• 【發(fā)布單位】作者：項(xiàng)鳳華 馬樂樂
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】2015-07-22 14:28:50
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• 【文件來源】來源：中國(guó)新聞網(wǎng)
• 【所屬類別】立法追蹤

-江蘇南京擬將不交物業(yè)費(fèi)記為失信 八成網(wǎng)友反對(duì)-

事關(guān)每一位市民的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》(征求意見稿)在7月上旬公示后,，關(guān)注度頗高,。征求意見稿中關(guān)于“欠繳物業(yè)費(fèi)可能要被錄入個(gè)人信用檔案”的新規(guī)，更是引發(fā)大量討論?，F(xiàn)代快報(bào)記者發(fā)現(xiàn),，網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中對(duì)這個(gè)新規(guī)的反對(duì)聲音超過八成。有人認(rèn)為,，將欠繳物業(yè)費(fèi)一刀切地與個(gè)人征信掛鉤,，對(duì)業(yè)主來說不夠公平；有人認(rèn)為,，一旦確認(rèn)欠費(fèi)就要被錄入征信，似乎過于嚴(yán)厲,。



 欠物業(yè)費(fèi)



 將面臨“失信”懲罰



 物業(yè)費(fèi)收不齊,，是物業(yè)公司普遍的“老大難”。據(jù)南京物業(yè)行業(yè)人士介紹,，目前南京的普通住宅小區(qū)里,，物業(yè)費(fèi)收繳率能達(dá)到90%的很少,，有的小區(qū)如果出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)公司明顯的矛盾的，可能都達(dá)不到50%,。



 在不少小區(qū),，物業(yè)公司服務(wù)不到位，造成物業(yè)費(fèi)收不齊,，接著物業(yè)公司服務(wù)更無法到位……久而久之會(huì)陷入死循環(huán),，最終以物業(yè)公司走人告終。在征求意見稿中,，為了解決這個(gè)難題,，條例的制訂者作出了新的嘗試。在第56條中規(guī)定：業(yè)主不得以物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量未達(dá)約定標(biāo)準(zhǔn)為由,，拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反法律法規(guī)、管理規(guī)約等行為,，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認(rèn)的,，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。這條措辭略顯剛硬的規(guī)定中指出,，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不好,，并不能成為業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的理由。而如果業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)被法院或仲裁委確認(rèn),，就將面臨“失信”的懲罰,。



 超八成網(wǎng)友反對(duì)



 “那種無理由不交費(fèi)的情況，現(xiàn)在很少了,，無理取鬧的畢竟是極少數(shù),。”橋北業(yè)主宋先生說,，在大多數(shù)不交物業(yè)費(fèi)的情況里面,，業(yè)主都是有自己的理由，而且大多是自己的利益受到損失,，對(duì)物業(yè)公司有意見才會(huì)拒絕交費(fèi)?，F(xiàn)在直接認(rèn)定業(yè)主不準(zhǔn)不繳費(fèi)，而且拿個(gè)人征信說事,，恐怕很難讓人信服,。有網(wǎng)友說，如果按照這個(gè)規(guī)定,，業(yè)主們想維權(quán)就更是難上加難了,，因?yàn)槭稚献詈蟮幕I碼都沒有了。“如果說個(gè)別業(yè)主是拒繳物業(yè)費(fèi)的老賴,，大多數(shù)只是拿物業(yè)費(fèi)要與無法令人滿意的物業(yè)交涉的武器,，現(xiàn)在都這么玩了，以后物業(yè)會(huì)不會(huì)更加為所欲為,？”



 還有網(wǎng)友表示,，如果這條保留，必須對(duì)應(yīng)地制定物業(yè)公司如果服務(wù)不到位,，或者沒有履行和小區(qū)業(yè)主簽訂的服務(wù)合同中的服務(wù)項(xiàng)目時(shí)對(duì)物業(yè)公司的懲處條款,。



 在365網(wǎng)站發(fā)起的投票中，對(duì)于“你是否贊成業(yè)主無權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)”,，有82.11%的網(wǎng)友選擇了不贊成,。



 不交物業(yè)費(fèi)與個(gè)人信用記錄掛鉤，妥不妥,？



 贊成聲



 新規(guī)起草組負(fù)責(zé)人：符合上位法,，外地有先例



 對(duì)于第56條設(shè)置的初衷，征求意見稿起草組負(fù)責(zé)人,、河海大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)陳廣華教授有自己的解讀,。



 他表示，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),，南京一些地方的物業(yè)管理走進(jìn)了惡性循環(huán)的死胡同,，業(yè)主不愿意交費(fèi)，因?yàn)槲锕芷髽I(yè)服務(wù)質(zhì)量不行,，不交費(fèi)之后物管企業(yè)怠工,，服務(wù)質(zhì)量變得更差……業(yè)主、物管企業(yè),、政府三方都苦不堪言,，老百姓尤其不滿。為了破解這一難題,，從上位法看,，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第六項(xiàng)明確規(guī)定，業(yè)主有繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù),。



 “業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)體現(xiàn)了業(yè)主對(duì)于小區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的管理義務(wù)和責(zé)任,，和物管企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不是同一個(gè)對(duì)等的法律關(guān)系。如果物管企業(yè)服務(wù)不到位,，在法律上有救濟(jì)渠道,，合同法的第107條就有規(guī)定。而且,，一部分業(yè)主交納了物業(yè)管理費(fèi),，另一部分業(yè)主拒不交納,，實(shí)際上也侵犯了已交費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益。這一條文規(guī)定符合上位法精神,。”



 陳廣華說,，個(gè)人信用記錄是趨勢(shì),，立法要和國(guó)家法律的框架相接軌。他認(rèn)為,，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認(rèn)的才會(huì)被錄入個(gè)人信用檔案,，因此事實(shí)上最后會(huì)被計(jì)入個(gè)人信用檔案的是極少部分人。



 他還表示,，從同類城市的立法來看,，上海比南京更加超前，規(guī)定了不需要生效判決或仲裁裁決,，只要物管企業(yè)催繳兩次仍拒不繳費(fèi)的,，就要計(jì)入業(yè)主的個(gè)人信用檔案。南京這次的規(guī)定更加審慎,。



 反對(duì)聲



 不宜掛鉤征信,，很多欠費(fèi)情況是因物業(yè)失責(zé)



 對(duì)于物業(yè)費(fèi)掛鉤征信，澳麗嘉園小區(qū)業(yè)委會(huì)主任鐘世麟的第一反應(yīng)就是“不合適”,。



 他指出,，在欠繳物業(yè)費(fèi)的情形中，有很多明顯是物業(yè)公司的責(zé)任,，比如說業(yè)主在已經(jīng)繳納相關(guān)費(fèi)用的情況下,，車在小區(qū)里停放時(shí)被蹭；小區(qū)業(yè)主家中失竊,；小區(qū)有明顯的違建物業(yè)不管,；小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)明顯不到位等等。



 他介紹說,，澳麗嘉園小區(qū)多年前曾經(jīng)有一戶業(yè)主家中失竊,，損失比較嚴(yán)重。案件發(fā)生后長(zhǎng)時(shí)間沒有破案,，業(yè)主針對(duì)此事與物業(yè)公司交涉,，物業(yè)公司承認(rèn)疏于管理，要承擔(dān)一定的責(zé)任,，最后雙方溝通的結(jié)果是免除了業(yè)主兩年多的物業(yè)費(fèi),。“這種情況說明,，單方面要求業(yè)主全額支付物業(yè)費(fèi),，是沒有道理的,，物業(yè)公司首先要看自身的管理是否到位?！辩娛厉胝J(rèn)為,，在物業(yè)公司普遍管理還不夠規(guī)范的背景下，不宜將物業(yè)費(fèi)與個(gè)人征信掛鉤,。



 建議1



 物管人員：不宜一刀切,，可增加“拒不執(zhí)行”情形



 作為物業(yè)公司的管理者，江蘇華門集團(tuán)物業(yè)管理公司總經(jīng)理吳濤承認(rèn),，這個(gè)條款一旦實(shí)施,，會(huì)對(duì)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的情況有所緩解，某種程度上物業(yè)公司是直接受益者,。不過,，他也認(rèn)為，條例不宜“一刀切”,。



 吳濤說,，在物業(yè)公司與業(yè)主的物業(yè)費(fèi)糾紛上了法院或仲裁委后，判決或裁決結(jié)果懸念不大,，“99%以上的情況都是業(yè)主支付物業(yè)費(fèi),，最多是全額還是打折的問題，因?yàn)檫@當(dāng)中有合同法的支持,?！彼ㄗh說，在大多數(shù)官司當(dāng)中,，業(yè)主在敗訴后都支付了物業(yè)費(fèi),，這種情況下就沒有必要再錄入征信，畢竟糾紛已經(jīng)順利解決,。



 而對(duì)于業(yè)主不服判決或裁決,，繼續(xù)當(dāng)“老賴”的情況，可以動(dòng)用錄入征信的手段,。吳濤表示,，法院判決后業(yè)主拒不執(zhí)行的，物業(yè)公司向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí),，有的法院執(zhí)行局因工作太忙,，可能會(huì)顧不上這種涉案金額小的官司，因此物業(yè)公司有時(shí)候贏了官司依然拿不到錢,，這種情況下用“失信”作為輔助方法為宜,。



 建議2



 業(yè)委會(huì)人員：能不能只針對(duì)“惡意欠費(fèi)”



 正泰大廈業(yè)委會(huì)主任陳本林同樣覺得“一刀切”的情況值得商榷：“業(yè)主如果欠繳物業(yè)費(fèi)，總歸是有各種理由,，他們的訴求應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬?。如果這個(gè)條款生效,，以后只要業(yè)主欠費(fèi)，物業(yè)公司馬上告到法院,，這種官司可以說一告一個(gè)準(zhǔn),，業(yè)主的訴求尚未得到溝通，就被錄入征信,，這對(duì)業(yè)主來說顯然是不公平的,。”他還認(rèn)為,，現(xiàn)實(shí)中認(rèn)定業(yè)主的違約很簡(jiǎn)單，那就是欠繳物業(yè)費(fèi),；而物業(yè)公司的違約行為比比皆是,，但卻不是很容易認(rèn)定，在雙方權(quán)利不對(duì)等的情況下,，設(shè)置制裁業(yè)主的規(guī)定,，打擊面過廣。



 陳本林建議說,，將物業(yè)費(fèi)與“失信”掛鉤,，出發(fā)點(diǎn)是好的，但這畢竟只是震懾,，而不該成為目的,。建議可以將“失信”用于惡意欠費(fèi)中?！氨热缯f經(jīng)過物業(yè)的多次催收,、無明顯理由故意欠繳的、欠費(fèi)周期較長(zhǎng)的等等,，并且由法院來認(rèn)定屬惡意欠費(fèi),，再考慮錄入征信?！?


 解決拖欠物業(yè)費(fèi)



 其實(shí)沒那么簡(jiǎn)單



 物業(yè)有“瑕疵”



 法院判物業(yè)費(fèi)打9折



 郭先生是南京玄武區(qū)某小區(qū)的業(yè)主,，去年他被小區(qū)物業(yè)公司告上玄武區(qū)法院，要求支付2010年到2014年的物業(yè)費(fèi)5900多元以及滯納金,。在法庭上,，郭先生表示，自己對(duì)小區(qū)物業(yè)有諸多不滿意,，并提交了不少證據(jù),。



 法院審理查明，物業(yè)沒有經(jīng)小區(qū)業(yè)委會(huì)同意,，就在小區(qū)的空地上自行劃定了部分機(jī)動(dòng)車停車位,，并向業(yè)主收取停車費(fèi),，收費(fèi)主要用于補(bǔ)貼物業(yè)公司的日常開支。物業(yè)在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)期間,，收支賬目也沒有向業(yè)主公開,。



 物業(yè)公司的行為被法院認(rèn)定為“瑕疵”。按照物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,，法院判決郭先生繳納90%的物業(yè)費(fèi),，且無需支付滯納金。今年3月,，南京中院二審維持原判,。



 “事實(shí)上很多欠繳物業(yè)費(fèi)的官司當(dāng)中，業(yè)主都會(huì)在法庭上列舉出物業(yè)公司的種種問題,?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，但是由于專業(yè)度的問題,，很多業(yè)主的訴求最終無法作為證據(jù)被法院采納,，造成被判決全額支付物業(yè)費(fèi)?！暗?，對(duì)于像郭先生這樣最終只需要支付9折物業(yè)費(fèi)的情況，是不是也會(huì)被錄入‘失信’呢,？”這位人士稱,，按照新規(guī)的表述，郭先生也要成為“失信”,，這似乎有些冤枉,，希望立法者能夠有所甄別。



 溧水出新規(guī)要曝光



 欠物業(yè)費(fèi)的公務(wù)員



 執(zhí)行難,，一年下來零曝光



 去年溧水在南京全市率先推出新規(guī),，于3月1日起，分批對(duì)未繳清物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行曝光,，定期在媒體上公布未繳清物業(yè)費(fèi)業(yè)主的樓棟號(hào),、姓名和工作單位等。逾期仍不繳納的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴,。當(dāng)時(shí)還專門發(fā)文明確，先從機(jī)關(guān),、事業(yè)單位工作人員開始,，不僅在媒體上曝光，還在其單位通報(bào),、 小區(qū)公示,。對(duì)于惡意欠費(fèi)的副科級(jí)以上干部,，由區(qū)物業(yè)辦發(fā)函至區(qū)委組織部和監(jiān)察局，將其不良行為記入本人檔案,，作為干部考核的依據(jù),。



 那么一年多下來，有公職人員因?yàn)閻阂馇焚M(fèi)被曝光了嗎,？昨天,，溧水區(qū)有關(guān)部門人士向現(xiàn)代快報(bào)記者坦言，去年,，溧水區(qū)僅針對(duì)宏力花苑,、新龍佳苑、美麗新城等4個(gè)小區(qū)試點(diǎn),，一年多下來,，沒有一個(gè)人被曝光?！爸饕€是操作起來有難度。由誰來向社會(huì)通報(bào),？如果以區(qū)住建部門的名義,，首先這個(gè)分量不夠，其次是曝光了人家的隱私,，我也不知道他和物業(yè)到底有沒有糾紛,，是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)不到位，還是沒有上門收取造成的欠費(fèi),，這些都會(huì)扯皮的,。”