• 【發(fā)布單位】蘭州市
• 【發(fā)布文號】蘭州市人民政府令[2003]第3號
• 【發(fā)布日期】2003-04-30
• 【生效日期】2003-07-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法

蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法

(蘭州市人民政府令[2003]第3號)





 《 蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》已經(jīng)2003年4月25日市政府第9次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予公布,，自2003年7月1日起施行,。





市長 張志銀

2003年4月30日












第一章 總則




第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理,，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,，維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院 《
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律,、法規(guī)之規(guī)定,，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法,。




第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理,，均應(yīng)遵守本辦法。




第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中預(yù)售商品房等行為,。




第四條 市建設(shè)行政主管部門是本市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門,，負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。



 市建設(shè)行政主管部門所屬的蘭州市城市建設(shè)開發(fā)管理處(以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu))具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的日常管理工作,，并直接負(fù)責(zé)城關(guān),、七里河、西固,、安寧四區(qū)行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理,。



 永登縣、榆中縣,、皋蘭縣和紅古區(qū)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作,，并接受市房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。



 土地行政管理部門依照有關(guān)法律,、法規(guī)和規(guī)章的相關(guān)規(guī)定,，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。



 房地產(chǎn)行政管理部門依照有關(guān)法律,、法規(guī)和規(guī)章的相關(guān)規(guī)定,，負(fù)責(zé)商品房預(yù)售管理工作。



 計(jì)劃,、規(guī)劃,、工商、物價(jià)等其他相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工,，協(xié)同做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的管理工作,。




第五條 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃，實(shí)行全面規(guī)劃,、合理布局,、綜合開發(fā)、配套建設(shè),。



 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊城區(qū)改造與新城區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則,，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn),。




第二章 開發(fā)企業(yè)




第六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立,，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī),、規(guī)章規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件，并具備國家建設(shè)行政主管部門規(guī)定的資質(zhì)條件,。



 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請登記進(jìn)行審查時(shí),，應(yīng)當(dāng)聽取同級建設(shè)行政主管部門的意見,。




第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的建設(shè)行政主管部門備案：



 (一)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件,；



 (二)企業(yè)住所證明,；



 （三）企業(yè)章程；



 （四）驗(yàn)資證明,；



 (五)企業(yè)法定代表人的身份證明,；



 (六)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同；



 (七)法律,、法規(guī),、規(guī)章規(guī)定的其他文件。



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立,、合并或者變更名稱,、法定代表人、主要管理人員和技術(shù)人員等事項(xiàng)的,，應(yīng)當(dāng)在工商行政管理部門批準(zhǔn)并辦理變更手續(xù)后的30日內(nèi),，到建設(shè)行政主管部門備案并辦理相應(yīng)變更手續(xù)。




第八條 本市行政區(qū)域以外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入本市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動,，應(yīng)當(dāng)?shù)绞薪ㄔO(shè)行政主管部門備案,。



 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合本辦法第六條第一款的規(guī)定,，并依照外商投資企業(yè)法律,、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。




第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行分級管理和年檢制度。



 建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn),、專業(yè)技術(shù)人員,、開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，核定或者審核其資質(zhì)等級,。



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級的確定和資質(zhì)的管理,，按照國家建設(shè)行政主管部門的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。




第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)證書確定的資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),，不得越級承攬業(yè)務(wù),。



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：



 (一)一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制,；



 (二)二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目,；



 (三)三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目；



 (四)四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能承擔(dān)層數(shù)在六層以下且建筑面積不超過1萬平方米的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,。



 第三章開發(fā)建設(shè)




第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)按照“先確定項(xiàng)目,、后開發(fā)建設(shè)”的原則進(jìn)行。



 計(jì)劃部門應(yīng)當(dāng)會同建設(shè)行政主管部門編制房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃,，報(bào)經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施,；但對全市經(jīng)濟(jì)社會影響較大的、跨行政區(qū)域的以及其他重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃,，還應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn),。



 經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按照國家有關(guān)規(guī)定需經(jīng)計(jì)劃部門核準(zhǔn)的,，還應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)計(jì)劃部門核準(zhǔn),，并納入全市年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。




第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)符合本市土地儲備制度的相關(guān)規(guī)定,，以公開招標(biāo),、拍賣的方式取得。



 已確定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式確定開發(fā)企業(yè),。




第十三條 土地使用權(quán)出讓前，規(guī)劃行政管理部門和建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)就下列事項(xiàng)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》,，作為土地使用權(quán)出讓的依據(jù)之一：



 (一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì),、規(guī)模和開發(fā)期限；



 (二)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,；



 (三)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求,；



 (四)城市規(guī)劃道路代征、代拆要求,；



 (五)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定,；



 (六)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償,、安置要求；



 (七)其他需要明確的事項(xiàng),。




第十四條 土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中標(biāo)通知書,，規(guī)劃行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。




第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到開發(fā)項(xiàng)目中標(biāo)通知書之后,，應(yīng)當(dāng)與土地行政管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，并按規(guī)定期限交清全部土地使用權(quán)出讓金。



 土地行政管理部門對按規(guī)定期限交清全部土地使用權(quán)出讓金并符合其他規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，應(yīng)當(dāng)核發(fā)國有土地使用權(quán)證書,；規(guī)劃行政管理部門對開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已經(jīng)審定并符合其他規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本,。




第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、國有土地使用權(quán)證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本之后，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的相關(guān)條件申請領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證,，方可開工建設(shè),；未取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)施工許可證的，不得開工建設(shè),。




第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)遵守《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》規(guī)定的內(nèi)容,。




第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行竣工驗(yàn)收；住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收,。經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用,；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,，不得交付使用。



 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收,，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)行政主管部門提出驗(yàn)收申請,；建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，依照有關(guān)法律,、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃,、消防,、人防、房管等有關(guān)部門或者單位,，對涉及公共安全的內(nèi)容和城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí),、城市配套設(shè)施的建設(shè),、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量以及拆遷補(bǔ)償安置、物業(yè)管理等綜合內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收,。




第四章 監(jiān)督管理




第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招,、投標(biāo)雙方應(yīng)當(dāng)依法簽訂開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)書面合同，明確各自的權(quán)利,、義務(wù)和責(zé)任,。




第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)方簽訂合同之日起5日內(nèi)，到市房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》,。



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目性質(zhì),、占地面積、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號和開工許可證號,、商品房預(yù)售許可證號,、城市規(guī)劃道路的代征代拆完成情況、拆遷補(bǔ)償安置情況,、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》中,，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)備案，接受房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)檢查,。



 建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》記錄的內(nèi)容作為資質(zhì)審查和年檢的依據(jù),。




第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)立項(xiàng)目建設(shè)資本金，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％,。



 項(xiàng)目建設(shè)資本金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶,，并在建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督下專款用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè),。




第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃行政管理部門審定的規(guī)劃方案進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),，統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，承擔(dān)劃定的規(guī)劃道路代征,、代拆任務(wù),。



 城市規(guī)劃道路的代征、代拆,，應(yīng)當(dāng)接受拆遷行政管理部門的拆遷統(tǒng)一管理,，并接受建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理。




第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途,、動工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),。



 土地使用權(quán)出讓合同約定動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)征收其相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％的土地閑置費(fèi),；滿2年未動工開發(fā)的,，土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)無償收回土地使用權(quán)。但是,，因不可抗力或者政府,、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外,。




第五章 開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房預(yù)售




第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：



 (一)屬依照本辦法規(guī)定中標(biāo)的開發(fā)項(xiàng)目,，并已交清全部土地使用權(quán)出讓金,、取得土地使用權(quán)證書；



 (二)投入開發(fā)建設(shè)的資金(不包括土地使用權(quán)出讓金)已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上,；



 (三)已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證；



 (四)法律,、法規(guī),、規(guī)章規(guī)定的其他條件。




第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有下列情形之一的,，不得轉(zhuǎn)讓：



 (一)權(quán)屬有爭議的,；



 (二)地上建筑物和其他附著物權(quán)屬不明，或者屬共有物但未經(jīng)其他共有人書面同意的,；



 (三)所承擔(dān)的城市規(guī)劃道路代征,、代拆任務(wù)尚未完成的；



 (四)未按規(guī)定的進(jìn)度要求完成城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)任務(wù)的,；



 (五)法律,、法規(guī)、規(guī)章禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形,。




第二十六條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記，并自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到建設(shè)行政主管部門備案。




第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí),，開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)合同及拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議載明的權(quán)利,、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人；有拆遷補(bǔ)償安置事項(xiàng)的項(xiàng)目,，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人還應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人,。




第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政管理 部門提出書面申請,，并提交下列文件：



 (一)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書,；



 (二)土地使用權(quán)證書；



 (三)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證,；



 (四)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算,，經(jīng)建設(shè)行政主管部門核驗(yàn)的投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程總投資25％以上的證明文件；



 (五)經(jīng)登記備案的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》,；



 (六)建筑工程施工合同,；



 (七)商品房預(yù)售方案及預(yù)售商品房平面圖,；



 (八)法律、法規(guī),、規(guī)章規(guī)定的其他文件,。




第二十九條 房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，做出同意或者不同意的答復(fù),；對同意的應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證,，不同意的應(yīng)當(dāng)書面說明理由。




第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預(yù)售廣告,，應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的文號,。



房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)售商品房購買人出示商品房預(yù)售許可證,。




第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,，應(yīng)當(dāng)與預(yù)售商品房購買人簽訂書面合同，明確雙方的權(quán)利,、義務(wù)和責(zé)任,。



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為預(yù)售商品房所作的宣傳廣告，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為對預(yù)售商品房購買人的承諾條款,，寫入預(yù)售商品房購買合同,。



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，持商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)行政管理部門和土地行政管理部門登記備案,。




第三十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得價(jià)款,，應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，在房地產(chǎn)行政管理部門和建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督下?？钣糜谠擁?xiàng)目建設(shè),，在支付和清償該項(xiàng)目的全部建設(shè)費(fèi)用之前不得挪作他用。




第三十三條 預(yù)售商品房購買人可以將已預(yù)購尚未竣工的商品房轉(zhuǎn)讓,，但相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同及其他相關(guān)協(xié)議,，明確轉(zhuǎn)讓人、受讓人與預(yù)售人三者之間的權(quán)利和義務(wù),。




第三十四條 預(yù)售商品房購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助預(yù)售商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),，并提供必要的證明文件,。



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售商品房建成交付使用時(shí)，向預(yù)售商品房購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書,。




第三十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同備案后,，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況自備案之日起10日內(nèi)告知房地產(chǎn)行政管理部門。



 商品房預(yù)售許可證核發(fā)后,，房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)將發(fā)證情況自核發(fā)之日起10日內(nèi)告知建設(shè)行政主管部門,。



 第六章法律責(zé)任




第三十六條 違反本辦法規(guī)定的下列行為,，由建設(shè)行政主管部門按照管理權(quán)限，依照國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》(國務(wù)院第248號令)和國家建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(建設(shè)部第77號令)的相關(guān)規(guī)定予以處罰：(一)未取得資質(zhì)等級證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,，責(zé)令其限期改正,，處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的,，提請?jiān)怯洶l(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照,；



 (二)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，責(zé)令其限期改正,，處以5萬元以上10萬元以下的罰款,；逾期不改正的，按規(guī)定程序吊銷其資質(zhì)證書,，并提請?jiān)怯洶l(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照,；



 (三)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格,，按規(guī)定程序注銷其資質(zhì)證書,；



 (四)隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書或者涂改,、出租,、出借、轉(zhuǎn)讓,、出賣資質(zhì)證書的,，按規(guī)定程序公告其資質(zhì)證書作廢，收回證書,，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款,；



 (五)不按規(guī)定辦理變更手續(xù)的，責(zé)令其限期改正,，并處以5000元以上1萬元以下的罰款,；



 (六)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的,，按規(guī)定程序降低其資質(zhì)等級；情節(jié)嚴(yán)重的,，按規(guī)定程序吊銷其資質(zhì)證書,，并提請?jiān)怯洶l(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；



 (七)將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的,，責(zé)令其限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù),；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收,，并處以10萬元以上30萬元以下的罰款,；



 (八)將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的,，責(zé)令其限期返修，并處以交付使用的房屋總造價(jià)2%以下的罰款,；情節(jié)嚴(yán)重的,，提請?jiān)怯洶l(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任,；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的,，提請司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任,。




第三十七條 違反本辦法規(guī)定的下列行為，由有關(guān)行政管理部門按照管理權(quán)限,，分別依照國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定予以處罰：



 (一)未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,，由工商行政管理部門責(zé)令其停止違法經(jīng)營活動，沒收違法所得,，并處以違法所得5倍以下的罰款,；



 (二)擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由土地行政管理部門責(zé)令其停止違法行為,，沒收違法所得,，并處以違法所得5倍以下的罰款；



 (三)擅自預(yù)售商品房的,，由房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令其停止違法行為,，沒收違法所得，并處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款,。




第三十八條 違反本辦法規(guī)定,，有下列行為之一的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其限期改正,，處以警告,；逾期不改正的，處以1萬元以上3萬元以下的罰款：



 (一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中標(biāo)企業(yè)未按規(guī)定領(lǐng)取,、填寫《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》或不按規(guī)定期限備案的,；



 (二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定向預(yù)售商品房購買人提供質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的；



 (三)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中標(biāo)企業(yè)未按規(guī)定設(shè)立或者使用項(xiàng)目建設(shè)資本金的,；



 (四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定完成城市規(guī)劃道路代征,、代拆任務(wù)或者未統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)的。




第三十九條 當(dāng)事人申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)事項(xiàng),，有關(guān)行政管理部門在規(guī)定的期限內(nèi)不予辦理也不予答復(fù),，以及受罰當(dāng)事人對建設(shè)行政主管部門和其他有關(guān)行政管理部門依照本辦法做出的行政處罰不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。




第四十條 建設(shè)行政主管部門及其他相關(guān)行政管理部門的工作人員,，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作中玩忽職守,、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,，由其所在單位或上級機(jī)關(guān)給予行政處分,；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，提請司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任,。



 第七章附則




第四十一條 本辦法公布前,，市政府和市政府各部門發(fā)布的有關(guān)規(guī)定凡與本辦法不符的，均以本辦法為準(zhǔn),。




第四十二條 本辦法自2003年7月1日起施行,。1988年3月7日市人民政府蘭政發(fā)〔1988〕27號文發(fā)布的《蘭州市城市建設(shè)綜合開發(fā)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。









 關(guān)于《蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》的說明



 一,、制定《蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》(以下簡稱“辦法”)的必要性和緊迫性



 隨著我市經(jīng)濟(jì)體制改革和市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善,，特別是1992年以后，在土地使用制度,、住房制度和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式三項(xiàng)重大改革不斷完善的進(jìn)程中,，蘭州市房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，已經(jīng)初步形成了一個(gè)包括土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓,、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,、房地產(chǎn)交易和中介服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動的高附加值的綜合性產(chǎn) 業(yè)。在房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動中,，發(fā)展最快的是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作為房地產(chǎn)業(yè) 的重要環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,，也對我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了重要的影響,。



 我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的不斷發(fā)展，不僅帶動了土地使用制度改革的深入,，而且加快了城市建設(shè)速度,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，由房地產(chǎn)開發(fā)完成的道路代征,、代拆和拆遷補(bǔ)償安置等折合人民幣約10億元,，為政府節(jié)省了大量的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資，給城市建設(shè)開辟了重要的資金渠道,。



 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的不斷發(fā)展,，進(jìn)一步改善了城市面貌和城市環(huán)境，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，提高了城市居民的居住水平，加快了商貿(mào)城的建設(shè)步伐。但是,，由于管理制度不夠健全,、管理依據(jù)不夠具體等原因，我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營上還存在著一些不容忽視的問題,，如沒有取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資 質(zhì)證書的企業(yè)和單位開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)及偷漏國家稅費(fèi)的現(xiàn)象仍比較嚴(yán)重,，房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)取得方式不盡合理，一些“皮包公司”炒賣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題依然存在,，有些實(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而卻以“聯(lián)建”名義進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目仍比較普遍,；土地使用權(quán)出讓與房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)脫節(jié)、與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)脫節(jié),、與拆遷補(bǔ)償安置脫節(jié)以及商品房預(yù)售管理與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理脫節(jié)等現(xiàn)象仍然比較嚴(yán)重,；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為不規(guī)范，影響被拆遷人和預(yù)售商品房購買人權(quán)益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,；商品房質(zhì)量問題仍然比較突出等等,。這些問題都需要依法解決。此外,，省,、市人大近兩年來在對我市城市建設(shè)工作進(jìn)行視察時(shí)，多次對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中存在的一些混亂無序現(xiàn)象和亟待規(guī)范的行為以及管理上存在的有關(guān)問題,，提出了盡快立法,、就上位法的有關(guān)規(guī)定結(jié)合我市實(shí)際情況予以細(xì)化、對我市的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理依法予以規(guī)制的法律監(jiān)督建議,；同時(shí),，新聞媒體多次呼吁依法對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動加強(qiáng)監(jiān)督管理，建設(shè)行政主管部門也多次提出要求,，希望為這項(xiàng)管理工作提供可操作性和針對性強(qiáng)的具體依據(jù),。張志銀市長在2002年7月22日全市整頓房地產(chǎn)市場動員大會上的講話中，也提出要盡快制定和完善房地產(chǎn)業(yè)管理的法規(guī)規(guī)章,。因此,，為了依法規(guī)制我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理,，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益,，根據(jù)國務(wù)院《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定,，盡快制定出臺《蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》,，不僅十分必要，而且非常迫切,。



 二,、起草“辦法”的依據(jù)



 1、主要依據(jù)是《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《甘肅省城市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》,；



 2,、參照了建設(shè)部第77號令《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、95號令《城市商品房預(yù)售管理辦法》等有關(guān)規(guī)章和文件,。此外,，還參考了兄弟城市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。



 三,、“辦法”的主要內(nèi)容和有關(guān)問題的說明



 本“辦法”共七章四十二條,，分別對制定目的、適用范圍,、執(zhí)法主體,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的取得,、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及管理,、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、商品房預(yù)售,、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收,、法律責(zé)任等作了相關(guān)規(guī)定。



 需要說明的幾個(gè)問題是：



 1,、 關(guān)于“辦法”調(diào)整的行為,。本“辦法”只對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理從開始設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，包括期間的商品房預(yù)售等房地產(chǎn)開發(fā)過程中各種主要行為作了規(guī) 范性規(guī)定,；至于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收以后的商品房銷售,、出租等房地產(chǎn)二級市場行為以及購房者取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后的房屋轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押等房地產(chǎn)三級市場行為,，不屬本辦法調(diào)整范圍，因此未作規(guī)定,。



 2,、關(guān)于不同資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬開發(fā)項(xiàng)目的范圍。 “辦法”第十條對此所作的規(guī)定是根據(jù)建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定并參考兄弟城市已經(jīng)取得的成功經(jīng)驗(yàn)做出的,，目的是限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬與其開發(fā)建設(shè)能力不相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,。



 3、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或開發(fā)用地的方式,。 “辦法”第十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)符合本市土地儲備制度的相關(guān)規(guī)定,，以公開招標(biāo)、拍賣的方式取得,。已確定的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)的方式確定開發(fā)企業(yè)”,。其目的是鼓勵實(shí)力較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn),，杜絕“空殼”企業(yè)炒賣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)用地。



 4,、關(guān)于商品房預(yù)售,。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給預(yù)售商品房購買人，由預(yù)售商品房購買人支付定金和房價(jià)款的行為,。確切地說，商品房預(yù)售的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中的融資行為,，它涉及到預(yù)售商品房購買人的切身利益,，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性。依據(jù)國務(wù)院第248號令的規(guī)定,，市建設(shè)行政主管部門作為我市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門,，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理、建設(shè)項(xiàng)目施工許可,、建工程招投標(biāo),、建筑工程質(zhì)量、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè),、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的管理,，并通過《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照法律,、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,、是否按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書的要求、是否按照申請商品房預(yù)售許可證時(shí)承諾的時(shí)間表進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和預(yù)售款項(xiàng)是否投入該開發(fā)項(xiàng)目建設(shè),、配套基礎(chǔ)設(shè)施是否完善,、工程項(xiàng)目有無變化等開發(fā)建設(shè)全過程進(jìn)行動態(tài)管理。因此,，本“辦法”在規(guī)定房地產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)商品房預(yù)售的同時(shí),，又作了房地產(chǎn)行政管理部門將核發(fā)商品房預(yù)售許可證的情況及時(shí)告知建設(shè)行政主管部門，而建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓備案情況及時(shí)告知房地產(chǎn)行政管理部門等規(guī)定,。這些規(guī)定,，對于防止出現(xiàn)因建設(shè)項(xiàng)目審批手續(xù)不全、資金短缺,、拖延工期,、配套基礎(chǔ)設(shè)施不完善、工程質(zhì)量不合格以及開發(fā)商挪用商品房預(yù)售資金而致使項(xiàng)目“爛尾”等情況,，都是非常有利的,。



 5、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)立資本金和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得價(jià)款的監(jiān)督管理,。房地產(chǎn)開發(fā)是一種投資活動,，涉及拆遷補(bǔ)償安置,、預(yù)售融資等行為，一旦開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)問題,，當(dāng)事人雙方的權(quán)益都將受到損害,。從各地實(shí)踐看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)缺少必要的資本金,，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)挪用商品房預(yù)售款,，是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)“爛尾工程”和“半截子工程”、嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者合法權(quán)益的主要原因,。為此,，“辦法”作了相關(guān)規(guī)定。



 6,、關(guān)于法律責(zé)任,。為了實(shí)際工作中行政執(zhí)法人員便于操作和相關(guān)當(dāng)事人便于掌握，“辦法”結(jié)合本市實(shí)際,，對國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中已設(shè)定了的相關(guān)罰則,，從執(zhí)法主體和處罰程序上作了相應(yīng)歸類和明確規(guī)定；同時(shí),，對違反本“辦法”規(guī)定的其他行為,，設(shè)定了相應(yīng)罰則，所設(shè)處罰種類和額度均在市政府的立法權(quán)限之內(nèi),。