• 【發(fā)布單位】83002
• 【發(fā)布文號】瓊府[1999]34號
• 【發(fā)布日期】1999-05-06
• 【生效日期】1999-05-06
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

海南省人民政府關(guān)于印發(fā)深化城鎮(zhèn)住房 制度改革促進(jìn)住宅業(yè)健康發(fā)展意見的通知

 海南省人民政府關(guān)于印發(fā)深化城鎮(zhèn)住房
 制度改革促進(jìn)住宅業(yè)健康發(fā)展意見的通知
 
（瓊府〔1999〕34號）
各市、縣、自治縣人民政府,，省政府直屬各單位：

 《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革促進(jìn)住宅業(yè)健康發(fā)展的意見》業(yè)經(jīng)省政府第12次常務(wù)會議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。



 海南省人民政府

 一九九九年五月六日



 關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革促進(jìn)住宅業(yè)健康發(fā)展的意見



 為了貫徹落實《
國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）精神,，在國家統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下，從我省的實際出發(fā),，因地制宜,、積極穩(wěn)妥地全面配套推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，實行新房新制度,，建立住房貨幣化分配制度,，完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，推動我省住宅業(yè)的健康發(fā)展,，特提出以下意見：



 一,、停止實物分配住房

 （一）停止住房實物分配，新購,、建職工住房,，除1999年1月1日前批準(zhǔn)規(guī)劃報建、1999年12月31日前竣工的公有住房可按照《
國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號）規(guī)定的成本價向職工出售外,，其余經(jīng)濟(jì)適用住房實行政府限價向職工出售,、并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向購房職工發(fā)放貨幣化補(bǔ)貼，或采取職工集資合作的方式興建,。

 （二）對現(xiàn)有公房,，除調(diào)劑一部分騰空舊房作為廉租住房或周轉(zhuǎn)房外，可售公房要按照國發(fā)〔1994〕43號文規(guī)定的成本價向職工出售,，一律停止標(biāo)準(zhǔn)價售房,。各市、縣都要嚴(yán)格執(zhí)行售房政策和價格標(biāo)準(zhǔn),，不得違反規(guī)定增加優(yōu)惠折扣項目或提高折扣幅度,。

 （三）職工租住的公有住房，除因房改政策規(guī)定暫不宜出售的外,，要按照國家房改政策要求和租金改革規(guī)劃逐年提高租金標(biāo)準(zhǔn),，爭取2000年住房租金達(dá)到占當(dāng)?shù)兀ㄖ甘小⒖h,，下同）雙職工家庭平均工資的15％,。

 職工租住政策規(guī)定暫不宜出售的公有住房，租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到當(dāng)?shù)禺?dāng)年雙職工家庭平均工資的8％后,，不再提高,。

 在逐年提高租金標(biāo)準(zhǔn)的同時,，要考慮職工的承受能力，對離休老干部,、經(jīng)濟(jì)困難的職工家庭戶以及經(jīng)民政部門確定的社會救濟(jì)戶,、享受國家撫恤的烈士遺屬和孤老優(yōu)撫戶，可適當(dāng)減免住房租金,，提供廉租住房,，具體辦法由市、縣人民政府制定,。

 要按規(guī)定搞好住房租金計收工作,，租金收入納入單位住房基金，實行專戶管理,。



 二,、逐步實行住房貨幣化分配

 （四）停止實物分配住房后，逐步實行住房貨幣化分配,。住房貨幣化分配包括逐步提高職工住房公積金的繳存比例和按規(guī)定向職工發(fā)放住房補(bǔ)貼,。

 （五）房價收入比（即建筑面積為60平方米的成套經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價與當(dāng)?shù)仉p職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財政,、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū),，可向未享受政府住房優(yōu)惠或資助的職工（指未按房改政策購買公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房，也未參加集資合作建房,，或僅享受住房租金補(bǔ)貼,、住房租金減免而未享受政府其他形式住房資助的職工。下同）發(fā)放住房補(bǔ)貼,。發(fā)放住房補(bǔ)貼可以采取職工購買自住住房（包括購買經(jīng)濟(jì)適用住房和商品住房,，但按房改政策購買公有住房或參加集資合作建房除外）時一次性發(fā)放方式，也可以采取按月發(fā)放方式,，由單位根據(jù)實際情況自行選擇,，職工個人只能享受其中一種。

 （六）住房補(bǔ)貼額為每平方米補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與應(yīng)補(bǔ)貼面積的乘積,。每平方米補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)按不高于當(dāng)?shù)匦陆ń?jīng)濟(jì)適用住房平均價格與平均每平方米建安工程費(fèi)之差測定,。經(jīng)濟(jì)適用住房平均價格按保本微利原則，根據(jù)當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi),、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi),、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）,、管理費(fèi),、貸款利息、稅金和3％以下的利潤等8項因素計算。由當(dāng)?shù)厝嗣裾磕隃y算審核,，并報經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后公布實行,。

 職工購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在本人應(yīng)享受控制標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的面積實行政府限價,，并可按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)給予購房補(bǔ)貼,；超標(biāo)面積部分實行市場價，不給予購房補(bǔ)貼,。2000年以后,，根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，在進(jìn)一步完善住房貨幣化分配的前提下,，逐步過渡到由職工個人自行解決住房，加快住房社會化,、商品化的步伐,。

 購房補(bǔ)貼資金可從單位住房基金中支付。地方財政建立住房補(bǔ)貼基金,，列入預(yù)算內(nèi)管理,，用于支付經(jīng)費(fèi)來源屬財政撥款的行政事業(yè)單位中單位住房基金不足的職工購房補(bǔ)貼。企業(yè)和自收自支事業(yè)單位的職工購房補(bǔ)貼由單位自籌解決,。

 補(bǔ)貼資金在職工購買住房時直接劃入售房單位,，用以支付購房款，不得由職工提現(xiàn)或挪作他用,。

 （七）有條件采取按月發(fā)放住房補(bǔ)貼方式的單位,，具體分配方案報房改部門核準(zhǔn)。按月發(fā)放的住房補(bǔ)貼按住房公積金的管理辦法,，由住房資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理,，專款專用,。

 （八）貫徹國務(wù)院發(fā)布的《
住房公積金管理條例》（國務(wù)院令第262號）,，全面實行住房公積金制度。各市,、縣財政預(yù)算內(nèi)單位,，應(yīng)全面普及住房公積金制度。自收自支的事業(yè)單位和各類企業(yè),，包括國有和集體企業(yè),、股份制企業(yè)、外資及港澳臺投資企業(yè),、聯(lián)營企業(yè),、私營企業(yè)都要加緊推行住房公積金制度，保障勞動者的合法權(quán)益。經(jīng)濟(jì)條件好的單位應(yīng)逐步提高住房公積金繳存比例,。經(jīng)濟(jì)困難的單位,，可適當(dāng)降低住房公積金繳存比例，先入軌后提高,。工資收入低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)的職工,，由單位辦理一定期限的緩繳手續(xù)。



 三,、積極促進(jìn)居民住宅業(yè)的發(fā)展

 （九）國務(wù)院決定把海南作為全國盤活房地產(chǎn)試點(diǎn)地區(qū),。在處置海南積壓房地產(chǎn)期間，?？谑?、三亞市、瓊山市要按照《海南省人民政府關(guān)于嚴(yán)格控制?？谑?、三亞市、瓊山市新建商品房有關(guān)問題的通知》（瓊府〔1999〕6號）的有關(guān)嚴(yán)格控制新建商品房,，其他市,、縣可根據(jù)本地的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和中低收入職工的住房需求情況，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)總體規(guī)劃,，編制經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計劃,，納入地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃，以行政劃撥方式提供經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地,，按照統(tǒng)一規(guī)劃,，統(tǒng)一建設(shè)，分步實施,，以銷定建,，逐步完善的辦法建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)。經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)實行政府限價銷售,。具體銷售價格根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房的實際建設(shè)成本和3％以下的控制利潤以及地段差價調(diào)節(jié)等因素確定,，由經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門會同物價等部門共同核定，并報當(dāng)?shù)厝嗣裾畬彾▓?zhí)行,。要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),，落實銀行貸款，多渠道籌集建設(shè)資金,，加快工程建設(shè),，樹立住宅小區(qū)的樣板項目，發(fā)揮示范作用,。

 （十）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)實行招標(biāo)投標(biāo)制度,，用競爭方式確定開發(fā)建設(shè)單位和施工單位。面向社會銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)，政府主管部門要與開發(fā)建設(shè)單位簽訂合同,，約定建筑標(biāo)準(zhǔn),、質(zhì)量等級、工程造價,、竣工日期,、工程監(jiān)理等，并對購房者資格進(jìn)行審核,。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同,，保證住房質(zhì)量。工程竣工后主管部門要抓緊辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù),，做到建好一幢,，完稅一幢，辦證一幢,。住房交付使用時,，開發(fā)建設(shè)單位向購房戶提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按合同約定抓緊辦理購房戶房地產(chǎn)權(quán)證,。

 （十一）單位可以在符合城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃,，并妥善解決配套建設(shè)的前提下,，利用自有土地組織職工集資合作建房,。本單位職工集資合作建房所用的自有土地，原屬劃撥的,，仍保留劃撥使用權(quán)性質(zhì),，申請用地變更登記，免收土地出讓金,。職工參加單位集資合作建房,，個人出資額原則上不得低于建安工程費(fèi)。單位集資合作建房只能出售給本單位,、本系統(tǒng)職工,，不準(zhǔn)對外銷售。建房竣工交付使用后,，經(jīng)房改部門核定產(chǎn)權(quán)比例,，房產(chǎn)部門給予辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。

 （十二）要按照《海南省城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房管理規(guī)定》（省政府令第57號）要求,，落實經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的優(yōu)惠政策,，取消各種沒有法律、法規(guī)依據(jù)的攤派,、集資和收費(fèi),；對經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限部門批準(zhǔn)的各種行政性收費(fèi)，已經(jīng)免征的，繼續(xù)免征,，未免征的,，減半征收；小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性配套費(fèi)用不得攤?cè)胱》砍杀?，供水,、供電、供氣,、電信設(shè)施等配套費(fèi)用逐步通過調(diào)整公用事業(yè)價格的辦法解決,。

 （十三）根據(jù)居民的實際需求，有計劃地將部分產(chǎn)權(quán)明確,、無借貸糾紛或其他訴訟事項的現(xiàn)存商品住宅,，轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用住房，允許單位按規(guī)定購房并按房改政策向職工出售,，或按經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)政策給購房職工發(fā)放住房補(bǔ)貼,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售這部分住房應(yīng)繳而未繳的稅費(fèi)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房主管部門核準(zhǔn)后,，可按經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)政策辦理,。

 （十四）加強(qiáng)售后房屋維修、管理服務(wù),。職工購買的住房,，室內(nèi)各項維修開發(fā)由購房人負(fù)擔(dān)。已售公有住房從售房收入中按規(guī)定比例提取共同部位,、共用設(shè)施的維修基金,；維修基金不足支付共同部位、共用設(shè)施維修費(fèi)用的,，由有關(guān)購房戶共同分擔(dān),。新建住宅小區(qū)實行社會化、專業(yè)化新型物業(yè)管理,，成立業(yè)主管委會,，擇優(yōu)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)按與業(yè)主管委會簽訂的合同做好物業(yè)管理和服務(wù),。合同應(yīng)約定服務(wù)期限,，合同期滿后通過競爭方式重新選聘。物業(yè)管理企業(yè)要采取各種措施提高效益,，減少收費(fèi),，提高服務(wù)質(zhì)量，為居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境,。

 （十五）支持居民在統(tǒng)一規(guī)劃的住宅區(qū)內(nèi),，購買宅基地自建低層獨(dú)立式住宅,，逐步提高居民的居住水平。



 四,、發(fā)展住房金融,，拓寬住房融資渠道

 （十六）省和各市、縣都要建立健全房改資金管理機(jī)構(gòu)和管理制度,，進(jìn)一步加強(qiáng)對住房公積金等住房資金的管理,，接受財政、審計等部門的監(jiān)督,，確保住房資金專用于住房建設(shè),、住房維修和購房補(bǔ)貼。

 （十七）房改資金管理機(jī)構(gòu)要與銀行,、保險部門互相配合,，積極開展住房公積金政策性個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，支持參加住房公積金的職工購,、建或大修自住房,。

 （十八）積極爭取商業(yè)銀行、保險機(jī)構(gòu)的支持,，開展商業(yè)性個人住房抵押貸款業(yè)務(wù),，或者住房公積金政策性貸款與銀行商業(yè)性貸款相組合，保證貸款安全,，適當(dāng)擴(kuò)大貸款比例,，延長貸款期限，更有效地提高職工購,、建房支付能力,。

 （十九）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)堅持以個人出資為主的投資體制,。新建經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)要堅持住房預(yù)售,，根據(jù)需求確定建設(shè)規(guī)模，同時要發(fā)動職工集資合作建房,。以預(yù)售房款和職工集資款作為建房的主要資金來源,，以住房基金和銀行貸款配套支持，確保較高的建設(shè)資金到位率,，促進(jìn)工程順利建設(shè),。



 五、培育和規(guī)范職工已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房交易市場

 （二十）在認(rèn)真查處房改過程中違紀(jì)違法行為的基礎(chǔ)上,，逐步建立職工已購公有住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房的普通商品房統(tǒng)一的住房交易市場。職工已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房,，除原房屋買賣協(xié)議中有限制上市交易約定的,，以及法律,、法規(guī)規(guī)定不得上市交易的情形外，在取得房屋所有權(quán)證后可依法上市交易,。職工擁有全部產(chǎn)權(quán)的,，可依法進(jìn)行房屋買賣、產(chǎn)權(quán)交換和租賃,；擁有部分產(chǎn)權(quán)的,，經(jīng)產(chǎn)權(quán)共有單位書面同意，可依法進(jìn)行房屋買賣和租賃,，按現(xiàn)行房改政策規(guī)定補(bǔ)足成本價款取得全部產(chǎn)權(quán)后,，也可依法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)交換。

 （二十一）職工已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易,，按房屋所在城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或房屋租賃的程序辦理交易手續(xù),，并照章繳納稅費(fèi)。

 其中,，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房出售或租賃,，必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)共有單位同意，且在同等價格條件下產(chǎn)權(quán)共有單位有優(yōu)先購買權(quán)或承租權(quán),。出售或租賃的收益在繳納交易稅費(fèi)后的余額,，按原定產(chǎn)權(quán)比例在產(chǎn)權(quán)共有人之間進(jìn)行分配。產(chǎn)權(quán)共有單位所得的收益納入單位住房基金管理,。

 （二十二）職工已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易中所得收益,，依法繳納個人所得稅。計算住房出售應(yīng)納稅所得額時,，原購房支付的總房價款列為其中的減除項目,。

 （二十三）職工已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易后，不得再按房改政策規(guī)定購,、建公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房或享受政府其他住房資助,。



 六、推進(jìn)企業(yè)的住房制度改革

 （二十四）要切實解決國有企業(yè)和國有資產(chǎn)管理改革中的職工住房問題,，進(jìn)一步深化企業(yè)住房制度改革,。

 未改制的國有企業(yè)在國有資產(chǎn)委托運(yùn)營或授權(quán)管理中，未列入委托或授權(quán)資產(chǎn)的公有住房,，可按照出售公有住房的政策規(guī)定向職工出售,；已列入委托或授權(quán)資產(chǎn)的公有住房，經(jīng)委托方和被委托方,，或授權(quán)方和被授權(quán)方協(xié)商同意,，修訂協(xié)議，也可按照出售公有住房的政策規(guī)定向職工出售,。售房收入納入產(chǎn)權(quán)單位的單位住房基金管理,。

 國有企業(yè)在改制重組中,，已從企業(yè)總資產(chǎn)中作為非經(jīng)營性資產(chǎn)剝離的公有住房，可按出售公有住房的政策規(guī)定向職工出售,，售房收入納入改制重組后的企業(yè)的單位住房基金管理,。

 （二十五）股份有限公司、有限責(zé)任公司和股份合作制的職工住房,，未作價入股的,，可參照出售公有住房的政策規(guī)定向職工出售，售房收入納入單位住房基金管理,。已作價入股的職工住房,，可由公司或股份合作制企業(yè)遵循資本保全原則，制定具體售房方案,，提請股東會或股東大會審議通過（其中股份有限公司還須經(jīng)證券管理部門審批同意）,，報房改部門辦理。為保全資本金（或股本金）,，可適當(dāng)上浮售房價格,，售房中給予職工的折扣優(yōu)惠可支用公益金彌補(bǔ)。售房收入要按規(guī)定提留住宅共用部位和共同設(shè)備維修基金,，并劃歸單位住房基金專戶管理,，其余的作為資本金（或股本金）回收。

 （二十六）鼓勵有條件的企業(yè)主要通過提高住房公積金繳存比例和發(fā)放住房補(bǔ)貼等方式,，實行住房貨幣化分配,。



 七、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),，嚴(yán)肅紀(jì)律,，確保房改工作順利推進(jìn)

 （二十七）各市、縣都要貫徹執(zhí)行國務(wù)院的有關(guān)方針政策和省委,、省政府的統(tǒng)一部署,，加強(qiáng)對房改工作的領(lǐng)導(dǎo)，結(jié)合本地區(qū)實際制定具體的實施方案和配套辦法,，報經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后實施,。中央駐瓊單位和省屬單位的房改工作,，按照屬地政策,，實行分級管理。新的房改方案一經(jīng)批準(zhǔn)出臺,，必須按期實施,，不允許違反規(guī)定超期執(zhí)行舊辦法。

 （二十八）各市,、縣要加強(qiáng)房改的基礎(chǔ)工作,，要進(jìn)行職工家庭住房普查,，建立職工家庭住房檔案。行政事業(yè)單位公有住房和企業(yè)國有資產(chǎn)中的住房資產(chǎn)及其住戶情況都要做好統(tǒng)計,，報房改部門備案,。房改部門要將已購買公有住房和其他經(jīng)濟(jì)適用住房或參加集資建房的職工及其配偶情況建立數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)檢索功能,，規(guī)范核查程序,。

 （二十九）嚴(yán)肅房改紀(jì)律。職工享受政府住房優(yōu)惠或資助,，都必須按政策規(guī)定接受嚴(yán)格審核,，不得超過應(yīng)享受標(biāo)準(zhǔn)。對多占公有住房,、低價超標(biāo)購房,、重復(fù)領(lǐng)取住房補(bǔ)貼以及以房謀私等違規(guī)違紀(jì)行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)必須糾正,，并視其情節(jié)輕重給予紀(jì)律處分,。對單位違反政策、變相增加補(bǔ)貼,，職工弄虛作假,、騙取優(yōu)惠，政府有關(guān)部門工作人員亂開口子,、以權(quán)謀私等違法,、違紀(jì)行為，經(jīng)發(fā)現(xiàn)查實,，必須嚴(yán)肅處理,。