- 【發(fā)布單位】83002
- 【發(fā)布文號】瓊府[1999]34號
- 【發(fā)布日期】1999-05-06
- 【生效日期】1999-05-06
- 【失效日期】--
- 【文件來源】
- 【所屬類別】地方法規(guī)
海南省人民政府關(guān)于印發(fā)深化城鎮(zhèn)住房 制度改革促進住宅業(yè)健康發(fā)展意見的通知
海南省人民政府關(guān)于印發(fā)深化城鎮(zhèn)住房
制度改革促進住宅業(yè)健康發(fā)展意見的通知
(瓊府〔1999〕34號)
各市、縣,、自治縣人民政府,,省政府直屬各單位:
《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革促進住宅業(yè)健康發(fā)展的意見》業(yè)經(jīng)省政府第12次常務(wù)會議通過,現(xiàn)印發(fā)給你們,,請認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。
海南省人民政府
一九九九年五月六日
關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革促進住宅業(yè)健康發(fā)展的意見
為了貫徹落實《 國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)〔1998〕23號)精神,在國家統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下,,從我省的實際出發(fā),,因地制宜、積極穩(wěn)妥地全面配套推進城鎮(zhèn)住房制度改革,,實行新房新制度,,建立住房貨幣化分配制度,完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系,,推動我省住宅業(yè)的健康發(fā)展,,特提出以下意見:
一、停止實物分配住房
(一)停止住房實物分配,,新購,、建職工住房,除1999年1月1日前批準(zhǔn)規(guī)劃報建,、1999年12月31日前竣工的公有住房可按照《 國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國發(fā)〔1994〕43號)規(guī)定的成本價向職工出售外,,其余經(jīng)濟適用住房實行政府限價向職工出售、并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向購房職工發(fā)放貨幣化補貼,,或采取職工集資合作的方式興建,。
(二)對現(xiàn)有公房,除調(diào)劑一部分騰空舊房作為廉租住房或周轉(zhuǎn)房外,,可售公房要按照國發(fā)〔1994〕43號文規(guī)定的成本價向職工出售,,一律停止標(biāo)準(zhǔn)價售房。各市,、縣都要嚴(yán)格執(zhí)行售房政策和價格標(biāo)準(zhǔn),,不得違反規(guī)定增加優(yōu)惠折扣項目或提高折扣幅度。
(三)職工租住的公有住房,,除因房改政策規(guī)定暫不宜出售的外,,要按照國家房改政策要求和租金改革規(guī)劃逐年提高租金標(biāo)準(zhǔn),爭取2000年住房租金達(dá)到占當(dāng)?shù)兀ㄖ甘?、縣,,下同)雙職工家庭平均工資的15%,。
職工租住政策規(guī)定暫不宜出售的公有住房,租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到當(dāng)?shù)禺?dāng)年雙職工家庭平均工資的8%后,,不再提高,。
在逐年提高租金標(biāo)準(zhǔn)的同時,要考慮職工的承受能力,,對離休老干部、經(jīng)濟困難的職工家庭戶以及經(jīng)民政部門確定的社會救濟戶,、享受國家撫恤的烈士遺屬和孤老優(yōu)撫戶,,可適當(dāng)減免住房租金,提供廉租住房,,具體辦法由市,、縣人民政府制定。
要按規(guī)定搞好住房租金計收工作,,租金收入納入單位住房基金,,實行專戶管理。
二,、逐步實行住房貨幣化分配
(四)停止實物分配住房后,,逐步實行住房貨幣化分配。住房貨幣化分配包括逐步提高職工住房公積金的繳存比例和按規(guī)定向職工發(fā)放住房補貼,。
(五)房價收入比(即建筑面積為60平方米的成套經(jīng)濟適用住房的平均價與當(dāng)?shù)仉p職工家庭年平均工資之比)在4倍以上,,且財政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補貼的地區(qū),,可向未享受政府住房優(yōu)惠或資助的職工(指未按房改政策購買公有住房或經(jīng)濟適用住房,,也未參加集資合作建房,或僅享受住房租金補貼,、住房租金減免而未享受政府其他形式住房資助的職工,。下同)發(fā)放住房補貼。發(fā)放住房補貼可以采取職工購買自住住房(包括購買經(jīng)濟適用住房和商品住房,,但按房改政策購買公有住房或參加集資合作建房除外)時一次性發(fā)放方式,,也可以采取按月發(fā)放方式,由單位根據(jù)實際情況自行選擇,,職工個人只能享受其中一種,。
(六)住房補貼額為每平方米補貼標(biāo)準(zhǔn)與應(yīng)補貼面積的乘積。每平方米補貼標(biāo)準(zhǔn)按不高于當(dāng)?shù)匦陆ń?jīng)濟適用住房平均價格與平均每平方米建安工程費之差測定,。經(jīng)濟適用住房平均價格按保本微利原則,,根據(jù)當(dāng)年經(jīng)濟適用住房建設(shè)的征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費,、建安工程費,、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費),、管理費、貸款利息,、稅金和3%以下的利潤等8項因素計算,。由當(dāng)?shù)厝嗣裾磕隃y算審核,并報經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后公布實行,。
職工購買經(jīng)濟適用住房,,在本人應(yīng)享受控制標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的面積實行政府限價,并可按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)給予購房補貼,;超標(biāo)面積部分實行市場價,,不給予購房補貼。2000年以后,,根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r,,在進一步完善住房貨幣化分配的前提下,逐步過渡到由職工個人自行解決住房,,加快住房社會化,、商品化的步伐。
購房補貼資金可從單位住房基金中支付,。地方財政建立住房補貼基金,,列入預(yù)算內(nèi)管理,用于支付經(jīng)費來源屬財政撥款的行政事業(yè)單位中單位住房基金不足的職工購房補貼,。企業(yè)和自收自支事業(yè)單位的職工購房補貼由單位自籌解決,。
補貼資金在職工購買住房時直接劃入售房單位,用以支付購房款,,不得由職工提現(xiàn)或挪作他用,。
(七)有條件采取按月發(fā)放住房補貼方式的單位,具體分配方案報房改部門核準(zhǔn),。按月發(fā)放的住房補貼按住房公積金的管理辦法,,由住房資金管理機構(gòu)統(tǒng)一管理,??顚S?。
(八)貫徹國務(wù)院發(fā)布的《 住房公積金管理條例》(國務(wù)院令第262號),全面實行住房公積金制度,。各市,、縣財政預(yù)算內(nèi)單位,應(yīng)全面普及住房公積金制度,。自收自支的事業(yè)單位和各類企業(yè),,包括國有和集體企業(yè)、股份制企業(yè),、外資及港澳臺投資企業(yè),、聯(lián)營企業(yè),、私營企業(yè)都要加緊推行住房公積金制度,保障勞動者的合法權(quán)益,。經(jīng)濟條件好的單位應(yīng)逐步提高住房公積金繳存比例,。經(jīng)濟困難的單位,可適當(dāng)降低住房公積金繳存比例,,先入軌后提高,。工資收入低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)的職工,由單位辦理一定期限的緩繳手續(xù),。
三,、積極促進居民住宅業(yè)的發(fā)展
(九)國務(wù)院決定把海南作為全國盤活房地產(chǎn)試點地區(qū)。在處置海南積壓房地產(chǎn)期間,,??谑?、三亞市,、瓊山市要按照《海南省人民政府關(guān)于嚴(yán)格控制海口市,、三亞市,、瓊山市新建商品房有關(guān)問題的通知》(瓊府〔1999〕6號)的有關(guān)嚴(yán)格控制新建商品房,其他市,、縣可根據(jù)本地的社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和中低收入職工的住房需求情況,,根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)總體規(guī)劃,編制經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃,,納入地方經(jīng)濟發(fā)展計劃,,以行政劃撥方式提供經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地,按照統(tǒng)一規(guī)劃,,統(tǒng)一建設(shè),,分步實施,以銷定建,,逐步完善的辦法建設(shè)經(jīng)濟適用住房小區(qū),。經(jīng)濟適用住房小區(qū)實行政府限價銷售。具體銷售價格根據(jù)經(jīng)濟適用住房的實際建設(shè)成本和3%以下的控制利潤以及地段差價調(diào)節(jié)等因素確定,,由經(jīng)濟適用住房主管部門會同物價等部門共同核定,,并報當(dāng)?shù)厝嗣裾畬彾▓?zhí)行。要加強領(lǐng)導(dǎo),,落實銀行貸款,,多渠道籌集建設(shè)資金,加快工程建設(shè),,樹立住宅小區(qū)的樣板項目,,發(fā)揮示范作用,。
(十)經(jīng)濟適用住房建設(shè)實行招標(biāo)投標(biāo)制度,用競爭方式確定開發(fā)建設(shè)單位和施工單位,。面向社會銷售的經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設(shè),,政府主管部門要與開發(fā)建設(shè)單位簽訂合同,約定建筑標(biāo)準(zhǔn),、質(zhì)量等級,、工程造價、竣工日期,、工程監(jiān)理等,,并對購房者資格進行審核。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同,,保證住房質(zhì)量,。工程竣工后主管部門要抓緊辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù),做到建好一幢,,完稅一幢,,辦證一幢。住房交付使用時,,開發(fā)建設(shè)單位向購房戶提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,,并按合同約定抓緊辦理購房戶房地產(chǎn)權(quán)證。
(十一)單位可以在符合城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃,,并妥善解決配套建設(shè)的前提下,,利用自有土地組織職工集資合作建房。本單位職工集資合作建房所用的自有土地,,原屬劃撥的,,仍保留劃撥使用權(quán)性質(zhì),申請用地變更登記,,免收土地出讓金,。職工參加單位集資合作建房,個人出資額原則上不得低于建安工程費,。單位集資合作建房只能出售給本單位,、本系統(tǒng)職工,不準(zhǔn)對外銷售,。建房竣工交付使用后,,經(jīng)房改部門核定產(chǎn)權(quán)比例,房產(chǎn)部門給予辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù),。
(十二)要按照《海南省城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房管理規(guī)定》(省政府令第57號)要求,,落實經(jīng)濟適用住房建設(shè)的優(yōu)惠政策,取消各種沒有法律、法規(guī)依據(jù)的攤派,、集資和收費,;對經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限部門批準(zhǔn)的各種行政性收費,已經(jīng)免征的,,繼續(xù)免征,,未免征的,減半征收,;小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性配套費用不得攤?cè)胱》砍杀?,供水、供電,、供氣,、電信設(shè)施等配套費用逐步通過調(diào)整公用事業(yè)價格的辦法解決。
(十三)根據(jù)居民的實際需求,,有計劃地將部分產(chǎn)權(quán)明確,、無借貸糾紛或其他訴訟事項的現(xiàn)存商品住宅,轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用住房,,允許單位按規(guī)定購房并按房改政策向職工出售,,或按經(jīng)濟適用住房有關(guān)政策給購房職工發(fā)放住房補貼。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售這部分住房應(yīng)繳而未繳的稅費,,經(jīng)經(jīng)濟適用房主管部門核準(zhǔn)后,,可按經(jīng)濟適用住房有關(guān)政策辦理,。
(十四)加強售后房屋維修,、管理服務(wù)。職工購買的住房,,室內(nèi)各項維修開發(fā)由購房人負(fù)擔(dān),。已售公有住房從售房收入中按規(guī)定比例提取共同部位、共用設(shè)施的維修基金,;維修基金不足支付共同部位,、共用設(shè)施維修費用的,由有關(guān)購房戶共同分擔(dān),。新建住宅小區(qū)實行社會化,、專業(yè)化新型物業(yè)管理,成立業(yè)主管委會,,擇優(yōu)選聘物業(yè)管理企業(yè),,由物業(yè)管理企業(yè)按與業(yè)主管委會簽訂的合同做好物業(yè)管理和服務(wù)。合同應(yīng)約定服務(wù)期限,,合同期滿后通過競爭方式重新選聘,。物業(yè)管理企業(yè)要采取各種措施提高效益,減少收費,提高服務(wù)質(zhì)量,,為居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境,。
(十五)支持居民在統(tǒng)一規(guī)劃的住宅區(qū)內(nèi),購買宅基地自建低層獨立式住宅,,逐步提高居民的居住水平,。
四、發(fā)展住房金融,,拓寬住房融資渠道
(十六)省和各市,、縣都要建立健全房改資金管理機構(gòu)和管理制度,進一步加強對住房公積金等住房資金的管理,,接受財政,、審計等部門的監(jiān)督,確保住房資金專用于住房建設(shè),、住房維修和購房補貼,。
(十七)房改資金管理機構(gòu)要與銀行、保險部門互相配合,,積極開展住房公積金政策性個人住房抵押貸款業(yè)務(wù),,支持參加住房公積金的職工購、建或大修自住房,。
(十八)積極爭取商業(yè)銀行,、保險機構(gòu)的支持,開展商業(yè)性個人住房抵押貸款業(yè)務(wù),,或者住房公積金政策性貸款與銀行商業(yè)性貸款相組合,,保證貸款安全,適當(dāng)擴大貸款比例,,延長貸款期限,,更有效地提高職工購、建房支付能力,。
(十九)經(jīng)濟適用住房建設(shè)堅持以個人出資為主的投資體制,。新建經(jīng)濟適用房小區(qū)要堅持住房預(yù)售,根據(jù)需求確定建設(shè)規(guī)模,,同時要發(fā)動職工集資合作建房,。以預(yù)售房款和職工集資款作為建房的主要資金來源,以住房基金和銀行貸款配套支持,,確保較高的建設(shè)資金到位率,,促進工程順利建設(shè)。
五,、培育和規(guī)范職工已購公有住房和經(jīng)濟適用住房交易市場
(二十)在認(rèn)真查處房改過程中違紀(jì)違法行為的基礎(chǔ)上,,逐步建立職工已購公有住房,、經(jīng)濟適用住房的普通商品房統(tǒng)一的住房交易市場。職工已購公有住房和經(jīng)濟適用住房,,除原房屋買賣協(xié)議中有限制上市交易約定的,,以及法律、法規(guī)規(guī)定不得上市交易的情形外,,在取得房屋所有權(quán)證后可依法上市交易,。職工擁有全部產(chǎn)權(quán)的,可依法進行房屋買賣,、產(chǎn)權(quán)交換和租賃,;擁有部分產(chǎn)權(quán)的,經(jīng)產(chǎn)權(quán)共有單位書面同意,,可依法進行房屋買賣和租賃,,按現(xiàn)行房改政策規(guī)定補足成本價款取得全部產(chǎn)權(quán)后,也可依法進行房屋產(chǎn)權(quán)交換,。
(二十一)職工已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易,,按房屋所在城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或房屋租賃的程序辦理交易手續(xù),并照章繳納稅費,。
其中,,職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房出售或租賃,必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)共有單位同意,,且在同等價格條件下產(chǎn)權(quán)共有單位有優(yōu)先購買權(quán)或承租權(quán),。出售或租賃的收益在繳納交易稅費后的余額,按原定產(chǎn)權(quán)比例在產(chǎn)權(quán)共有人之間進行分配,。產(chǎn)權(quán)共有單位所得的收益納入單位住房基金管理,。
(二十二)職工已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易中所得收益,依法繳納個人所得稅,。計算住房出售應(yīng)納稅所得額時,,原購房支付的總房價款列為其中的減除項目,。
(二十三)職工已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易后,,不得再按房改政策規(guī)定購、建公有住房和經(jīng)濟適用住房或享受政府其他住房資助,。
六,、推進企業(yè)的住房制度改革
(二十四)要切實解決國有企業(yè)和國有資產(chǎn)管理改革中的職工住房問題,進一步深化企業(yè)住房制度改革,。
未改制的國有企業(yè)在國有資產(chǎn)委托運營或授權(quán)管理中,,未列入委托或授權(quán)資產(chǎn)的公有住房,可按照出售公有住房的政策規(guī)定向職工出售,;已列入委托或授權(quán)資產(chǎn)的公有住房,,經(jīng)委托方和被委托方,或授權(quán)方和被授權(quán)方協(xié)商同意,修訂協(xié)議,,也可按照出售公有住房的政策規(guī)定向職工出售,。售房收入納入產(chǎn)權(quán)單位的單位住房基金管理。
國有企業(yè)在改制重組中,,已從企業(yè)總資產(chǎn)中作為非經(jīng)營性資產(chǎn)剝離的公有住房,,可按出售公有住房的政策規(guī)定向職工出售,售房收入納入改制重組后的企業(yè)的單位住房基金管理,。
(二十五)股份有限公司,、有限責(zé)任公司和股份合作制的職工住房,未作價入股的,,可參照出售公有住房的政策規(guī)定向職工出售,,售房收入納入單位住房基金管理。已作價入股的職工住房,,可由公司或股份合作制企業(yè)遵循資本保全原則,,制定具體售房方案,提請股東會或股東大會審議通過(其中股份有限公司還須經(jīng)證券管理部門審批同意),,報房改部門辦理,。為保全資本金(或股本金),可適當(dāng)上浮售房價格,,售房中給予職工的折扣優(yōu)惠可支用公益金彌補,。售房收入要按規(guī)定提留住宅共用部位和共同設(shè)備維修基金,并劃歸單位住房基金專戶管理,,其余的作為資本金(或股本金)回收,。
(二十六)鼓勵有條件的企業(yè)主要通過提高住房公積金繳存比例和發(fā)放住房補貼等方式,實行住房貨幣化分配,。
七,、加強領(lǐng)導(dǎo),嚴(yán)肅紀(jì)律,,確保房改工作順利推進
(二十七)各市,、縣都要貫徹執(zhí)行國務(wù)院的有關(guān)方針政策和省委、省政府的統(tǒng)一部署,,加強對房改工作的領(lǐng)導(dǎo),,結(jié)合本地區(qū)實際制定具體的實施方案和配套辦法,報經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后實施,。中央駐瓊單位和省屬單位的房改工作,,按照屬地政策,實行分級管理,。新的房改方案一經(jīng)批準(zhǔn)出臺,,必須按期實施,,不允許違反規(guī)定超期執(zhí)行舊辦法。
(二十八)各市,、縣要加強房改的基礎(chǔ)工作,,要進行職工家庭住房普查,建立職工家庭住房檔案,。行政事業(yè)單位公有住房和企業(yè)國有資產(chǎn)中的住房資產(chǎn)及其住戶情況都要做好統(tǒng)計,,報房改部門備案。房改部門要將已購買公有住房和其他經(jīng)濟適用住房或參加集資建房的職工及其配偶情況建立數(shù)據(jù)庫,,實現(xiàn)檢索功能,,規(guī)范核查程序。
(二十九)嚴(yán)肅房改紀(jì)律,。職工享受政府住房優(yōu)惠或資助,,都必須按政策規(guī)定接受嚴(yán)格審核,不得超過應(yīng)享受標(biāo)準(zhǔn),。對多占公有住房,、低價超標(biāo)購房、重復(fù)領(lǐng)取住房補貼以及以房謀私等違規(guī)違紀(jì)行為,,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)必須糾正,,并視其情節(jié)輕重給予紀(jì)律處分。對單位違反政策,、變相增加補貼,,職工弄虛作假、騙取優(yōu)惠,,政府有關(guān)部門工作人員亂開口子,、以權(quán)謀私等違法、違紀(jì)行為,,經(jīng)發(fā)現(xiàn)查實,,必須嚴(yán)肅處理。
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