• 【發(fā)布單位】江西省
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2003-09-23
• 【生效日期】2003-10-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

江西省關(guān)于印發(fā)《江西省城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知

江西省關(guān)于印發(fā)《江西省城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知





各設(shè)區(qū)市、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門：



 為認(rèn)真貫徹執(zhí)行《江西省城市房屋拆遷管理實施辦法》,，規(guī)范城市房屋拆遷估價行為,，維護(hù)房屋拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《江西省城市房屋拆遷管理實施辦法》第二十七條第二款的規(guī)定,，我廳制定了《江西省城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)范（試行）》,，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行,，并將執(zhí)行中遇到的情況及時反饋我廳,。



江西省建設(shè)廳

二○○三年九月二十三日





江西省城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)范（試行）






第一章 總則




第一條 為規(guī)范房屋拆遷補(bǔ)償估價行為，維護(hù)房屋拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益,，根據(jù)《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,、國務(wù)院《
城市房屋拆遷管理條例》、《
江西省城市房屋拆遷管理實施辦法》和國家《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合本省實際,，制定本規(guī)范。




第二條 在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行的房屋拆遷估價活動,，適用本規(guī)范,。




第三條 房屋拆遷估價應(yīng)堅持獨(dú)立、客觀,、公正的原則,。




第四條 房屋拆遷估價實行“誰委托，誰付費(fèi)”的原則,。




第五條 房屋拆遷估價應(yīng)遵從房,、地整體性原則（采用成本法估價的除外）。




第六條 委托人與受委托的評估機(jī)構(gòu)不得有隸屬關(guān)系,。




第二章 房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價格的確定




第七條 房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價格是指在城市一定區(qū)域范圍內(nèi),，根據(jù)用途相似、地段相連,、地價相近的原則劃分區(qū)段,、分等定級,，調(diào)查評估出的某一時點(diǎn)各區(qū)段、各類型房地產(chǎn)的平均市場價格,。



 房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價格作為房屋拆遷補(bǔ)償價格評估的參考,。




第八條 房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價格的確定與公布按以下程序進(jìn)行：



 （一）市、縣人民政府或其授權(quán)的部門擇優(yōu)委托承擔(dān)評估房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價格的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu),。



 （二）受委托的評估機(jī)構(gòu)擬定房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價格的測算技術(shù)方案,，并報委托方審定。技術(shù)方案主要包括：基本思路,、測算方法,、工作程序、樣本采集,、各種數(shù)據(jù)的處理方法及承擔(dān)測算工作的技術(shù)力量等,。



 （三）評估機(jī)構(gòu)根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范及審定后的技術(shù)方案進(jìn)行測算，并按規(guī)定要求提交房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價格估價報告,。



 （四）委托方組織有關(guān)部門,、估價專家對估價報告進(jìn)行論證。對估價報告進(jìn)行論證時,，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)提交估價報告形成的背景材料,、說明、各種數(shù)據(jù)結(jié)果的詳細(xì)計算過程等有關(guān)依據(jù)材料,。



 （五）根據(jù)論證通過的估價報告,，擬定房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價格公布方案。



 （六）對房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價格公布方案進(jìn)行公示,。廣泛聽取社會各界的意見后,，由市、縣人民政府批準(zhǔn),、公布,，并同時將公布結(jié)果報上一級房產(chǎn)行政主管部門和省建設(shè)行政主管部門備案。




第九條 從事房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價格評估的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備二級以上（含二級）資格,。房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價格估價報告應(yīng)由5名以上（含5 名）注冊房地產(chǎn)估價師簽名，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章,。




第三章 房屋拆遷補(bǔ)償估價




第十條 房屋拆遷補(bǔ)償估價是指估價結(jié)果專供拆遷人與被拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補(bǔ)償金額的房地產(chǎn)估價,。不包括房屋拆遷中的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn),、停業(yè)的補(bǔ)償?shù)脑u估,。




第十一條 從事房屋拆遷補(bǔ)償估價的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備三級以上（含三級）資格。房屋拆遷補(bǔ)償估價報告應(yīng)由2名以上（含2 名）注冊房地產(chǎn)估價師簽名,，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章,。




第十二條 拆遷人在《房屋拆遷許可證》確定的同一拆遷范圍內(nèi),，只能委托一家具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。評估機(jī)構(gòu)不得將受委托的估價業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓,、變相轉(zhuǎn)讓或者再委托,。




第十三條 評估機(jī)構(gòu)接受估價委托，應(yīng)當(dāng)核驗委托人的《房屋拆遷許可證》,，并與委托人簽訂書面房屋拆遷估價委托合同,。



 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照估價委托合同約定的時間和要求完成委托估價任務(wù)，并向委托人出具估價報告（含技術(shù)報告和分戶報告）,。評估機(jī)構(gòu)未按照合同約定的時間和要求完成委托估價任務(wù),，或者估價失實的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。




第十四條 拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實為評估機(jī)構(gòu)提供估價所必須的資料,，并協(xié)助評估機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場查勘。如拆遷當(dāng)事人未如實提供有關(guān)資料,、未履行義務(wù)造成估價失實或其他后果的,，由拆遷當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。




第十五條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在出具估價報告后,，有義務(wù)向拆遷當(dāng)事人解釋拆遷估價的依據(jù),、選用的估價方法、估價結(jié)果產(chǎn)生的過程等有關(guān)技術(shù)問題,。




第十六條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料與估價報告（含技術(shù)報告,、分戶報告）一并整理存檔，并將復(fù)印件報房屋所在地的市,、縣房地產(chǎn)行政主管部門存檔,，存檔資料至少保留10年。存檔資料包括：

 （一）估價委托合同,；

 （二）房屋拆遷許可證,；

 （三）估價對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；

 （四）估價對象的實地查勘記錄,、照片等資料,；

 （五）可比實例的實地查勘記錄、照片等資料,；

 （六）確定估價結(jié)果的有關(guān)系數(shù),、參數(shù)等證明資料；

 （七）其它涉及估價項目的輔助資料,。




第十七條 拆遷補(bǔ)償估價的對象,，包括被拆遷房屋、附屬物及其權(quán)屬證書范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和安置用房及其權(quán)屬范圍內(nèi)的土地使用權(quán),。



 估價報告中估價目的載明為“房屋拆遷補(bǔ)償估價”,。



 估價時點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日,。



 采用的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃,、抵押等權(quán)利限制的影響,。




第十八條 房屋拆遷補(bǔ)償估價應(yīng)當(dāng)綜合反映被拆遷房屋的區(qū)位、用途,、環(huán)境,、容積率、結(jié)構(gòu),、成新,、層次、建筑面積等情況以及裝飾裝修等因素,。




第十九條 房屋拆遷補(bǔ)償估價宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價,。有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)當(dāng)以市場比較法為主要的估價方法,；收益性房屋的估價,，應(yīng)當(dāng)選用收益法作為其中的一種估價方法。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分不宜采用市場比較法,、收益法進(jìn)行估價的情況下,，可采用成本法。




第二十條 采用市場比較法估價的,，應(yīng)在與被拆遷房屋相同或相似區(qū)域內(nèi)收集成交時間一般不超過1年的最近的充分房地產(chǎn)市場交易實例,。在分析、篩選的基礎(chǔ)上確定與估價對象區(qū)位,、用途,、建筑類型、結(jié)構(gòu)和設(shè)備等相同或相似的 3個以上可比實例,，并制作可比實例調(diào)查表,。



 可比實例的成交單價一般相差不應(yīng)超過20%。




第二十一條 采用收益法估價的,，房屋收益應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋同一經(jīng)營用途,、同一區(qū)域的社會平均收益水平，即客觀正常收益修正確定,。




第二十二條 采用成本法進(jìn)行估價的,，應(yīng)當(dāng)采取房地分別估價的方式，評估出房地產(chǎn)市場價格,。房屋權(quán)屬范圍內(nèi)的土地價格應(yīng)采用市場比較法、成本法或基準(zhǔn)地價修正等方法求取,。



 建筑物重置價格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定,。建筑,、安裝工程費(fèi)應(yīng)運(yùn)用工料測量法或分部分項法求取。



 房屋折舊以直線折舊法計算,，不適合用直線折舊法計算的,，可以使用成新折扣法計算。無法搬遷的房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨(dú)計算折舊,。




第二十三條 居住房屋估價應(yīng)采用市場比較法,。




第二十四條 非居住房屋可按其用途分為經(jīng)營性和非經(jīng)營性兩大類。經(jīng)營性房屋估價應(yīng)采用市場比較法,、收益法,。非經(jīng)營性房屋估價可采用市場比較法、成本法,，能搜集充分成交案例并有符合規(guī)定要求的可比實例的,，應(yīng)采用市場比較法。




第二十五條 裝飾裝修補(bǔ)償估價應(yīng)按照本省裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)確定其重置價格,，結(jié)合成新計算,。




第二十六條 在建工程估價應(yīng)當(dāng)采用成本法。在建工程土地估價以政府管理部門批準(zhǔn)的用途,、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù),。在建工程建設(shè)進(jìn)度以房地產(chǎn)行政主管部門通知停止施工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。




第二十七條 未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑可按照其重置成新價結(jié)合剩余期限進(jìn)行估價,。




第二十八條 拆遷補(bǔ)償估價結(jié)果的貨幣單位精確到人民幣元,。




第四章 附 則




第二十九條 在本省城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上進(jìn)行房屋拆遷估價活動的，參照本規(guī)范執(zhí)行,。




第三十條 本規(guī)范未作規(guī)定的,，按照國家《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。




第三十一條 本規(guī)范由省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋,。




第三十二條 本規(guī)范自2003年10月1日起施行,。