• 【發(fā)布單位】上海市
• 【發(fā)布文號】滬府發(fā)〔2003〕61號
• 【發(fā)布日期】2003-09-09
• 【生效日期】2003-09-09
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源局 關(guān)于上海市實施《物業(yè)管理條例》若干意見的通知

上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源局
關(guān)于上海市實施《物業(yè)管理條例》若干意見的通知

(滬府發(fā)〔2003〕61號)





各區(qū),、縣人民政府,，市政府各委、辦,、局：



 市政府同意市房地資源局《關(guān)于上海市實施〈物業(yè)管理條例〉的若干意見》,，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請按照執(zhí)行,。



 二○○三年九月九日





上海市實施《物業(yè)管理條例》的若干意見





 國務院發(fā)布的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）,，自今年9月1日起施行，現(xiàn)結(jié)合實際,，提出本市實施《條例》的若干意見如下：



 一,、關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會



 （一）已成立的業(yè)主委員會在《條例》施行后的執(zhí)行事項



 業(yè)主大會和業(yè)主委員會在《條例》施行后，應分別按照《條例》規(guī)定履行職責,?！稑I(yè)主委員會章程》應在下一次業(yè)主大會召開時，依照《條例》的規(guī)定修訂為《業(yè)主大會議事規(guī)則》,。



 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章,，依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用和管理,。業(yè)主委員會原有印章,，應根據(jù)《條例》規(guī)定的職責使用。業(yè)主大會需對外行使權(quán)利的,，業(yè)主委員會應憑區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門出具的證明刻制業(yè)主大會印章，并按規(guī)定使用,。



 業(yè)主委員會在《條例》施行前訂立的物業(yè)管理合同未終止的,，該合同應繼續(xù)履行。



 （二）《條例》施行后的業(yè)主大會成立



 1,、業(yè)主大會的成立條件



 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達50%以上,，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應成立一個業(yè)主大會,。



 2,、首次業(yè)主大會會議的召開



 符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位應書面報告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）,，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）在接到書面報告后的30日內(nèi),，與區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門一起組織成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）?；I備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）,、區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門、部分業(yè)主,、建設單位組成,。籌備組中的業(yè)主由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）組織業(yè)主予以推薦產(chǎn)生,?；I備組成員名單確定后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告,?；I備組應做好各項籌備工作，并組織召開首次業(yè)主大會,，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。召開首次業(yè)主大會，應當邀請居（村）民委員會參加,，并接受其指導和監(jiān)督,。



 3、首次業(yè)主大會會議上業(yè)主投票權(quán)的確定



 業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán),，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積,、住宅套數(shù)等因素確定,。其中,，住宅物業(yè)按套計算，每套計一票,；非住宅物業(yè)按物業(yè)建筑面積計算,，一百平方米以上的，每一百平方米計一票,，一百平方米以下有房地產(chǎn)權(quán)證的,，每證計一票。單個業(yè)主所持的投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的30%,。業(yè)主大會成立以后,，單個業(yè)主最高投票權(quán)按照本意見執(zhí)行。



 4,、業(yè)主大會的備案



 經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會,，應自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)，持業(yè)主大會的會議記錄和決議,、業(yè)主委員會成員名單和基本情況,、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約等材料，向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門備案,。



 凡符合《條例》規(guī)定產(chǎn)生的業(yè)主委員會,，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章刻制證明,。業(yè)主委員會應按規(guī)定刻制,、使用和管理印章。



 （三）《條例》施行后的業(yè)主大會會議



 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式,，但應有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。



 業(yè)主大會召開會議,，若業(yè)主人數(shù)超過一百人時,，可以以幢、單元,、樓層等為單位,，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以幢為單位推選若干業(yè)主代表成立業(yè)主小組,，由業(yè)主小組成員參加業(yè)主會議,。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加,。



 業(yè)主推選代表參加業(yè)主大會會議的,，業(yè)主代表應于參加業(yè)主大會的3日前，就大會擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見,。凡需投票表決的,，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映,。



 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過,。業(yè)主大會作出制訂和修改業(yè)主公約,、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。



 二,、關(guān)于前期物業(yè)管理



 （一）前期物業(yè)管理招投標



 業(yè)主大會成立之前,，住宅物業(yè)建設單位應當按照房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理相分離原則，通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),。投標人少于3人或者住宅規(guī)模小于5萬平方米的,，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),。



 （二）房屋出售的相關(guān)事項



 建設單位應在銷售房屋前,，參照市房地資源局的示范文本，制定業(yè)主臨時公約,、房屋使用說明書,。



 建設單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同，應包含前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容,，并將業(yè)主臨時公約,、房屋使用說明書、經(jīng)規(guī)劃部門批準配置的公建設施和平面圖作為房屋出售合同的附件,。



 物業(yè)買受人在與建設單位簽訂房屋出售合同時,，應對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。



 （三）物業(yè)的驗收



 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè),，應當對物業(yè)共用部分,、共用設施設備進行查檢，查驗中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量和公建配套設施等問題,，應書面告知建設單位,，并辦理交接手續(xù)。建設單位應當按照《條例》第二十九條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料,，對驗收發(fā)現(xiàn)的問題應當予以整改,，并承擔相應的民事責任。



 三,、關(guān)于物業(yè)管理用房



 建設單位應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會用房（以下合稱物業(yè)管理用房）,，在前期物業(yè)管理期間，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用,；業(yè)主大會成立后,，無償提供給業(yè)主大會,。產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有,。物業(yè)管理用房的具體標準為：物業(yè)管理辦公用房，按照不低于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2%提供,。建筑面積5萬平方米及以下的,，按照不低于建筑面積100平方米提供。業(yè)主委員會用房,，按照不低于建筑面積30平方米提供,。提供的物業(yè)管理用房應為地面以上的獨用成套房屋，并具備水,、電等基本使用功能,。



 建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產(chǎn)初始登記時,，應提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料。經(jīng)審核符合以上條件的,，市或者區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門方可核發(fā)房屋預售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。



 四,、關(guān)于維修資金的籌集,、使用和管理



 新建商品住宅以及住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)的維修資金籌集、使用和管理,，應按照市政府有關(guān)維修基金的規(guī)定執(zhí)行,。



 新建非住宅物業(yè)出售時應設立維修資金，具體標準和設立方式由物業(yè)出售人和物業(yè)買受人參照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規(guī)定,，在房屋出售合同中約定,。成立業(yè)主大會的，維修資金應以業(yè)主大會的名義存入專戶銀行,，設立專門帳戶,，按幢立帳、按戶核算,。



 在前期物業(yè)管理期間,，按規(guī)定設立的維修資金由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管；業(yè)主大會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)后,，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門移交給業(yè)主大會,。



 五、物業(yè)管理從業(yè)人員的管理



 物業(yè)管理服務從業(yè)人員應按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定,，取得職業(yè)資格證書,，并實行注冊年檢制度。物業(yè)管理從業(yè)人員的具體管理辦法,，由市房地資源局另行制定,。





 上海市房屋土地資源管理局

 二○○三年八月二十日