• 【發(fā)布單位】82702
• 【發(fā)布文號】青政辦[2001]23號
• 【發(fā)布日期】2001-02-19
• 【生效日期】2001-02-19
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

青海省人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā) 《青海省商品房價格管理辦法》的通知

青海省人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)
 《青海省商品房價格管理辦法》的通知
 
（青政辦〔2001〕23號）
西寧市,、各自治州人民政府,，海東行署，省政府各委,、辦,、廳、局：

 青海省發(fā)展計劃委員會關(guān)于《青海省商品房價格管理辦法》已經(jīng)省政府研究同意?，F(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)你們,，請認真貫徹執(zhí)行。



 青海省人民政府辦公廳

 二00一年二月十九日

 青海省商品房價格管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為了規(guī)范商品房價格行為,，適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的要求,，促進公平,、合理的價格競爭,，保護商品房經(jīng)營者、購買者的合法權(quán)益,，促進住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,，根據(jù)《
中華人民共和國價格法》、《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法規(guī),、規(guī)章,，結(jié)合我省實際，特制定商品房價格管理辦法（以下簡稱辦法）,。



 第二條 凡在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位為銷售而建設(shè)的商品房的價格制定,，以及政府價格主管部門對商品房價格的管理，均遵守本辦法,。



 第三條 本辦法所稱的商品房是指：

 （一）享受政府優(yōu)惠政策開發(fā)建設(shè)的安居工程,、拆遷安置房及經(jīng)濟適用住房等特定住宅。

 （二）其他普通住宅,。

 （三）高層公寓（住宅）,、別墅等高標準住宅。

 （四）房地產(chǎn)開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)的經(jīng)營用房,、生產(chǎn)用房,、倉儲用房、辦公用房等非住宅,。



 第四條 各級人民政府價格主管部門是商品房價格的主管部門,，負責對商品房價格的管理、監(jiān)督,、指導(dǎo),。

 商品房價格管理工作由省發(fā)展計劃委員會統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，省,、州（地,、市）,、縣（市）三級管理。商品房價格分別實行政府定價,、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價三種價格形式,。

 對享受政府優(yōu)惠政策開發(fā)建設(shè)的安居工程房、拆遷安置房的價格實行政府定價,，由州（地）,、市價格主管部門會同有關(guān)部門提出方案，報省計委審批,；對經(jīng)濟適用住房等特定住宅的價格實行政府指導(dǎo)價,，由州（地）市價格主管部門會同有關(guān)部門共同測算基準價，報省計委批準后執(zhí)行,。具體銷售價格由經(jīng)濟適用住房開發(fā)經(jīng)營單位在規(guī)定的浮動幅度內(nèi)確定,，并報省計委備案；其它普通住宅,、多層公寓（住宅）,、別墅等高標準住宅和非住宅小區(qū)的經(jīng)營用房、生產(chǎn)用房,、倉儲用房,、寫字樓等實行市場調(diào)節(jié)價，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位自主定價,，其銷售價格報當?shù)貎r格主管部門備案,。在價格波動較大時，各級價格主管部門可對其價格水平進行限價,，以制止暴利和防止低價傾銷,，穩(wěn)定市場房價總水平。




 第二章 商品房價格的構(gòu)成





 第五條 商品房價格構(gòu)成：是指體現(xiàn)國家的價格法規(guī)和政府要求,，在住宅開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理過程中實際發(fā)生的組成價格的各項因素,。

 商品房價格構(gòu)成是政府價格主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位制定商品房銷售價格的依據(jù)。



 第六條 商品房的價格,，由下列項目構(gòu)成：

 （一）土地使用權(quán)取得費,。

 商品房開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國有土地使用權(quán)的,，其土地使用權(quán)取得費為支付的出讓,、轉(zhuǎn)讓費用、拆遷安置補償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費之和,。

 依法通過行政劃撥取得國有土地使用權(quán)的,，其土地使用權(quán)取得費為取得該劃撥土地所支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費等費用之和,。

 （二）建設(shè)開發(fā)成本,。

 1,、前期工程費：包括水文、工程地質(zhì)勘察測繪,、規(guī)劃設(shè)計,、項目可行性研究、建筑勘察設(shè)計,、招投標審查等依據(jù)權(quán)限部門批準的收費和施工通水,、通電、通路及平整場地等費用支出,。

 2,、建筑安裝工程費：包括房屋主體部分的土建、水電暖安裝工程費,、設(shè)備購置費等,。

 3、附屬工程費：包括住宅小區(qū)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費,。

 非營業(yè)性公建配套設(shè)施（設(shè)備）,，由各級政府負擔建設(shè)費用的部分,，不計入開發(fā)成本,。

 （三）商品房開發(fā)期間接費用：指與開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、貸款利息等支出,。

 1,、管理費用：指為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。

 2,、貸款利息：指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位為籌措資金所發(fā)生的利息,。

 （四）稅費：指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當繳納的各種稅費,。

 （五）利潤：安居工程住房,、拆遷安置房不計利潤；經(jīng)濟適用房利潤控制在3％以上,；實行市場調(diào)節(jié)價的商品房,，其利潤率由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行確定。

 （六）商品房差價：包括樓層差價,、朝向差價,。

 樓層、朝向差價代數(shù)和應(yīng)趨近于零,。




 第三章 商品房計價原則





 第七條 計算商品房住宅銷售價格基本公式：

 成本＝土地使用權(quán)取得費＋商品房建設(shè)開發(fā)成本＋商品房開發(fā)期間接費

 商品房基準價格（元／平方米）＝（成本＋稅費＋利潤）÷商品房總建筑面積

 商品房銷售價格：

 1,、屬于政府定價的：銷售價格（元／平方米）＝基準價格×（1±樓層差價率±朝向差價率）

 2、屬于政府指導(dǎo)價的：銷售價格（元／平方米）＝基準價格×（1±浮動幅度）×（1±樓層差價率±朝向差價率）



 第八條 對實行政府定價或政府指導(dǎo)價的商品住宅,，其住宅建設(shè)開發(fā)成本,、開發(fā)期間接費用一般應(yīng)以當?shù)厣鐣骄杀緸槎▋r基礎(chǔ),。各地社會平均成本由價格主管部門會同有關(guān)部門定期測定公布。



 第九條 下列費用不得計入商品房成本：

 （一）開發(fā)經(jīng)營單位自用的辦公用房,、經(jīng)營用房等應(yīng)分攤的各種費用,；

 （二）企業(yè)的贊助、捐贈支出以及其它各種與開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的費用,；

 （三）各種賠償金,、違約金、滯納金和罰款,；

 （四）國家規(guī)定不得列入成本費用的其他支出,。



 第十條 凡在預(yù)售協(xié)議中未明確價格種類或價格構(gòu)成的，一律視作銷售價格處理,。




 第四章 商品房價格管理行為規(guī)范





 第十一條 商品房代收費用的管理,。商品房建設(shè)項目收費，應(yīng)計入商品房成本,，不得在商品房銷售價格以外再向購房者收?。淮_實需要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售價格之外向購房者收取的,，須報當?shù)貎r格主管部門批準,，任何單位和部門都不得在商品房銷售或交付使用時搭車收取各種名目的費用。屬購房者自愿委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代辦服務(wù)費用,，由買賣雙方協(xié)商確定后可在價外另行收取,。



 第十二條 商品房建筑面積按開發(fā)建成房屋總建筑面積扣除原地拆遷安置用房、非營業(yè)性公建配套用房和公益性服務(wù)配套設(shè)施用房的建筑面積計算,。房屋建筑面積的計算和分攤按國家,、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。



 第十三條 與商品房有關(guān)的各種配套設(shè)施,、設(shè)備建設(shè)費用除各級政府負擔部分外,，其余應(yīng)進入商品房成本，并不得在銷售價格以外向購房者另行收??；確屬商品房預(yù)售后需新增配套設(shè)施、設(shè)備,，其建設(shè)費用需在價外收取的,，須征得購房者同意，并與購房者補簽有關(guān)協(xié)議后方可收取,，不得在商品住宅交付使用時強行向購房者收取,。



 第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因非不可抗力原因造成延期交房，超過規(guī)定過渡期限而發(fā)放的過渡補貼費用和建安材料價格超過同期信息價的差額，不計入商品房成本,。



 第十五條 銷售商品房必須實行明確標價,。標價表按省計委規(guī)定的統(tǒng)一格式，由州（地）,、市價格主管部門制發(fā),。




 第五章 商品房價格管理





 第十六條 屬政府定價或政府指導(dǎo)價的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)價格主管部門批準而擅自定價預(yù)售的,，自定預(yù)售價格低于核定價格的,，最終按自定預(yù)售價格結(jié)算，自定預(yù)售價格超過核定價格,，最終按核定價格結(jié)算,。同時視情節(jié)輕重，依據(jù)《
價格法》有關(guān)規(guī)定予以追究,。



 第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位應(yīng)自覺遵守商品房價格管理的有關(guān)政策,，接受和服從價格主管部門的價格管理和監(jiān)督檢查，如實提供有關(guān)資料,。



 第十八條 未經(jīng)當?shù)貎r格主管部門審核,，普通商品住宅銷售不得冠以安居房、經(jīng)濟適用房,，平價房,、成本房、微利房等名稱,，誘導(dǎo)欺騙購房者,。屬政府定價或政府指導(dǎo)價的商品房價格,，未經(jīng)價格主管部門核定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或代理商不得在售房廣告中自行標價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或代理商在購銷合同中或進行廣告宣傳時,，應(yīng)使用規(guī)范的價格術(shù)語,，明確價格種類，不得進行價格欺詐,。




 第六章 附則



 第十九條 本辦法由青海省發(fā)展計劃委員會負責解釋,。



 第二十條 本辦法自發(fā)布之日起施行，以前規(guī)定與本辦法有抵觸的,，均以本辦法為準,。