• 【發(fā)布單位】81105
• 【發(fā)布文號(hào)】杭州市人民政府令第138號(hào)
• 【發(fā)布日期】1999-06-30
• 【生效日期】1999-06-30
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

杭州市人民政府令

杭州市人民政府令
 
（第138號(hào)）
 《杭州市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)市人民政府常務(wù)會(huì)議審議通過,，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行,。



 代市長(zhǎng) 任保興

 一九九九年六月三十日

 杭州市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法




 第一章 總則





 第一條 為規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理行為,，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù),，保障物業(yè)的合理使用,，創(chuàng)造和保護(hù)良好的居住環(huán)境與公共秩序，根據(jù)有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定,，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法,。



 第二條 本辦法適用于杭州市市區(qū)范圍內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理,。



 第三條 本辦法所稱住宅區(qū)，是指達(dá)到一定規(guī)模,、基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居民生活區(qū),。

 本辦法所稱住宅區(qū)物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)），是指住宅區(qū)內(nèi)住宅與非住宅房屋及相配套的公共設(shè)施,、設(shè)備和場(chǎng)地,。實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)范圍由杭州市人民政府物業(yè)管理行政主管部門劃定。

 本辦法所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會(huì)對(duì)其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的活動(dòng),。

 本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人,。

 本辦法所稱使用人,，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。

 本辦法所稱物業(yè)管理公司,，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人,。

 公房使用人根據(jù)本辦法規(guī)定，享受業(yè)主的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù),。



 第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理公司專業(yè)管理相結(jié)合的原則,。



 第五條 杭州市房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱市物業(yè)主管部門）主管本市住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

 各區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門（以下統(tǒng)稱區(qū)物業(yè)管理部門）依照本辦法對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督管理,。

 各級(jí)有關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé),，配合物業(yè)主管部門做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。



 第六條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)本轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施中的協(xié)調(diào)工作,。

 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理,、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系。



 第七條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)依照本辦法規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì),。業(yè)主委員會(huì)代表住宅區(qū)全體業(yè)主及使用人的合法權(quán)益,，委托物業(yè)管理公司實(shí)行物業(yè)管理，并依據(jù)本辦法,、業(yè)主公約,、業(yè)主委員會(huì)章程和物業(yè)管理服務(wù)合同行使職權(quán)。



 第八條 物業(yè)管理公司根據(jù)本辦法的規(guī)定,，接受業(yè)主委員會(huì)的委托,，依照物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)統(tǒng)一實(shí)施管理,。




 第二章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)





 第九條 住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上或住宅竣工交付使用已滿二年的,，區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)組織召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。



 第十條 業(yè)主大會(huì)由本住宅區(qū)的全體業(yè)主組成,；業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表,，組成業(yè)主代表大會(huì),。業(yè)主大會(huì)必須有持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會(huì),。



 第十一條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)每年至少召開一次,；經(jīng)百分之二十以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),。

 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)代表列席,。



 第十二條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的決議，須經(jīng)出席大會(huì)的業(yè)主或業(yè)主代表投票,，贊成票超過半數(shù)予以通過,。

 住宅房屋實(shí)行一套一票；非住宅房屋每一百五十平方米建筑面積為一票，一百五十平方米以下的以每本房屋所有權(quán)證為一票,。



 第十三條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

 （一）選舉,、罷免業(yè)主委員會(huì)成員；

 （二）根據(jù)業(yè)主委員會(huì)提議,，決定聘用或解聘物業(yè)管理公司,；

 （三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

 （四）審議通過或修改業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約,；

 （五）審議通過住宅區(qū)物業(yè)管理方案,；

 （六）變更或撤銷業(yè)主委員會(huì)不適宜的決定；

 （七）決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項(xiàng),。



 第十四條 業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織,。



 第十五條 業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員不得少于五人,。業(yè)主委員會(huì)主任,、副主任由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生。

 業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期三年,，可以連選連任,。

 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè),、處事公正責(zé)任心強(qiáng)的人員擔(dān)任,。

 業(yè)主委員會(huì)成員名單及章程應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)物業(yè)管理部門登記備案。

 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)工作需要,，可聘請(qǐng)派出所,、居民委員會(huì)等有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)顧問。



 第十六條 業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé),，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,，履行下列職責(zé)：

 （一）組織召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)；

 （二）提出選聘或解聘物業(yè)管理公司的建議,，根據(jù)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決議與物業(yè)管理公司簽訂,、變更或解除物業(yè)管理委托服務(wù)合同；

 （三）監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況,，審定物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃,、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；

 （四）貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主,、使用人遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律,、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作,；

 （五）受理業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的投訴,，定期聽取和審議業(yè)主,、使用人的意見和建議；

 （六）監(jiān)督公共建筑,、公用設(shè)施設(shè)備的合理使用,；

 （七）接受物業(yè)管理部門的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)提出的指令和要求,；

 （八）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集,，召開會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席,，作出的決定須經(jīng)過半數(shù)以上委員同意。

 業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布,。



 第十七條 業(yè)主大會(huì),、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定和業(yè)主公約,，對(duì)住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主,、使用人具有約束力。



 第十八條 業(yè)主大會(huì),、業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定,，不得與國(guó)家法律、法規(guī)相抵觸,。

 違反前款規(guī)定的,，區(qū)物業(yè)管理部門有權(quán)責(zé)令其改正或撤銷。




 第三章 物業(yè)管理公司





 第十九條 物業(yè)管理公司必須具有相應(yīng)的資質(zhì)條件,，配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員,，持有市物業(yè)主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù),。

 物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)市物業(yè)主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)考核合格后,，持證上崗工作。



 第二十條 物業(yè)管理公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理,。

 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：管理服務(wù)事項(xiàng),、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限,、管理期限,、管理費(fèi)收支、利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn),、監(jiān)督檢查,、違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。

 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)物業(yè)管理部門備案,。



 第二十一條 物業(yè)管理公司就下列事項(xiàng)進(jìn)行管理服務(wù)：

 （一）房屋的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維修,；

 （二）住宅區(qū)保潔服務(wù)；

 （三）公共綠地,、花草樹木的養(yǎng)護(hù),、管理；

 （四）停車場(chǎng)地管理,；

 （五）住宅區(qū)內(nèi)的公共秩序維護(hù)和安全防范,；

 （六）住宅裝修的日常監(jiān)督管理；

 （七）物業(yè)維修,、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理和物業(yè)檔案資料的保管,；

 （八）業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。

 物業(yè)管理公司接受有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)委托進(jìn)行物業(yè)管理的,，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同,。



 第二十二條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：

 （一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),，結(jié)合實(shí)際情況,，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理方案；

 （二）依照物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施管理,；

 （三）依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用,；

 （四）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

 （五）依法開展多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù),。



 第二十三條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：

 （一）按照有關(guān)規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃,，實(shí)施管理服務(wù)；

 （二）每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作,，并報(bào)送物業(yè)維修,、更新費(fèi)用的收支帳目，接受業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,；

 （三）接受物業(yè)管理部門、其他有關(guān)行政管理部門及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督,、指導(dǎo),；

 （四）協(xié)助有關(guān)部門和居民委員會(huì)提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動(dòng)。



 第二十四條 物業(yè)管理公司應(yīng)保持房屋的共用部位和共用設(shè)施,、設(shè)備完好,，環(huán)境整潔優(yōu)美，公共秩序良好,，保障物業(yè)使用方便,、安全，并按照下列要求實(shí)施：

 （一）在業(yè)主,、使用人入住房屋前,，將房屋的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)的方法,、要求,、注意事項(xiàng)以及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人,；

 （二）經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視,、檢查，定期對(duì)房屋的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù)；

 （三）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí),，按物業(yè)管理服務(wù)合同的約定限時(shí)進(jìn)行維修和處理,；

 （四）定期聽取業(yè)主委員會(huì),、業(yè)主和使用人的意見和建議,，完善服務(wù)；

 （五）發(fā)現(xiàn)違反本辦法,、業(yè)主公約的行為,，應(yīng)立即進(jìn)行勸阻、制止,，或向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告,；

 （六）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會(huì),、業(yè)主和使用人委托的其他服務(wù)事項(xiàng),。



 第二十五條 物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)的管理未能達(dá)到物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或者違反物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的,，業(yè)主委員會(huì)可以終止合同,。



 第二十六條 物業(yè)管理服務(wù)合同終止或解除后的十五日內(nèi)，物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng),，并報(bào)區(qū)物業(yè)管理部門備案：

 （一）對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和結(jié)余的維修費(fèi)用按實(shí)結(jié)算,；

 （二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)，并由業(yè)主委員會(huì)委托審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì),；

 （三）移交業(yè)主共有的辦公及經(jīng)營(yíng)等房屋,、場(chǎng)地和其他財(cái)物。



 第二十七條 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)享受國(guó)家的有關(guān)優(yōu)惠政策,。




 第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)





 第二十八條 業(yè)主,、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和業(yè)主委員會(huì)的決議,，按照有利于物業(yè)使用,、安全以及公平合理的原則,，正確處理供水、排水,、通風(fēng),、通行、采光,、維修,、消防、環(huán)境衛(wèi)生,、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系,。



 第二十九條 業(yè)主、使用人使用房屋不得有下列行為：

 （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu),、破壞房屋外貌,、擅自改變房屋用途；

 （二）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻,、梁,、柱、樓板,、陽臺(tái),、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章鑿,、拆,、搭占等；

 （三）各類保安門,、窗,、柵等安裝超出外墻立面或占用公用部位；

 （四）其他從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng),。

 業(yè)主,、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果，由其自負(fù),。



 第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

 （一）踐踏,、占用綠地；

 （二）損毀樹木,、園林,；

 （三）占用通道等共用場(chǎng)地；

 （四）亂拋亂堆垃圾,、雜物,；

 （五）發(fā)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

 （六）排放有毒,、有害等污染環(huán)境的物質(zhì),；

 （七）在建筑物,、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫,、亂刻畫,；

 （八）法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為,。



 第三十一條 任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和公用設(shè)施設(shè)備,。

 因維修或公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘住宅區(qū)內(nèi)道路,、場(chǎng)地的,，必須報(bào)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，并及時(shí)恢復(fù)原狀,。



 第三十二條 住宅區(qū)內(nèi)車輛行駛,、停放的管理制度由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司共同制定。停車場(chǎng)地的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按價(jià)格管理部門的規(guī)定執(zhí)行,，其收益用于住宅區(qū)物業(yè)管理,。



 第三十三條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、使用人和業(yè)主委員會(huì)同意后,，方可辦理設(shè)置審批手續(xù),。設(shè)置收益應(yīng)當(dāng)用于住宅區(qū)物業(yè)管理,。



 第三十四條 物業(yè)維修、更新的費(fèi)用,，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

 （一）住宅自用部位和自用設(shè)備的維修,、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān),；

 （二）住宅共用部位和共用設(shè)備的維修,、更新費(fèi)用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān),；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修基金的,，在物業(yè)維修基金中列支；

 （三）公共設(shè)施的維修,、更新費(fèi)用,，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修基金的,，在物業(yè)維修基金中列支,。

 住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的,，其維修,、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān),。

 物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全時(shí),，區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)督促限期維修,。

 物業(yè)維修基金不足時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會(huì)的決定和所擁有的住宅建筑面積比例,，交納物業(yè)維修基金,。



 第三十五條 住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施,、停車場(chǎng)等公共設(shè)施,，由各專業(yè)管理機(jī)構(gòu)委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和維修、養(yǎng)護(hù),。管理,、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由各專業(yè)管理機(jī)構(gòu)按規(guī)定支付。



 第三十六條 房屋的共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維修時(shí),，相鄰業(yè)主,、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主,、使用人拒絕配合維修造成其他業(yè)主,、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償,。

 因物業(yè)維修,、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失或影響房屋使用的,，由責(zé)任人修復(fù)或賠償,。




 第五章 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、維修基金與用房





 第三十七條 業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約,，按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定和業(yè)主委員會(huì)的決定交付物業(yè)管理,、維修等費(fèi)用。

 建設(shè)單位未售出的空置物業(yè)應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偽飿I(yè)管理,、維修費(fèi)用,，分?jǐn)偙壤坏陀谑召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十。



 第三十八條 確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，應(yīng)當(dāng)遵循公平,、合理的原則，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與服務(wù)收費(fèi)相適應(yīng),。

 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì),、內(nèi)容、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià),、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià),。

 普通住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)；高級(jí)公寓,、別墅區(qū)等住宅小區(qū)的服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),；特約服務(wù)費(fèi)，除價(jià)格管理部門另有規(guī)定外,，實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià),。



 第三十九條 物業(yè)管理公司已接受委托管理并收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，其他任何部門不得以任何理由收取相同性質(zhì),、內(nèi)容的費(fèi)用,。



 第四十條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過三個(gè)月,。



 第四十一條 物業(yè)管理公司收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布,。

 物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)合同約定外自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主認(rèn)可的,，業(yè)主或使用人可以不支付費(fèi)用,。



 第四十二條 新建住宅必須設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)維修基金）,。

 物業(yè)維修基金由開發(fā)建設(shè)單位按房屋建安總造價(jià)的百分之五至百分之八提取,，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。

 物業(yè)維修基金由市物業(yè)維修基金管理中心以住宅區(qū)（幢）為單位設(shè)立?？顜舸鸀楣芾?，接受財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督,，并確保保值增值,。

 物業(yè)維修基金管理中心的管理費(fèi)用由市財(cái)政部門按合理需要核定,，在物業(yè)維修基金的增值收益中提取,，并納入預(yù)算外資金管理。

 物業(yè)維修基金及其增值部分應(yīng)專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新,，嚴(yán)禁挪作他用。

 物業(yè)維修基金的使用,，由物業(yè)管理公司提出年度計(jì)劃,，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)并報(bào)區(qū)物業(yè)管理部門審核后，由市物業(yè)主管部門核撥,。

 市物業(yè)主管部門和各物業(yè)管理公司應(yīng)每年公布一次物業(yè)維修基金的使用情況,，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。



 第四十三條 在本辦法施行前已建成的實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)，其物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用按下列途徑列支：

 （一）公有住房出售時(shí),，售房款中提取的住房共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)基金；

 （二）公有住房的房屋租金,；

 （三）未繳納物業(yè)維修基金的私有房屋,，由業(yè)主按其擁有的住宅建筑面積比例承擔(dān)。



 第四十四條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房以及公建配套用房納入住宅區(qū)配套項(xiàng)目計(jì)劃,，與新建住宅同步設(shè)計(jì),、同步施工。



 第四十五條 開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)房屋交付使用時(shí),，應(yīng)當(dāng)無償提供占住宅區(qū)房屋總建筑面積千分之三的物業(yè)管理辦公用房和公共活動(dòng)用房,，無償提供占住宅區(qū)房屋總建筑面積千分之四的為本住宅區(qū)服務(wù)的商業(yè)用房。

 物業(yè)管理辦公用房,、公共活動(dòng)用房和商業(yè)用房,，已列入開發(fā)成本的，全部由市物業(yè)主管部門接收,，并移交給業(yè)主委員會(huì),，提供給物業(yè)管理公司使用和經(jīng)營(yíng)。



 第四十六條 物業(yè)管理辦公用房,、公共活動(dòng)用房和商業(yè)用房的所有權(quán)屬于該住宅區(qū)全體業(yè)主,，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押,。

 業(yè)主委員會(huì)接收的商業(yè)用房由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng),，其收益用于住宅區(qū)物業(yè)管理。

 物業(yè)管理公司使用物業(yè)管理用房的期限不得超過該物業(yè)管理公司的受聘期限,。


 第六章 前期物業(yè)管理





 第四十七條 本辦法所稱前期物業(yè)管理,，是指業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。



 第四十八條 新建住宅交付使用前三個(gè)月,，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行前期管理,，與其簽定前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)區(qū)物業(yè)管理部門備案,。

 業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后,，由業(yè)主委員會(huì)決定物業(yè)管理公司的續(xù)聘或改聘，并簽定物業(yè)管理服務(wù)合同,，前期物業(yè)管理服務(wù)合同同時(shí)終止,。



 第四十九條 前期物業(yè)管理期間不得使用物業(yè)維修基金。該期間發(fā)生的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,，其費(fèi)用均由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),。



 第五十條 住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)竣工驗(yàn)收之日后十五日內(nèi)，向所在地區(qū)物業(yè)管理部門移交下列工程建設(shè)技術(shù)資料：

 （一）住宅區(qū)總平面圖,；

 （二）住宅區(qū)單體建筑,、結(jié)構(gòu)、設(shè)備圖,；

 （三）住宅區(qū)地下管網(wǎng)圖,；

 （四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料,；

 （五）住宅區(qū)綜合驗(yàn)收資料,。

 住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，所在地區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì),，由業(yè)主委員會(huì)將其提供給物業(yè)管理公司保存與使用,。



 第五十一條 新建住宅交付使用時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位必須按國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定提供《住宅工程保修卡》和《住宅使用說明書》,，并按《住宅工程保修卡》的規(guī)定,，承擔(dān)保修責(zé)任。



 第五十二條 交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),；交付使用后發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位和買受人按照住宅銷售合同的約定承擔(dān),。



 第五十三條 新建住宅交付使用時(shí),，除住宅銷售合同有約定或物價(jià)管理部門有規(guī)定外，住宅的開發(fā)建設(shè)單位,、物業(yè)管理公司以及其它部門不得向住宅買受人收取任何費(fèi)用,。




 第七章 法律責(zé)任





 第五十四條 業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約,，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,。對(duì)違反業(yè)主公約的，業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)的業(yè)主,、使用人可以依法向人民法院提起訴訟,。

 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,，物業(yè)管理公司可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用千分之三的滯納金或者按約定收回滯納金,。



 第五十五條 業(yè)主、使用人違反本辦法第二十九條,、第三十條規(guī)定的，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)制止,，并監(jiān)督改正,；對(duì)拒不改正的，報(bào)有關(guān)部門依法處理。



 第五十六條 物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,；造成業(yè)主、使用人損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。



 第五十七條 物業(yè)管理公司違反本辦法，按下列規(guī)定予以處罰：

 （一）違反第十九條,、第二十條,、第二十一條、第二十三條,、第二十四條,、第二十六條、第四十六條第二款規(guī)定的,，由物業(yè)管理部門責(zé)令其限期改正,，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款；

 （二）違反第二十二條第三款,、第四十條,、第四十一條規(guī)定的，由市物價(jià)管理部門按照相關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定處罰,。

 物業(yè)管理公司違反本辦法情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)管理部門可以降低其資質(zhì)等級(jí),，直至取消資質(zhì)等級(jí)證書,。



 第五十八條 開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法，按下列規(guī)定予以處罰：

 （一）違反第四十二條第二款,、第四十五條規(guī)定的,，由市物業(yè)主管部門責(zé)令其限期履行。在規(guī)定的期限內(nèi)仍不履行的,，市物業(yè)主管部門可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,，并對(duì)違反第四十二條第二款規(guī)定的，有權(quán)要求其按每逾期1日加收應(yīng)繳額的千分之二支付滯納金,。

 （二）違反第五十條規(guī)定的,，由市物業(yè)主管部門責(zé)令其限期改正，并可處以一萬元以下五萬元以下的罰款,。



 第五十九條 物業(yè)管理部門工作人員玩忽職守,、濫用職權(quán)、徇私舞弊或者截留,、挪用物業(yè)維修基金的,，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。



 第六十條 對(duì)違反本辦法的行為實(shí)施行政處罰,，應(yīng)按照《
行政處罰法》規(guī)定的程序進(jìn)行。



 第六十一條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的,，可依法申請(qǐng)復(fù)議或直接向人民法院起訴,。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議、也不向人民法院起訴,，又不履行處罰決定的,，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。




 第八章 附則



 第六十二條 本辦法施行前已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū),，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定進(jìn)行規(guī)范,。

 本辦法施行前已交付使用但尚未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)，可參照本辦法規(guī)定逐步實(shí)行物業(yè)管理,。

 各縣（市）城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理,，參照本辦法執(zhí)行。

 寫字樓,、商住樓物業(yè)管理,，參照本辦法執(zhí)行。



 第六十三條 本辦法由杭州市人民政府法制局負(fù)責(zé)解釋,。



 第六十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。