• 【發(fā)布單位】81105
• 【發(fā)布文號】杭州市人民政府令第138號
• 【發(fā)布日期】1999-06-30
• 【生效日期】1999-06-30
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

杭州市人民政府令

杭州市人民政府令
 
（第138號）
 《杭州市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)市人民政府常務(wù)會議審議通過,，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行,。



 代市長 任保興

 一九九九年六月三十日

 杭州市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法




 第一章 總則





 第一條 為規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理行為,，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù),，保障物業(yè)的合理使用,，創(chuàng)造和保護良好的居住環(huán)境與公共秩序,，根據(jù)有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際,，制定本辦法,。



 第二條 本辦法適用于杭州市市區(qū)范圍內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理,。



 第三條 本辦法所稱住宅區(qū),，是指達到一定規(guī)模,、基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居民生活區(qū),。

 本辦法所稱住宅區(qū)物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅區(qū)內(nèi)住宅與非住宅房屋及相配套的公共設(shè)施,、設(shè)備和場地。實行物業(yè)管理的住宅區(qū)范圍由杭州市人民政府物業(yè)管理行政主管部門劃定,。

 本辦法所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理公司進行管理的活動,。

 本辦法所稱業(yè)主,，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

 本辦法所稱使用人,，是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人,。

 本辦法所稱物業(yè)管理公司，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人,。

 公房使用人根據(jù)本辦法規(guī)定,，享受業(yè)主的權(quán)利并承擔相應(yīng)的義務(wù)。



 第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理公司專業(yè)管理相結(jié)合的原則,。



 第五條 杭州市房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)主管部門）主管本市住宅區(qū)的物業(yè)管理工作,。

 各區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門（以下統(tǒng)稱區(qū)物業(yè)管理部門）依照本辦法對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理進行監(jiān)督管理。

 各級有關(guān)職能部門應(yīng)當按照各自的職責,，配合物業(yè)主管部門做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作,。



 第六條 各級人民政府應(yīng)當加強本轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理實施中的協(xié)調(diào)工作。

 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理,、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系,。



 第七條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)依照本辦法規(guī)定成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會代表住宅區(qū)全體業(yè)主及使用人的合法權(quán)益,，委托物業(yè)管理公司實行物業(yè)管理,，并依據(jù)本辦法、業(yè)主公約,、業(yè)主委員會章程和物業(yè)管理服務(wù)合同行使職權(quán),。



 第八條 物業(yè)管理公司根據(jù)本辦法的規(guī)定，接受業(yè)主委員會的委托,，依照物業(yè)管理服務(wù)合同,，對住宅區(qū)的物業(yè)統(tǒng)一實施管理,。




 第二章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會





 第九條 住宅區(qū)入住率達到百分之五十以上或住宅竣工交付使用已滿二年的，區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)組織召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。



 第十條 業(yè)主大會由本住宅區(qū)的全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的,，應(yīng)當按比例推選業(yè)主代表,，組成業(yè)主代表大會。業(yè)主大會必須有持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行,。業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會,。



 第十一條 業(yè)主大會和業(yè)主代表大會每年至少召開一次；經(jīng)百分之二十以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議,，業(yè)主委員會應(yīng)及時召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會,。

 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應(yīng)當邀請居民委員會代表列席。



 第十二條 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決議,，須經(jīng)出席大會的業(yè)主或業(yè)主代表投票,，贊成票超過半數(shù)予以通過。

 住宅房屋實行一套一票,；非住宅房屋每一百五十平方米建筑面積為一票,，一百五十平方米以下的以每本房屋所有權(quán)證為一票。



 第十三條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：

 （一）選舉,、罷免業(yè)主委員會成員,；

 （二）根據(jù)業(yè)主委員會提議，決定聘用或解聘物業(yè)管理公司,；

 （三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,；

 （四）審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；

 （五）審議通過住宅區(qū)物業(yè)管理方案,；

 （六）變更或撤銷業(yè)主委員會不適宜的決定,；

 （七）決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項。



 第十四條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織,。



 第十五條 業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生,，業(yè)主委員會委員不得少于五人。業(yè)主委員會主任,、副主任由業(yè)主委員會在業(yè)主委員會委員中選舉產(chǎn)生,。

 業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任,。

 業(yè)主委員會成員應(yīng)當由遵紀守法,，熱心公益事業(yè)、處事公正責任心強的人員擔任。

 業(yè)主委員會成員名單及章程應(yīng)當報區(qū)物業(yè)管理部門登記備案,。

 業(yè)主委員會根據(jù)工作需要,，可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔任業(yè)主委員會顧問,。



 第十六條 業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責,，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責：

 （一）組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,；

 （二）提出選聘或解聘物業(yè)管理公司的建議,，根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決議與物業(yè)管理公司簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托服務(wù)合同,；

 （三）監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)費的使用情況,，審定物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預算和決算,；

 （四）貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主,、使用人遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定,，協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作,；

 （五）受理業(yè)主對物業(yè)管理公司的投訴，定期聽取和審議業(yè)主,、使用人的意見和建議,；

 （六）監(jiān)督公共建筑,、公用設(shè)施設(shè)備的合理使用,；

 （七）接受物業(yè)管理部門的監(jiān)督指導，執(zhí)行政府部門對物業(yè)管理事項提出的指令和要求,；

 （八）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責,。

 業(yè)主委員會會議由主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席,，作出的決定須經(jīng)過半數(shù)以上委員同意,。

 業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當予以公布。



 第十七條 業(yè)主大會,、業(yè)主代表大會,、業(yè)主委員會作出的決定和業(yè)主公約，對住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主,、使用人具有約束力,。



 第十八條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會或業(yè)主委員會作出的決定,，不得與國家法律,、法規(guī)相抵觸。

 違反前款規(guī)定的,，區(qū)物業(yè)管理部門有權(quán)責令其改正或撤銷,。




 第三章 物業(yè)管理公司





 第十九條 物業(yè)管理公司必須具有相應(yīng)的資質(zhì)條件,，配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，持有市物業(yè)主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書,，方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù),。

 物業(yè)管理人員應(yīng)當經(jīng)市物業(yè)主管部門統(tǒng)一培訓考核合格后，持證上崗工作,。



 第二十條 物業(yè)管理公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理,。

 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當包括以下內(nèi)容：管理服務(wù)事項、管理標準,、管理權(quán)限,、管理期限、管理費收支,、利潤及風險,、監(jiān)督檢查、違約責任及其他權(quán)利義務(wù)條款,。

 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當報區(qū)物業(yè)管理部門備案,。



 第二十一條 物業(yè)管理公司就下列事項進行管理服務(wù)：

 （一）房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維修,；

 （二）住宅區(qū)保潔服務(wù),；

 （三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護,、管理,；

 （四）停車場地管理；

 （五）住宅區(qū)內(nèi)的公共秩序維護和安全防范,；

 （六）住宅裝修的日常監(jiān)督管理,；

 （七）物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理和物業(yè)檔案資料的保管,；

 （八）業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司約定的其他服務(wù)事項,。

 物業(yè)管理公司接受有關(guān)專業(yè)機構(gòu)委托進行物業(yè)管理的，應(yīng)當簽訂委托合同,。



 第二十二條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：

 （一）根據(jù)有關(guān)法律,、法規(guī)，結(jié)合實際情況,，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理方案,；

 （二）依照物業(yè)管理服務(wù)合同對住宅區(qū)實施管理；

 （三）依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用,；

 （四）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為,；

 （五）依法開展多種經(jīng)營和有償服務(wù)。



 第二十三條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：

 （一）按照有關(guān)規(guī)定的技術(shù)標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實施管理服務(wù),；

 （二）每半年向業(yè)主委員會報告工作,，并報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目,，接受業(yè)主,、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

 （三）接受物業(yè)管理部門,、其他有關(guān)行政管理部門及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督,、指導；

 （四）協(xié)助有關(guān)部門和居民委員會提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動,。



 第二十四條 物業(yè)管理公司應(yīng)保持房屋的共用部位和共用設(shè)施,、設(shè)備完好，環(huán)境整潔優(yōu)美,，公共秩序良好,，保障物業(yè)使用方便、安全,，并按照下列要求實施：

 （一）在業(yè)主,、使用人入住房屋前，將房屋的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備使用,、維護的方法、要求,、注意事項以及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定書面告知業(yè)主,、使用人；

 （二）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視,、檢查,，定期對房屋的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行維修,、養(yǎng)護；

 （三）接到物業(yè)損壞報修時,，按物業(yè)管理服務(wù)合同的約定限時進行維修和處理,；

 （四）定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人的意見和建議,，完善服務(wù),；

 （五）發(fā)現(xiàn)違反本辦法、業(yè)主公約的行為,，應(yīng)立即進行勸阻,、制止，或向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告；

 （六）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求,，做好業(yè)主委員會,、業(yè)主和使用人委托的其他服務(wù)事項。



 第二十五條 物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達到物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的標準,，或者違反物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的,，業(yè)主委員會可以終止合同。



 第二十六條 物業(yè)管理服務(wù)合同終止或解除后的十五日內(nèi),，物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主委員會辦理下列事項,，并報區(qū)物業(yè)管理部門備案：

 （一）對預收的物業(yè)管理服務(wù)費和結(jié)余的維修費用按實結(jié)算；

 （二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊,，并由業(yè)主委員會委托審計機構(gòu)對財務(wù)狀況進行審計,；

 （三）移交業(yè)主共有的辦公及經(jīng)營等房屋、場地和其他財物,。



 第二十七條 物業(yè)管理公司應(yīng)當享受國家的有關(guān)優(yōu)惠政策,。




 第四章 物業(yè)的使用與維護





 第二十八條 業(yè)主、使用人應(yīng)當遵守法律,、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和業(yè)主委員會的決議,，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則,，正確處理供水,、排水、通風,、通行,、采光、維修,、消防,、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系,。



 第二十九條 業(yè)主,、使用人使用房屋不得有下列行為：

 （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌,、擅自改變房屋用途,；

 （二）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁,、柱,、樓板、陽臺,、天臺,、屋面等進行違章鑿,、拆、搭占等,；

 （三）各類保安門,、窗、柵等安裝超出外墻立面或占用公用部位,；

 （四）其他從事危害公共利益和侵害他人正當權(quán)益的活動,。

 業(yè)主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果,，由其自負,。



 第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

 （一）踐踏、占用綠地,；

 （二）損毀樹木,、園林；

 （三）占用通道等共用場地,；

 （四）亂拋亂堆垃圾,、雜物；

 （五）發(fā)生超出規(guī)定標準的噪音,；

 （六）排放有毒,、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

 （七）在建筑物,、構(gòu)筑物上亂張貼,、亂涂寫、亂刻畫,；

 （八）法律,、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。



 第三十一條 任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和公用設(shè)施設(shè)備,。

 因維修或公共利益需要臨時占用,、挖掘住宅區(qū)內(nèi)道路、場地的,，必須報經(jīng)有關(guān)部門批準,，并及時恢復原狀。



 第三十二條 住宅區(qū)內(nèi)車輛行駛,、停放的管理制度由業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司共同制定,。停車場地的收費標準按價格管理部門的規(guī)定執(zhí)行，其收益用于住宅區(qū)物業(yè)管理,。



 第三十三條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主,、使用人和業(yè)主委員會同意后,，方可辦理設(shè)置審批手續(xù),。設(shè)置收益應(yīng)當用于住宅區(qū)物業(yè)管理。



 第三十四條 物業(yè)維修,、更新的費用,，按照下列規(guī)定承擔：

 （一）住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用,，由業(yè)主承擔,；

 （二）住宅共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費用,，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔,；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支,；

 （三）公共設(shè)施的維修,、更新費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔,；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修基金的,，在物業(yè)維修基金中列支。

 住宅的共用部位,、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的,，其維修、更新費用由責任人承擔,。

 物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞,，影響業(yè)主和使用人安全時，區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)當督促限期維修,。

 物業(yè)維修基金不足時,，業(yè)主應(yīng)當按照業(yè)主委員會的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修基金,。



 第三十五條 住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施,、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、停車場等公共設(shè)施,，由各專業(yè)管理機構(gòu)委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和維修,、養(yǎng)護。管理,、維修和養(yǎng)護費用由各專業(yè)管理機構(gòu)按規(guī)定支付,。



 第三十六條 房屋的共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主,、使用人應(yīng)當予以配合,。因相鄰業(yè)主、使用人拒絕配合維修造成其他業(yè)主,、使用人財產(chǎn)損失的,，由責任人負責賠償,。

 因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主,、使用人財產(chǎn)損失或影響房屋使用的,，由責任人修復或賠償。




 第五章 物業(yè)管理經(jīng)費,、維修基金與用房





 第三十七條 業(yè)主和使用人應(yīng)當遵守業(yè)主公約,，按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定和業(yè)主委員會的決定交付物業(yè)管理、維修等費用,。

 建設(shè)單位未售出的空置物業(yè)應(yīng)當分攤物業(yè)管理,、維修費用，分攤比例不低于收費標準的百分之七十,。



 第三十八條 確定物業(yè)管理服務(wù)收費標準,，應(yīng)當遵循公平、合理的原則,，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量應(yīng)當與服務(wù)收費相適應(yīng),。

 物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容,、特點等不同情況,，分別實行政府定價、政府指導價和經(jīng)營者定價,。

 普通住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費實行政府定價,；高級公寓、別墅區(qū)等住宅小區(qū)的服務(wù)收費實行政府指導價,；特約服務(wù)費,，除價格管理部門另有規(guī)定外，實行經(jīng)營者定價,。



 第三十九條 物業(yè)管理公司已接受委托管理并收取物業(yè)管理服務(wù)費用的,，其他任何部門不得以任何理由收取相同性質(zhì)、內(nèi)容的費用,。



 第四十條 物業(yè)管理服務(wù)費用經(jīng)約定可以預收,，但預收期限不得超過三個月。



 第四十一條 物業(yè)管理公司收費的項目和標準應(yīng)當向業(yè)主公布,。

 物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)合同約定外自行提供服務(wù),，未經(jīng)業(yè)主委員會或者業(yè)主認可的，業(yè)主或使用人可以不支付費用,。



 第四十二條 新建住宅必須設(shè)立物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱物業(yè)維修基金）。

 物業(yè)維修基金由開發(fā)建設(shè)單位按房屋建安總造價的百分之五至百分之八提取,，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有,。

 物業(yè)維修基金由市物業(yè)維修基金管理中心以住宅區(qū)（幢）為單位設(shè)立?？顜舸鸀楣芾?，接受財政,、審計部門的監(jiān)督，并確保保值增值,。

 物業(yè)維修基金管理中心的管理費用由市財政部門按合理需要核定,，在物業(yè)維修基金的增值收益中提取，并納入預算外資金管理,。

 物業(yè)維修基金及其增值部分應(yīng)專項用于物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新，嚴禁挪作他用,。

 物業(yè)維修基金的使用,，由物業(yè)管理公司提出年度計劃，經(jīng)業(yè)主委員會批準并報區(qū)物業(yè)管理部門審核后,，由市物業(yè)主管部門核撥,。

 市物業(yè)主管部門和各物業(yè)管理公司應(yīng)每年公布一次物業(yè)維修基金的使用情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督,。



 第四十三條 在本辦法施行前已建成的實施物業(yè)管理的住宅區(qū),，其物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費用按下列途徑列支：

 （一）公有住房出售時,，售房款中提取的住房共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護基金,；

 （二）公有住房的房屋租金；

 （三）未繳納物業(yè)維修基金的私有房屋,，由業(yè)主按其擁有的住宅建筑面積比例承擔,。



 第四十四條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當將物業(yè)管理用房以及公建配套用房納入住宅區(qū)配套項目計劃，與新建住宅同步設(shè)計,、同步施工,。



 第四十五條 開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)房屋交付使用時，應(yīng)當無償提供占住宅區(qū)房屋總建筑面積千分之三的物業(yè)管理辦公用房和公共活動用房,，無償提供占住宅區(qū)房屋總建筑面積千分之四的為本住宅區(qū)服務(wù)的商業(yè)用房,。

 物業(yè)管理辦公用房、公共活動用房和商業(yè)用房,，已列入開發(fā)成本的,，全部由市物業(yè)主管部門接收，并移交給業(yè)主委員會,，提供給物業(yè)管理公司使用和經(jīng)營,。



 第四十六條 物業(yè)管理辦公用房、公共活動用房和商業(yè)用房的所有權(quán)屬于該住宅區(qū)全體業(yè)主,，其所有權(quán)不得分割,、轉(zhuǎn)讓和抵押,。

 業(yè)主委員會接收的商業(yè)用房由物業(yè)管理公司負責經(jīng)營，其收益用于住宅區(qū)物業(yè)管理,。

 物業(yè)管理公司使用物業(yè)管理用房的期限不得超過該物業(yè)管理公司的受聘期限,。


 第六章 前期物業(yè)管理





 第四十七條 本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理,。



 第四十八條 新建住宅交付使用前三個月,，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當選聘物業(yè)管理公司進行前期管理,，與其簽定前期物業(yè)管理服務(wù)合同,，并報區(qū)物業(yè)管理部門備案,。

 業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理公司的續(xù)聘或改聘，并簽定物業(yè)管理服務(wù)合同,，前期物業(yè)管理服務(wù)合同同時終止。



 第四十九條 前期物業(yè)管理期間不得使用物業(yè)維修基金,。該期間發(fā)生的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,，其費用均由開發(fā)建設(shè)單位承擔,。



 第五十條 住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在住宅區(qū)竣工驗收之日后十五日內(nèi)，向所在地區(qū)物業(yè)管理部門移交下列工程建設(shè)技術(shù)資料：

 （一）住宅區(qū)總平面圖；

 （二）住宅區(qū)單體建筑,、結(jié)構(gòu),、設(shè)備圖,；

 （三）住宅區(qū)地下管網(wǎng)圖,；

 （四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料,；

 （五）住宅區(qū)綜合驗收資料,。

 住宅區(qū)業(yè)主委員會成立后,，所在地區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)將上述資料移交給業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會將其提供給物業(yè)管理公司保存與使用,。



 第五十一條 新建住宅交付使用時，開發(fā)建設(shè)單位必須按國家和本市的有關(guān)規(guī)定提供《住宅工程保修卡》和《住宅使用說明書》,，并按《住宅工程保修卡》的規(guī)定,，承擔保修責任,。



 第五十二條 交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔,；交付使用后發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用,，由開發(fā)建設(shè)單位和買受人按照住宅銷售合同的約定承擔。



 第五十三條 新建住宅交付使用時,，除住宅銷售合同有約定或物價管理部門有規(guī)定外,，住宅的開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理公司以及其它部門不得向住宅買受人收取任何費用,。




 第七章 法律責任





 第五十四條 業(yè)主,、使用人違反業(yè)主公約，應(yīng)承擔相應(yīng)的民事責任,。對違反業(yè)主公約的,，業(yè)主委員會或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起訴訟,。

 業(yè)主,、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，物業(yè)管理公司可以按日加收應(yīng)交納費用千分之三的滯納金或者按約定收回滯納金,。



 第五十五條 業(yè)主,、使用人違反本辦法第二十九條、第三十條規(guī)定的,，物業(yè)管理公司應(yīng)及時制止,，并監(jiān)督改正,；對拒不改正的,，報有關(guān)部門依法處理。



 第五十六條 物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任,；造成業(yè)主,、使用人損失的,，應(yīng)當承擔賠償責任,。



 第五十七條 物業(yè)管理公司違反本辦法,，按下列規(guī)定予以處罰：

 （一）違反第十九條,、第二十條,、第二十一條,、第二十三條,、第二十四條、第二十六條,、第四十六條第二款規(guī)定的,，由物業(yè)管理部門責令其限期改正,，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款,；

 （二）違反第二十二條第三款,、第四十條,、第四十一條規(guī)定的，由市物價管理部門按照相關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定處罰,。

 物業(yè)管理公司違反本辦法情節(jié)嚴重的,，物業(yè)管理部門可以降低其資質(zhì)等級，直至取消資質(zhì)等級證書,。



 第五十八條 開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法,，按下列規(guī)定予以處罰：

 （一）違反第四十二條第二款、第四十五條規(guī)定的,，由市物業(yè)主管部門責令其限期履行,。在規(guī)定的期限內(nèi)仍不履行的,，市物業(yè)主管部門可申請人民法院強制執(zhí)行,，并對違反第四十二條第二款規(guī)定的,，有權(quán)要求其按每逾期1日加收應(yīng)繳額的千分之二支付滯納金,。

 （二）違反第五十條規(guī)定的,，由市物業(yè)主管部門責令其限期改正，并可處以一萬元以下五萬元以下的罰款,。



 第五十九條 物業(yè)管理部門工作人員玩忽職守,、濫用職權(quán)、徇私舞弊或者截留,、挪用物業(yè)維修基金的,，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任,。



 第六十條 對違反本辦法的行為實施行政處罰,，應(yīng)按照《
行政處罰法》規(guī)定的程序進行。



 第六十一條 當事人對行政處罰決定不服的,，可依法申請復議或直接向人民法院起訴,。當事人逾期不申請復議、也不向人民法院起訴,，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行,。




 第八章 附則



 第六十二條 本辦法施行前已經(jīng)實行物業(yè)管理的住宅區(qū),，應(yīng)當按照本辦法的規(guī)定進行規(guī)范。

 本辦法施行前已交付使用但尚未實行物業(yè)管理的住宅區(qū),，可參照本辦法規(guī)定逐步實行物業(yè)管理,。

 各縣（市）城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行,。

 寫字樓,、商住樓物業(yè)管理,，參照本辦法執(zhí)行。



 第六十三條 本辦法由杭州市人民政府法制局負責解釋,。



 第六十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。