• 【發(fā)布單位】巢湖市
• 【發(fā)布文號】巢湖市人民政府令第5號
• 【發(fā)布日期】2003-07-02
• 【生效日期】2003-07-02
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

巢湖市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

巢湖市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

(巢湖市人民政府令第5號)





 《巢湖市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》已經2003年6月13日市人民政府第39次常務會議討論通過,，現(xiàn)予發(fā)現(xiàn)，自2003年8月1日起施行,。



 市長 夏望平

 二00三年七月二日



巢湖市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法




第一章 總 則




第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理,，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,，根據國家有關法律,、法規(guī)和《
安徽省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，結合我市實際,，制定本辦法,。




第二條 本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)內綜合開發(fā)、配套建設的住宅區(qū),。



 非住宅區(qū)物業(yè)管理參照本辦法規(guī)定執(zhí)行,。




第三條 市房地產管理局(下稱物業(yè)管理主管部門)主管本市城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。



 市建設,、城管,、物價、工商,、交通,、公安,、環(huán)保、民政等部門和住宅區(qū)所在地街道辦事處(鎮(zhèn))根據各自職責,，共同做好城市住宅區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督與指導工作,。




第二章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會




第四條 住宅區(qū)在交付使用后，入住率達 50％以上時,，房地產開發(fā)單位應向市物業(yè)管理主管部門申請,，市物業(yè)管理主管部門會同當?shù)亟值擂k事處(鎮(zhèn))、前期物業(yè)管理企業(yè)召開首次業(yè)主大會,，選舉產生業(yè)主委員會,。



 老住宅區(qū)由市物業(yè)管理主管部門會同住宅區(qū)所在地街道辦事處(鎮(zhèn))組織召開首次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會,。




第五條 業(yè)主大會由全體業(yè)主組成,。業(yè)主大會須有半數(shù)以上投票權的業(yè)主出席方可舉行。



業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集,，業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,。定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開,。經20％以上的業(yè)主提議,，業(yè)主委員會應當就提議的事項召開業(yè)主大會臨時會議。



 召開業(yè)主大會會議,，應當于會議召開15日前通知全體業(yè)主,，并同時告知相關的居民委員會。




第六條 業(yè)主大會履行下列職責：



 (一)制定,、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則,；



 (二)選舉、更換業(yè)主委員會委員,，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,；



 (三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè),；



 (四)決定維修資金使用,、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施,；



 (五)制定,、修改物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度,；



 (六)法律,、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。



 業(yè)主大會的決定,，必須經出席會議的業(yè)主所持投票權的半數(shù)以上通過,。業(yè)主大會所作出的制定和修改業(yè)主公約,、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),，維修資金的使用和續(xù)籌方案的決定,，必須經全體業(yè)主所持投票權的2／3以上通過。




第七條 業(yè)主委員會由主任,、副主任和委員組成,，在業(yè)主中選舉產生，其數(shù)額為單數(shù),，一般最低不得少于5人,。業(yè)主委員會每屆任期3年，其成員任期屆滿,，可以連選連任,。




第八條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：



 (一)召集業(yè)主大會會議,，報告物業(yè)管理的實施情況,；



 (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；



 (三)及時了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；



 (四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施,；



 (五)業(yè)主大會賦予的其他職責,。




第九條 業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據工作需要召集，并應在會議召開7日前將會議通知書及有關材料送達每位委員,。業(yè)主委員會會議應由全體委員過半數(shù)以上出席方可舉行,。業(yè)主委員會作出決定，采取少數(shù)服從多數(shù)原則,。




第十條 業(yè)主委員會應通過業(yè)主大會訂立業(yè)主公約,，對有關物業(yè)的使用、維護,、管理,，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務等事項依法作出約定,。



 業(yè)主公約的示范文本,；由市物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一制定。業(yè)主大會可根據本住宅區(qū)的實際情況修改,、補充,，并報市物業(yè)管理主管部門備案。




第十一條 業(yè)主公約經業(yè)主大會批準后生效,。已生效的業(yè)主公約對所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力,。



 業(yè)主公約以及業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定不得與法律、法規(guī),、規(guī)章相抵觸,。




第十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關,，與居民委員會相互協(xié)作,，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。



 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應當配合居民委員會依法履行自治管理職責,。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,，應當告知相關的居民委員會,。




第三章 物業(yè)管理企業(yè)




第十三條 物業(yè)管理企業(yè)是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質證書和工商營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托,，根據物業(yè)服務合同進行專業(yè)管理,，實行有償服務的企業(yè)。




第十四條 新成立的物業(yè)管理企業(yè),，必須經市物業(yè)管理主管部門資質審查合格,，報省建設行政主管部門批準，取得物業(yè)管理企業(yè)資質等級證書,，并經工商登記注冊后,，方可從事物業(yè)管理工作。




第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權利：



 (一)根據法律,、法規(guī)和物業(yè)服務合同，擬訂各項具體管理規(guī)定,；



 (二)根據物業(yè)服務合同和有關規(guī)定實施物業(yè)管理,，收取物業(yè)管理服務費用；



 (三)有權制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為,；



 (四)要求業(yè)主委員會協(xié)助實施物業(yè)管理,；



 (五)開展多種經營活動和有償服務。




第十六條 物業(yè)管理企業(yè)的義務：



 (一)履行物業(yè)服務合同,；



 (二)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督,、檢查；



 (三)制定住宅區(qū)物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目維修計劃,；



 (四)發(fā)現(xiàn)違反法律,、法規(guī)和規(guī)章的行為，應及時制止并向有關行政主管部門報告,；



 (五)接受市物業(yè)管理主管部門,、其他有關行政主管部門及住宅區(qū)所在地街道辦事處(鎮(zhèn))的監(jiān)督,、檢查和指導。




第十七條 物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內的設施,，超越服務合同約定范圍對業(yè)主開展有償服務的,，應當征得服務對象的同意。




第四章 物業(yè)的管理,、使用與維護




第十八條 房地產開發(fā)單位應當在銷售房屋之前,，制定業(yè)主臨時公約、選聘物業(yè)管理企業(yè),，簽訂前期物業(yè)服務合同,。前期物業(yè)服務合同至住宅區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時終止。



 房地產開發(fā)單位與購房戶簽訂的買賣合同應當含前期物業(yè)服務合同的內容,。




第十九條 房地產開發(fā)單位在新建住宅區(qū)時,，應嚴格按照規(guī)劃設計方案，將公共配套設施及物業(yè)管理設施同步建設到位,，工程竣工后,，必須有物業(yè)管理主管部門參與綜合驗收，驗收合格的方可交付使用,。




第二十條 業(yè)主委員會成立后,，市物業(yè)管理主管部門會同有關部門組織房地產開發(fā)單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)資料，辦理移交手續(xù),。




第二十一條 物業(yè)資料移交給業(yè)主委員會后,，業(yè)主委員會可按業(yè)主大會的決定續(xù)聘前期物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。不續(xù)聘的,，業(yè)主委員會按業(yè)主大會的決定,，在市物業(yè)管理主管部門的組織下，采取招標方式,，聘請其它物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)實施物業(yè)管理,。



 業(yè)主委員會應與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅區(qū)物業(yè)服務合同，并在合同簽訂30日內,，報市物業(yè)管理主管部門備案,。




第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專營企業(yè)，費用從管理服務費中支出,。但不得將整項服務業(yè)務委托他人,。




第二十三條 房屋的維修責任按下列規(guī)定劃分：



 (一)房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用,，由業(yè)主負責,；



 (二)房屋的外墻面、樓梯,、通道等房屋本體共用部位,、共用設施由物業(yè)管理企業(yè)負責養(yǎng)護,、維修與更新，費用從維修資金中支出,；屬人為損壞的,，其維修、更新費用由責任人承擔,。



 房屋及附屬設施影響市容或可能危害毗鄰房屋安全及公共安全,，按規(guī)定應當由業(yè)主修繕的，業(yè)主應及時修繕,；拒不修繕的,，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)修繕，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)修繕,，費用由業(yè)主承擔,。




第二十四條 住宅區(qū)內的共用設施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責管理,、養(yǎng)護,、維修與更新，費用從維修資金中支出,；屬人為損壞的,，其維修、更新費用由責任人承擔,。




第二十五條 住宅區(qū)內禁止下列行為：



 (一)擅自改變房屋的用途,、結構、外貌,；



 (二)占用通道,、平臺、道路,、場地,、停車場、屋面,、樓梯、自行車房(棚)等堆放雜物或者進行違法建設,；



 (三)損壞,、占用綠化地；



 (四)亂倒垃圾,、亂潑污水,、亂扔雜物、亂設攤點,；



 (五)隨意停放自行車和機動車輛,；



 (六)堆放易燃,、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,；



 (七)發(fā)出超規(guī)定標準的噪音,；



 (八)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為,。




第二十六條 業(yè)主裝修房屋,，應當遵守房屋使用說明書和業(yè)主公約的規(guī)定，并告知物業(yè)管理企業(yè),。物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主,，并與業(yè)主簽訂裝修管理服務協(xié)議。業(yè)主應當遵守有關規(guī)定,，并按裝修管理服務協(xié)議的約定繳納裝修保證金,。裝修結束后沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理企業(yè)應當在一個月內退還裝修保證金,。




第二十七條 業(yè)主應當按照設計用途使用物業(yè),。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規(guī)劃要求,，按有關規(guī)定辦理手續(xù),，告知物業(yè)管理企業(yè)，并報有關行政主管部門批準,。




第五章 專用房屋及物業(yè)管理費用




第二十八條 房地產開發(fā)單位移交住宅區(qū)時,，應按以下標準向業(yè)主委員會無償提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房：



 (一)房屋總建筑面積為1萬平方米以下的住宅區(qū)，應提供15―30平方米建筑面積的物業(yè)管理用房,；



 (二)房屋總建筑面積為1萬平方米以上2萬平方米以下的住宅區(qū),，應提供50平方米建筑面積的物業(yè)管理用房；



 (三)房屋總建筑面積為2萬平大米以上的住宅區(qū),，每增加1萬平方米建筑面積,，物業(yè)管理用房增加10平方米建筑面積；



 前款第一,、二,、三項，業(yè)主委員會辦公用房為 15-25平方米建筑面積,，其他的為物業(yè)管理企業(yè)辦公用房,。物業(yè)管理用房產權歸業(yè)主所有。




第二十九條 房地產開發(fā)單位移交住宅區(qū)時應以建造成本價向業(yè)主委員會提供商業(yè)用房,，其標準為：



 (一)房屋總建筑面積為2萬平方米以下的住宅區(qū),，應提供15―30平方米建筑面積的商業(yè)用房；



 (二)房屋總建筑面積為2萬平方米以上的住宅區(qū)，每增加1萬平方米建筑面積,，商業(yè)用房增加5平方米建筑面積,；



 商業(yè)用房的購置費用從住宅共用部位共用設施設備維修資金中墊支，并從商業(yè)用房的經營收入中回收,。




第三十條 本辦法發(fā)布前已交付使用的住宅區(qū),，未按本辦法規(guī)定的標準無償提供物業(yè)管理用房的，原房地產開發(fā)單位應參照本辦法第二十八條規(guī)定給予經濟補償,。物業(yè)管理主管部門應專項用于購置物業(yè)管理用房,，其產權為國有。




第三十一條 商業(yè)用房和住宅區(qū)內其他有經濟收入的共用配套設施,、設備和場地,，由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)服務合同經營。




第三十二條 房地產開發(fā)單位新建的住宅區(qū)必須按規(guī)定建立住宅共用部位共用設施設備維修資金,。維修資金由業(yè)主繳納,，屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后房屋本體共用部位共用設施設備的維修和更新,、改造,，不得挪作他用。



 住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法由市政府另行制定,。




第三十三條 物業(yè)管理服務費由物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主或物業(yè)使用人收取,，以獨立住宅區(qū)為單位核定，實行分等定級,，優(yōu)質優(yōu)價,，具體標準由市價格行政主管部門會同市物業(yè)管理主管部門根據管理項目和水平核定，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自擴大物業(yè)管理服務費的收費范圍或提高收費標準,。




第三十四條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務費用的,，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任,。



 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),，物業(yè)管理服務費用由房地產開發(fā)單位交納。




第三十五條 供水,、供電,、供氣,、通訊,、有線電視等公用事業(yè)單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內的相關管線和設備設施維修,、養(yǎng)護的責任,。



供水、供電、供氣等單位應到戶抄表,、收費,，到戶確有困難的，應與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托收費和維修協(xié)議,。




第三十六條 住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收支項目,，有關管理單位和使用單位每6個月至少公布一次，接受業(yè)主,、業(yè)主委員會及有關部門的監(jiān)督,、檢查。




第六章 法律責任




第三十七條 未取得資質證書從事物業(yè)管理的,，由市物業(yè)管理主管部門沒收違法所得,，并依法予以罰款；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔賠償責任,。




第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)挪用維修資金的，由市物業(yè)管理主管部門追回挪用的維修資金,，給予警告,，沒收違法所得，并依法予以罰款,；情節(jié)嚴重的,，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。




第三十九條 建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,，由市物業(yè)管理主管部門責令限期改正,，給予警告，并依法予以罰款,。




第四十條 違反物業(yè)服務合同約定,，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)管理服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納,；逾期仍不繳納的,，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。




第七章 附 則




第四十一條 本辦法所稱物業(yè),，是指各類房屋及其配套的公用設施,、設備和公共場地。



 本辦法所稱業(yè)主,，是指物業(yè)的所有權人,。



 本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,，通過對房屋及與之相配套的設備,、設施和相關場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理,，以及維護相關區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序,，為業(yè)主提供服務的活動。