部門是同級人民政府、地區(qū)行政公署物業(yè)管理主管部門,，對本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動實施監(jiān)督,、指導(dǎo),。



 第五條 各級人民政府的規(guī)劃、工商,、公安,、市政公用、環(huán)衛(wèi)等管理部門按照各自的職責(zé),，對住宅物業(yè)管理活動實施監(jiān)督,、指導(dǎo)。城市街道辦事處協(xié)助,、配合有關(guān)部門做好監(jiān)督和指導(dǎo)工作,。



 第六條 住宅物業(yè)由業(yè)主自主管理，業(yè)主可以委托物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)服務(wù)管理,。

 委托物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)服務(wù)管理,，應(yīng)當(dāng)引入競爭機(jī)制，逐步實行招標(biāo)投標(biāo),。



 第七條 業(yè)主或者使用人對住宅的所有權(quán),、使用權(quán)，以及對配套共用設(shè)施,、設(shè)備和公共場地,、綠地依法共同享有的所有權(quán)、使用權(quán)受法律保護(hù),，他人不得侵占,。


 第二章 業(yè)主管理委員會





 第八條 城市住宅區(qū)（樓）應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定實行業(yè)主大會制度，業(yè)主大會討論決定住宅物業(yè)自主管理的重大問題,，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會,。



 第九條 城市住宅區(qū)（樓）有下列情形之一的，由物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門會同住宅出售單位召集業(yè)主召開業(yè)主大會：

 （一）公有住房出售率達(dá)到總建筑面積40％的,；

 （二）商品住房入住率達(dá)到50％的,。



 第十條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)通知全體業(yè)主參加；業(yè)主人數(shù)較多時,，應(yīng)當(dāng)推選業(yè)主代表參加,。

 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)業(yè)主出席；所作出的決定,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席業(yè)主大會的業(yè)主過半數(shù)通過,。

 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)邀請居民委員會和物業(yè)使用人代表列席。



 第十一條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

 （一）選舉,、罷免業(yè)主管理委員會組成人員,；

 （二）審議通過業(yè)主管理委員會章程和業(yè)主公約；

 （三）聽取和審議物業(yè)管理工作報告；

 （四）決定或者授權(quán)業(yè)主管理委員會選聘,、解聘物業(yè)管理企業(yè),；

 （五）決定物業(yè)管理的其他重要事項。



 第十二條 業(yè)主管理委員會設(shè)立后應(yīng)當(dāng)報物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門備案,。備案時需提交業(yè)主管理委員會章程,、業(yè)主大會決定、選舉結(jié)果及其成員名單等有關(guān)資料,。

 一個住宅區(qū)（樓）內(nèi)只能成立一個業(yè)主管理委員會,。



 第十三條 業(yè)主管理委員會由主任、副主任,、委員組成,，在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，數(shù)額應(yīng)當(dāng)為5人以上單數(shù),，每屆任期3年,；因物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更不再是業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)予以改選,；連選可以連任,。



 第十四條 業(yè)主管理委員會履行下列職責(zé)：

 （一）召集并主持業(yè)主大會，并向業(yè)主大會報告物業(yè)管理的實施情況,；

 （二）通過招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè),，并與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理委托合同；

 （三）聽取住宅業(yè)主,、使用人的意見和建議,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施,；

 （四）按照物業(yè)管理委托合同,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平,，依法變更,、解除物業(yè)管理委托合同；

 （五）接受物業(yè)管理主管部門等有關(guān)部門和所在地城市人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督,。

 業(yè)主管理委員會不得從事以營利為目的的經(jīng)營活動。



 第十五條 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用,、維修和其他管理服務(wù)活動的行為規(guī)范,，經(jīng)業(yè)主大會討論通過，對全體業(yè)主具有約束力,。

 物業(yè)業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守業(yè)主公約,。




 第三章 物業(yè)管理企業(yè)





 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和省的有關(guān)規(guī)定向縣級以上物業(yè)管理主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書，經(jīng)工商登記注冊后,，方可從事物業(yè)管理活動,。

 省外物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本省接受委托從事物業(yè)管理活動的,，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)證書和有關(guān)證件到省建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)驗證手續(xù)。



 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

 （一）全面履行物業(yè)管理委托合同,，及時提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù),，提高物業(yè)管理水平；

 （二）接受業(yè)主管理委員會的監(jiān)督,，定期向業(yè)主管理委員會報告工作,；

 （三）組織開展社區(qū)綜合服務(wù)和健康有益的娛樂活動；

 （四）加強(qiáng)內(nèi)部管理,，建立健全物業(yè)維修費用收支記錄等管理制度,；

 （五）接受物業(yè)管理主管部門等有關(guān)部門和住宅所在地人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督。



 第十八條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

 （一）依據(jù)國家和省的有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理公共服務(wù)和代辦服務(wù)費用,；

 （二）依法開展多種經(jīng)營活動和特約有償服務(wù),；

 （三）有權(quán)制止違反本住宅區(qū)（樓）業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的行為；對造成共用設(shè)施,、設(shè)備損壞的,，有權(quán)要求賠償；對嚴(yán)重違反業(yè)主公約和業(yè)主管理委托合同的行為,，有權(quán)依照業(yè)主公約和合同約定及時予以處理,，或交由有關(guān)部門依法處理。




 第四章 物業(yè)管理的實施





 第十九條 新建商品住宅及其配套設(shè)施全部竣工后,，由建設(shè)行政主管部門組織綜合驗收,，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)參與。

 住宅經(jīng)綜合驗收后,，在業(yè)主管理委員會成立前,，暫由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實施物業(yè)管理。公有住房出售后,，未委托物業(yè)管理企業(yè)實施管理的,，暫由出售單位負(fù)責(zé)組織實施物業(yè)管理。

 業(yè)主管理委員會成立后,，由業(yè)主大會或者業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)對住宅物業(yè)實施管理,。



 第二十條 業(yè)主大會或者業(yè)主管理委員會委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理委托合同,。委托合同應(yīng)當(dāng)包括委托管理事項,、管理權(quán)限、管理期限,、管理費用,、雙方的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任、合同變更與解除等條款,。

 物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)使用國家規(guī)定的示范文本,，并報當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案。



 第二十一條 物業(yè)管理委托合同中應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項：

 （一）住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備以及各類管道,、線路的使用管理、維修和更新,；

 （二）保潔服務(wù),、綠化服務(wù)、保安服務(wù),、車輛管理,；

 （三）住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新,；

 （四）業(yè)主或者業(yè)主管理委員會委托的其他事項,。



 第二十二條 委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理時，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)在所在地物業(yè)管理主管部門監(jiān)督,、指導(dǎo)下,，向物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)資料：

 （一）住宅規(guī)劃圖、竣工總平面圖,；

 （二）單體建筑及結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖；

 （三）住宅地下管網(wǎng)結(jié)構(gòu)圖,；

 （四）有關(guān)設(shè)施設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料,；

 （五）依法簽定的質(zhì)量保證協(xié)議；

 （六）物業(yè)管理必需的其他工程建設(shè)資料,。



 第二十三條 住宅自用部位,、自用設(shè)備超過法定保修期后的維修、更新,，由業(yè)主或者使用人負(fù)責(zé),，費用自理。物業(yè)管理委托合同另有約定的除外,。



 第二十四條 住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備超過法定保修期后的維修,、更新，由物業(yè)管理企業(yè)或者管理單位負(fù)責(zé),，其費用在住宅共用部位維修基金,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金中列支。

 住宅戶外供水,、供電,、燃?xì)獾仍O(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù),，由供水,、供電、燃?xì)獾绕髽I(yè)負(fù)責(zé),。



 第二十五條 物業(yè)業(yè)主和使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

 （一）不得違反法律法規(guī),、業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同；

 （二）不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu),、外形及其色調(diào),；

 （三）不得隨意接引、拆除和損壞共用設(shè)施設(shè)備,；

 （四）不得擅自從事經(jīng)營活動,；

 （五）保持物業(yè)的完好、整潔和安全,，不得占用公共場地堆放雜物,，不得隨意傾倒垃圾或者從事污染環(huán)境的其他活動；

 （六）業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)后,，新業(yè)主須在辦妥轉(zhuǎn)讓手續(xù)30日內(nèi)告知物業(yè)管理企業(yè),；

 （七）按照規(guī)定及時繳納物業(yè)管理服務(wù)費用。



 第二十六條 因裝飾裝修危及公共安全或者影響毗鄰正常使用物業(yè)的,，業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)及時改正并負(fù)責(zé)維修,；拒不改正、維修的,，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止,，并實施維修，所產(chǎn)生的費用由物業(yè)業(yè)主或者責(zé)任人承擔(dān),。



 第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同終止或者解除后30日內(nèi),，向業(yè)主管理委員會辦理有關(guān)交接手續(xù)，并報物業(yè)管理主管部門備案,。




 第五章 物業(yè)管理經(jīng)費和專用房屋





 第二十八條 物業(yè)管理經(jīng)費包括共用部位維修基金,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金、公共服務(wù)收費,、代辦服務(wù)收費,、特約服務(wù)收費。



 第二十九條 出售商品住房和公用住房,，應(yīng)當(dāng)按一定比例提取共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，用于住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修及設(shè)備重置,、改造,、更新。

 共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的提取比例,、管理使用辦法，按照財政部,、建設(shè)部《
住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》執(zhí)行,。



 第三十條 物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)可以按照國家和省的有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理公共服務(wù)費。

 物業(yè)管理公共服務(wù)收費實行政府定價或者政府指導(dǎo)價,。物價部門會同物業(yè)管理主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,，確定、調(diào)整物業(yè)管理公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),。

 在已委托實施物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi),，已購買商品房取得產(chǎn)權(quán)后尚未入住的業(yè)主，減半繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費,；尚未售出的商品房,，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照一定比例繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費，具體比例由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定,。



 第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)受供水,、燃?xì)狻⒐╇?、通訊,、光纖網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)的委托，代收水,、氣,、電、通訊,、有線電視等費用的,，按照價內(nèi)倒扣不高于3％的比例向委托企業(yè)收取代辦服務(wù)費，不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費,。



 第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)可以為物業(yè)業(yè)主或者使用人提供代請保姆或者鐘點工,、清洗家用電器、代購商品等專項特約服務(wù),，并由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者住宅使用人協(xié)商收取特約服務(wù)費,。



 第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，向物價部門申領(lǐng)經(jīng)營性收費許可證,，實行亮證收費,。



 第三十四條 開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)住宅法定保修期內(nèi)的保修義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)將保修費用交由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定使用,。



 第三十五條 物業(yè)管理經(jīng)費的收取和使用,，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一管理,、專款專用,，嚴(yán)格帳務(wù)核算,，并按年度向物業(yè)業(yè)主和使用人公布。



 第三十六條 商品房開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定,，配套修建必需的物業(yè)管理用房。業(yè)主,、業(yè)主管理委員會委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理,，應(yīng)當(dāng)提供必需的物業(yè)管理用房。




 第六章 法律責(zé)任





 第三十七條 違反本辦法第十六條規(guī)定,，未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書,、未辦理資質(zhì)驗證手續(xù)或者超出資質(zhì)證書核定范圍從事物業(yè)管理服務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正或者不具備從業(yè)條件的,，責(zé)令停止從事物業(yè)管理活動，可處2千元以上2萬元以下罰款,。



 第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十七條規(guī)定,，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期改正；逾期不改正或者嚴(yán)重侵犯業(yè)主,、使用人權(quán)益的,，處3萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的,，降低直至取消物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì),。

 物業(yè)管理企業(yè)工作人員嚴(yán)重瀆職，或者侵犯業(yè)主,、使用人財產(chǎn)權(quán)或者人身權(quán)的,，業(yè)主管理委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)對有關(guān)責(zé)任人員予以解聘，并提請物業(yè)管理等有關(guān)主管部門依法處理,。



 第三十九條 物業(yè)管理企業(yè)在住宅區(qū)內(nèi)未經(jīng)業(yè)主管理委員會同意和城市規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn),，擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物或者隨意占用公共場地,、綠地的,，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀,；逾期不改正的,，有關(guān)主管部門可以依法強(qiáng)制拆除，并予以行政處罰,，物業(yè)管理主管部門可以降低直至取消物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì),。



 第四十條 物業(yè)業(yè)主或者使用人違反本辦法第二十五條規(guī)定的,，由物業(yè)管理等有關(guān)主管部門按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。



 第四十一條 業(yè)主大會,、業(yè)主管理委員會所作出的決定違反本辦法規(guī)定的,，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷，并通知全體業(yè)主,。



 第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)業(yè)主或者使用人一方違反物業(yè)管理委托合同的,，另一方有權(quán)按照合同約定解除委托合同，并追究違約方的違約責(zé)任,。



 第四十三條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的,，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院提起訴訟。逾期不申請復(fù)議,、不提起訴訟又不履行的,，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。




 第七章 附則



 第四十四條 四川省城市區(qū)域內(nèi)的其他各類房屋建筑實施物業(yè)管理,，參照本辦法執(zhí)行,。



 第四十五條 本辦法中有關(guān)用語的含義為：

 （一）住宅自用部位，是指一套住宅戶內(nèi)自用的客廳,、房間,、廚房、衛(wèi)生間,、陽臺,、天井和庭院（含圍墻）以及室內(nèi)粉飾等部位。

 （二）住宅自用設(shè)備,，是指住宅戶內(nèi)的門窗,、衛(wèi)生潔具和供水、排水,、燃?xì)夤艿?、電線、各類表具等設(shè)備,。

 （三）住宅共用部位,，是指住宅建筑的主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體,、柱,、梁、樓板,、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳,、樓梯間,、走廊通道等,。

 （四）住宅共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅區(qū)（樓）內(nèi),，建筑費用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道,、落水管、天線,、水箱,，加壓水泵、鍋爐,、電梯,、供電線路、照明,、暖氣線路、煤氣線路,、消防設(shè)施,、道路、路燈,、溝渠,、池、井,、非經(jīng)營性車場車庫,、公益性文體設(shè)施及共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。



 第四十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。