一、房產(chǎn)抵押貸款的風險是什么

(一)租賃權(quán)對抗的風險

1,、抵押物難以處置,。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”,，借款人即使不能按期還貸,，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn),。

2,、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前,，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議,，并且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人,，銀行將很難獲得租金收入用于還貸,。

3、抵押物拍賣價格不公正,。如果借款人不按期還貸,，銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房產(chǎn)時,，按照我國目前的法律規(guī)定,，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價格,。

(二)抵押登記權(quán)的風險

1,、“一物多押”的風險?！稉７ā返谌鍡l第二款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后,，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押,，但不得超出其余額部分,。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個銀行后,，一旦破產(chǎn)倒閉,，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

2,、土地使用權(quán)的風險,。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記,，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記,，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外,，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押,。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款,，必須轉(zhuǎn)化為國有土地,。

3、登記期限的風險,。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時,，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回,，抵押登記也將到期,，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。

(三)土地性質(zhì)引發(fā)的風險

1,、土地使用期限,。我國目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同,。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準,、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用,，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為,。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋兀⑾驀临Y源部門支付土地出讓金,，這樣的土地具有使用年限,，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年,。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時,，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患,。

2,、處置費用。對于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易,，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金,，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時不需要再交費；屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地,，處置房產(chǎn)時需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金,。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時,，如果不注意土地的性質(zhì)，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費用,。

(四)土地用途變更的風險

出讓土地根據(jù)用途不同有很多種,，其價值是完全不同的，特別是工業(yè),、倉儲等一類的出讓地,，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè),、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營性用地,，其價值是數(shù)倍的增長,。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的,，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后,，報原批準用地的人民政府批準。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后,，如果私自變更土地的用途,，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律規(guī)定,，國家可以無償收回土地使用權(quán),，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。

(五)在建工程抵押的風險

1,、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán),。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定,，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán),。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán),，這不利于銀行處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款,。

2、稅收優(yōu)先權(quán),?！抖愂照魇展芾磙k法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔保債權(quán),，法律另有規(guī)定的除外,。”該規(guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定擔保之前,，即納稅人欠繳稅款在先,，以其財產(chǎn)設(shè)定擔保在后，稅收就優(yōu)先于擔保物權(quán)這種私權(quán)力,。

(六)共有財產(chǎn)抵押的風險

根據(jù)《擔保法解釋》第五十四條規(guī)定,，共有財產(chǎn)進行抵押時,，共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押,，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效,。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時,，如果銀行沒有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán),，從而形成風險,。

(七)抵押房產(chǎn)評估價格的風險

目前，評估機構(gòu)管理不規(guī)范,，在房產(chǎn)評估價格上有時不公正,，往往根據(jù)評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時,，評估費用由借款人支付,，評估機構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款,；當銀行拍賣用來抵押的房產(chǎn)時,，評估機構(gòu)又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。

(八)房產(chǎn)處置執(zhí)行難

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,，人民法院可以查封,，但不得拍賣、變賣或者抵債,。根據(jù)該規(guī)定,，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸,，法院,、銀行也無權(quán)處置抵押物。

二,、抵押貸款的風險咋避免

(一)深入調(diào)查,，防止“先租后抵”

銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認真做好貸前調(diào)查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人,。對已經(jīng)出租的房產(chǎn),，銀行不予辦理抵押貸款，防止出現(xiàn)“先租后抵”問題,。當然,，如果出現(xiàn)“先抵后租”的情形，即抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后,，又將抵押物出租,。在這種情況下，已登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于租賃權(quán),，銀行可以辦理房產(chǎn)抵押貸款,。

(二)認真辦理抵押登記

銀行辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”,？如果屬于“一物多押”,，銀行要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況,，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素,，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失,。辦理抵押貸款時,，銀行應(yīng)要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn),。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長,，銀行應(yīng)有充足的時間處置抵押房產(chǎn)。