• 【發(fā)布單位】81502
• 【發(fā)布文號】魯政辦發(fā)[2001]21號
• 【發(fā)布日期】2001-04-01
• 【生效日期】2001-04-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

山東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省直機(jī)關(guān)住房 委員會(huì)關(guān)于省直公房出售工作有關(guān)問題的意見的通知

山東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省直機(jī)關(guān)住房
 委員會(huì)關(guān)于省直公房出售工作有關(guān)問題的意見的通知
 
（魯政辦發(fā)〔2001〕21號）
省直各部門，省屬駐濟(jì)各單位,，中央駐濟(jì)各單位：

 省直機(jī)關(guān)住房委員會(huì)《關(guān)于省直公房出售工作有關(guān)問題的意見》已經(jīng)省政府研究同意,，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，望認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。



 二00一年四月一日

 關(guān)于省直公房出售工作有關(guān)問題的意見

 （山東省省直機(jī)關(guān)住房委員會(huì) 二00一年三月二十日）



 為進(jìn)一步深化住房制度改革,，啟動(dòng)住房消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長,，現(xiàn)結(jié)合省直房改工作實(shí)際,，就省直公房出售工作的有關(guān)問題提出如下意見。



 一,、關(guān)于尚未出售的1997年底以前建成的公有住房的出售問題

 各單位目前尚未出售的1997年底以前建成的公有住房,，包括按“三講”教育規(guī)定清退出的住房，應(yīng)盡快向干部職工出售,，具體售房政策仍按省直1998年度房改政策執(zhí)行,。為了加快工作進(jìn)度，各單位必須在2001年4月底以前將出售方案報(bào)省直房委會(huì)辦公室審核,，辦理售房手續(xù),。



 二、關(guān)于1997年底以前經(jīng)省政府授權(quán)部門批準(zhǔn)購建住房的出售問題

 1997年底以前經(jīng)省政府授權(quán)部門批準(zhǔn)購建,，2000年底前竣工,，在2001年4月底前出售的住房，其售房價(jià)格鋼混結(jié)構(gòu)一等1425元／平方米,、二等1247元／平方米,；磚混一等甲級1247元／平方米、乙級955元／平方米,、丙級868元／平方米,、丁級816元／平方米的房改成本價(jià)執(zhí)行，并按照魯政辦發(fā)〔1998〕50號文件第二條規(guī)定,，取消現(xiàn)住房折扣,，一次性付款折扣為10％,。



 三、關(guān)于1998年1月1日以后經(jīng)省政府授權(quán)部門批準(zhǔn)新建住房的出售問題

 （一）1998年以后經(jīng)省政府授權(quán)部門批準(zhǔn)新建的住房,，規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)的部分出售價(jià)格按7項(xiàng)因素（征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi),、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi),、管理費(fèi)、貸款利息,、稅金）核定的實(shí)際成本價(jià)執(zhí)行,；超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分執(zhí)行市場價(jià)。

 （二）1998年以后開工建設(shè),，并在2000年底以前竣工入住的住房,，在2001年4月底以前出售時(shí)，按魯政辦發(fā)〔1998〕50號文件第一條規(guī)定的一次性付款折扣降為10％執(zhí)行,。1997年底以前參加工作的無房戶和住房面積達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工在購買,、換購房時(shí)，按魯政辦發(fā)〔1998〕50號文件第三條規(guī)定辦理,，即可按1997年底的職級標(biāo)準(zhǔn)給予適當(dāng)照顧,，購房時(shí)價(jià)格按7項(xiàng)因素計(jì)算的實(shí)際成本價(jià)的90％確定。

 （三）新建住房出售程序,。新房竣工后,，售房單位提供工程結(jié)（決）算報(bào)告等相關(guān)資料，由省直房委會(huì)辦公室,、省住房資金管理中心審核批準(zhǔn),，具體按《省直單位住房出售實(shí)際成本價(jià)核定實(shí)施辦法》（附后）規(guī)定執(zhí)行。



 四,、關(guān)于職工換購住房問題

 職工在換購住房時(shí)，須先將已購公有住房返售給原售房單位,，然后再購買新房,。已購住房的返售價(jià)格原則上按照房改時(shí)評定的同等新房房改成本價(jià)減去折舊乘以增值系數(shù)（見附件《省直單位住房出售實(shí)際成本價(jià)核定實(shí)施辦法》）后確定；返售面積按原購房主體面積,、陽臺面積與原分?jǐn)偯娣e等之和計(jì)算,。返售房價(jià)款用以抵頂新購房價(jià)款。其他職工購買返售住房的價(jià)格,，按單位回購價(jià)格執(zhí)行,，其中超過1997年底職級規(guī)定面積部分執(zhí)行市場價(jià)。



 五,、關(guān)于售房面積問題

 （一）自2001年1月1日起,，取消公房出售控制面積標(biāo)準(zhǔn),，凡按本辦法購買或換購新、舊公有住房的,，超過規(guī)定面積部分一律執(zhí)行市場價(jià),。

 （二）出售住房面積由主體建筑面積、陽臺面積,、分?jǐn)偯娣e等部分組成,。

 每戶主體建筑面積均按外墻中心線和分戶墻中心線計(jì)算。

 封閉陽臺按其水平投影面積的100％計(jì)算,，未封閉陽臺按其水平投影面積的50％計(jì)算,。

 公用建筑面積按每戶主體建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?
 （三）閣樓層高在2．2米以上的部分，按100％計(jì)算面積,；層高在2．2米以下的不計(jì)算面積,。地下室按建筑面積計(jì)算，價(jià)格按售房單價(jià)的50％執(zhí)行,。



 六,、關(guān)于職工一次性住房資金補(bǔ)償掛帳的兌現(xiàn)問題

 凡經(jīng)省住房資金管理中心審批確認(rèn)作掛帳處理的（含購房及未購房）職工一次性住房資金補(bǔ)償，掛帳職工今后可在購買,、以住房時(shí)予以兌現(xiàn),；凡決定今后不再購買、換購省統(tǒng)建住房和單位自建住房的職工,，其掛帳部分可直接兌現(xiàn)給職工個(gè)人,。具體兌現(xiàn)辦法為由掛帳職工本人提出申請，單位審批同意后,，報(bào)省住房資金管理中心核實(shí)后辦理,。單職工家庭一次性住房資金補(bǔ)償?shù)睦щy照顧部分，只能用于購買現(xiàn)住房,，不能作掛帳處理,，也不能兌現(xiàn)現(xiàn)金。

 兌現(xiàn)一次性住房資金補(bǔ)償掛帳及上述各項(xiàng)優(yōu)惠政策,，資金來源從購房職工單位售房收入中解決,，個(gè)別售房收入倒掛的省屬高校由省政府統(tǒng)一調(diào)劑解決，其他單位售房收入不足的由單位自行解決,。



 七,、關(guān)于2001年以后的職工住房建設(shè)問題

 根據(jù)國家和省關(guān)于深化住房制度改革的要求，決定自2001年1月1日起,，各單位一律不得再自行建房,。省直機(jī)關(guān)住房委員會(huì)和省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)也不再審批各單位的自建房計(jì)劃。今后在一個(gè)時(shí)期內(nèi),，省直單位所缺住房由省住房發(fā)展中心統(tǒng)一建設(shè),，按經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格出售,，然后逐步過渡到市場價(jià)格。2001年1月1日以后竣工的住房,，在出售時(shí),，不再執(zhí)行一次性付款折扣政策。



 八,、關(guān)于房改政策和房改紀(jì)律的檢查問題

 為做好省直公房的出售工作,，近期省直房委會(huì)要對各部門、各單位執(zhí)行房改政策和房改紀(jì)律情況進(jìn)行一次專項(xiàng)檢查,。檢查方式為先由各單位對已售公房的面積,、裝修標(biāo)準(zhǔn)、一次性住房資金補(bǔ)償額計(jì)算,、職工集資,、多占住房等房改政策和紀(jì)律的執(zhí)行情況進(jìn)行自查；然后由省紀(jì)檢監(jiān)察部門牽頭,，房改,、財(cái)政等部門參加，對省直各部門,、各單位的自查情況進(jìn)行復(fù)查驗(yàn)收,。通過檢查，認(rèn)真總結(jié)省直房改工作的經(jīng)驗(yàn),；對查找出來的問題和不足,，要按照房改政策和紀(jì)律要求，切實(shí)加以解決,。

 附件：省直單位住房出售實(shí)際成本價(jià)核定實(shí)施辦法




 附件： 省直單位住房出售實(shí)際成本價(jià)核定實(shí)施辦法

 根據(jù)國家有關(guān)政策,，結(jié)合省直機(jī)關(guān)實(shí)際情況并參照濟(jì)南市有關(guān)規(guī)定，制定本實(shí)施辦法,。



 一,、新建住房實(shí)際成本價(jià)核定辦法

 凡在1998年1月1日后經(jīng)省政府授權(quán)部門批準(zhǔn)建設(shè)的住房，其出售價(jià)格均按住房建設(shè)的實(shí)際成本價(jià)計(jì)算確定,，包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi),、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi),、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素,。具體項(xiàng)目按以下辦法測算：

 （一）征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指按國家規(guī)定征用土地和拆遷補(bǔ)償?shù)母黜?xiàng)費(fèi)用,。為盡量減輕購房職工負(fù)擔(dān),，充分體現(xiàn)地段差異和公平合理的原則,，參照濟(jì)南市人民政府濟(jì)政發(fā)〔1999〕33號文件規(guī)定的基準(zhǔn)地價(jià)和應(yīng)交納土地出讓金的比例計(jì)算確定為：多層住宅，一級地段324元／平方米,，二級地段223／平方米,，三級地段156元／平方米，四級地段112元／平方米,，五級地段82元／平方米,，六級地段57元／平方米；高層住宅各級地段的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)按多層住宅的50％執(zhí)行,。

 （二）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi),。勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按國家物價(jià)局,、建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布工程勘察和工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（〔1992〕價(jià)費(fèi)字第375號）規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,；前期工程費(fèi)按實(shí)際發(fā)生的規(guī)劃費(fèi)、三通一平費(fèi)等費(fèi)用測定,。為簡化手續(xù),，確定勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按建安工程費(fèi)的3．9％計(jì)算；前期工程費(fèi)按建安工程費(fèi)的0．5％計(jì)算（此項(xiàng)合計(jì)為建安工程費(fèi)×4．4％）,。

 （三）建筑安裝工程費(fèi),。建安工程費(fèi)指住宅建筑安裝平方米造價(jià)，也就是住房本身建筑安裝單位造價(jià)（含土建,、裝飾,、設(shè)備安裝三部分）。建安工程費(fèi)由施工單位提出工程結(jié)算,，經(jīng)審核后用總造成價(jià)／總建筑面積,。

 （四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。此項(xiàng)費(fèi)用含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（150元／平方米）及人防易地建設(shè)費(fèi)（13元／平方米）,，共計(jì)163元／平方米,。

 （五）管理費(fèi)。按前四項(xiàng)之和的2％計(jì)算,。

 （六）貸款利息,。按單位實(shí)際發(fā)生貸款利息總額／總建筑面積計(jì)算。

 （七）稅金,。按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

 上述各項(xiàng)，按固定比例和標(biāo)準(zhǔn)的按其固定比例或標(biāo)準(zhǔn)確定,；沒有固定比例和標(biāo)準(zhǔn)的測算出平均值作為該項(xiàng)目參考定額,。在具體審核時(shí)，實(shí)際開支在參照定額以上的，按實(shí)際開支數(shù)額列入該項(xiàng)目定額,；實(shí)際開支低于定額項(xiàng)目,，又不能作出合理解釋的，按參照定額列入該項(xiàng)目,。征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)一律按本辦法規(guī)定數(shù)額列入,。

 1998年1月1日以后批準(zhǔn)建設(shè)的住房，按照以上7項(xiàng)因素測算出的實(shí)際成本價(jià)不足1200／平方米的,，按1200元／平方米計(jì)算,。

 按政策規(guī)定，職工換購住房超過規(guī)定面積以上部分,，執(zhí)行市場價(jià),。

 新建職工住宅樓層系數(shù)由受委托的中介機(jī)構(gòu)在評估時(shí)與售房單位共同協(xié)商，提出初步意見,，經(jīng)省直房委辦批準(zhǔn)后執(zhí)行,。各樓層系數(shù)相加，其代數(shù)和不得小于100％,。



 二,、職工購買、換購住房價(jià)款按以下公式計(jì)算

 （一）新建房價(jià)款計(jì)算公式：

 房價(jià)款1＝實(shí)際成本價(jià)×（1997年底職級規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積＋陽臺面積＋分?jǐn)偯娣e）×樓層調(diào)劑系數(shù)

 房價(jià)款2＝市場價(jià)×（所購住房主體面積－1997年底職級規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積）×樓層調(diào)劑系數(shù)

 房價(jià)款3＝地下室單價(jià)×地下室建筑面積

 總房價(jià)款＝房價(jià)款1＋房價(jià)款2＋房價(jià)款3

 （房價(jià)款1中,，有閣樓的再加閣樓層高在2．2Ｍ以上部分的面積,；房價(jià)款1中，不足規(guī)定面積的,，按實(shí)有面積計(jì)算,；房價(jià)款2為超過規(guī)定面積的部分。）

 （二）已購公有住房返售價(jià)款計(jì)算公式：

 重置成本價(jià)＝評定等級1998年同類新房成本價(jià)×〔1－（返售年份－竣工年份＋1）×2％〕×增長系數(shù)×各項(xiàng)調(diào)劑系數(shù)和

 房價(jià)款1＝重置成本價(jià)×（主體面積＋陽臺面積＋分?jǐn)偯娣e）

 房價(jià)款2＝附屬建筑單價(jià)×附屬建筑面積

 返售價(jià)款＝房價(jià)款1＋房價(jià)款2

 （房價(jià)款1中有閣樓的再加閣樓面積,。房價(jià)款2內(nèi)各數(shù)據(jù),，按返售時(shí)評估結(jié)果確定。）

 （三）購買返售房價(jià)款計(jì)算公式：

 重置成本價(jià)＝評定等級1998年同類新房成本價(jià)×〔1－（返售年份－竣工年份＋1）×2％〕×增長系數(shù)×各項(xiàng)調(diào)劑系數(shù)和

 房價(jià)款1＝重置成本價(jià)×（1997年底職級規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積＝陽臺面積＋分?jǐn)偯娣e）

 房價(jià)款2＝市場價(jià)×超規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積

 房價(jià)款3＝附屬建筑單價(jià)×附屬建筑面積

 總房價(jià)款＝房價(jià)款1＋房價(jià)款2＋房價(jià)款3

 （房價(jià)款1中,，有閣樓的再加閣樓面積,。附屬建筑單價(jià)按返售單價(jià)確定）

 （四）新購、換購住房應(yīng)付價(jià)款計(jì)算公式：

 應(yīng)付價(jià)款＝新購房價(jià)款－應(yīng)享受的房改政策價(jià)格優(yōu)惠額－返售價(jià)款－一次性住房資金補(bǔ)償掛帳額

 應(yīng)享受的房改政策優(yōu)惠額＝（1997年底職級規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積－已購房主體面積）×新建房實(shí)際成本價(jià)×10％×樓層調(diào)劑系數(shù)

 未購舊房職工直接購買新房的,，在享受優(yōu)惠面積中再加陽臺和分?jǐn)偯娣e,。

 （購買返售房時(shí)應(yīng)享受的房改政策優(yōu)惠額計(jì)算方法，把“新建房實(shí)際成本價(jià)”換成返售單價(jià)即可,。）

 （五）新購,、換購房實(shí)際付款計(jì)算公式：

 實(shí)際付款＝應(yīng)付價(jià)款×（1－屆時(shí)一次性付款折扣率）



 三、單位新建住房出售應(yīng)報(bào)資料

 單位新建住房申請出售,，需向省直機(jī)關(guān)住房委員會(huì)辦公室報(bào)送下列資料：

 （一）經(jīng)省政府授權(quán)部門批準(zhǔn)建設(shè)住房的計(jì)劃批文,。

 （二）住宅工程造價(jià)預(yù)決算,。

 （三）工程決算審核所需明細(xì)材料，包括：工程竣工圖紙,、工程設(shè)計(jì)變更材料,、工程結(jié)算書,、甲方用工用料等現(xiàn)場方式簽證,、有關(guān)工程材料價(jià)格調(diào)整單據(jù)、發(fā)票,、施工合同及相關(guān)協(xié)議。



 四,、售房操作程序

 （一）售房單位提出售房申請并報(bào)送有關(guān)資料,。

 （二）省直房委辦對售房單位報(bào)送的申請報(bào)告和有關(guān)資料進(jìn)行初審。

 （三）省直房委辦委托有資格的中介機(jī)構(gòu)對售房單位的工程決算進(jìn)行逐項(xiàng)審批,，提出審核報(bào)告,。

 （四）省直房委辦會(huì)同省住房資金管理中心，依據(jù)工程決算審核報(bào)告確定售房單位新建住房出售價(jià)格,，書面通知售房單位實(shí)施售房,。

 （五）省直房委辦負(fù)責(zé)換購住房款的計(jì)算工作，省住房資金管理中心負(fù)責(zé)收取售房款,；售房結(jié)束后，省直房委辦為職工辦理房產(chǎn)證,。