一,、非融資性擔(dān)保公司抵押p2p房產(chǎn),，照樣有較高的壞賬率。

眾所周知,，銀行對房產(chǎn)抵押貸款的認可度極高，如果借款客戶信用沒問題,，房產(chǎn)沒問題，在銀行獲得貸款,，是相對較容易的。在銀行的房產(chǎn)抵押借款成本,，也就是8%-10%左右,。另外銀行還有消費貸款，有房產(chǎn)的也很容易能申請到,，成本也很低。試想哪類客戶有房產(chǎn),，不去找成本很低的銀行貸款,，而是去找P2P平臺借款,，要承受25%-30%以上的成本。一般有兩種情況：房產(chǎn)有瑕疵,；借款人有問題。目前小貸公司出現(xiàn)不良貸款最多的,，就是房產(chǎn)抵押類貸款。這類貸款，因為有房產(chǎn)抵押,，很容易讓風(fēng)控人員放松審核,。因此P2P平臺的房產(chǎn)抵押貸款,，風(fēng)險并不低,，有著較高的壞賬率,。

二、非融資性擔(dān)保公司抵押p2p房產(chǎn)貸款存在著房產(chǎn)多次抵押的風(fēng)險,。

目前很多平臺,，允許借款人進行二次抵押。有的甚至允許三次抵押,。二次抵押是對已設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)再次設(shè)定抵押權(quán)，二次房抵同樣有效,，但需要房屋目前的估計值大于原評估值，只對大于原評估值的部分進行抵押借款,，但二抵押無法享受優(yōu)先受償權(quán),。優(yōu)先受償權(quán)是法律規(guī)定的特定債權(quán)人優(yōu)先于其他債權(quán)人甚至優(yōu)先于其他物權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。無優(yōu)先受償權(quán),，意味著在出現(xiàn)壞賬時，只能眼睜睜看著抵押的房產(chǎn)被別的債權(quán)人收走,，P2P平臺面臨極高的風(fēng)險。

三,、房產(chǎn)抵押貸款面臨著一些法律風(fēng)險,。

P2P平臺出現(xiàn)壞賬，在抵押的房產(chǎn)處置的時候，里面有不少坑,。在現(xiàn)實生活中,，還有大約30-40%的抵押貸款訴訟最終因各種原因(如先刑后民、抵押不過租賃,、產(chǎn)權(quán)糾紛,、弱勢群體居住、維穩(wěn)等)最后無法執(zhí)行,。

比如如果被抵押的房產(chǎn)是借款人的唯一一套住房的,，不容易收回房屋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》中明確“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,，人民法院可以查封,，但不得拍賣、變賣或者抵債”,。比如“買賣不破租賃”,，在去收房時，居住者拿出一份20年期限的租賃合同,?！稉?dān)保法》規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后,，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押的受讓人繼續(xù)有效”,。

四、P2P平臺處置房產(chǎn)變現(xiàn)的成本非常高,。

司法處置抵押的房地產(chǎn)的,，通常總費用約占全部拍賣所得的20%-43%之間,，再計算大概一到兩年的資金成本,，損失很大。事實上,，在中國當(dāng)前的司法環(huán)境下，一個違約的房產(chǎn)抵押貸款,，從起訴到能拿到房產(chǎn)變現(xiàn)的過程,，一般沒有一至兩年是不可能完成的，而且其中產(chǎn)生的訴訟費,、律師費,、執(zhí)行費、拍賣費眾多，國家計征的各項稅費(司法處置房地產(chǎn)視同房地產(chǎn)銷售,，稅費按二手房買賣交易計征)占比最大,，是優(yōu)先扣除的。簡單列舉一下處置成本,，按50-100萬元的案值平均計算一個大概成本：

司法方面：訴訟費約占1%(階梯計算),、保全費每件5000元、執(zhí)行費約1%(階梯計算),、拍賣費約5%以下,、評估費約2.5‰(階梯計算)；

稅收方面：企業(yè)銷售住宅與非住宅,，需要承擔(dān)印花稅萬分之五,、營業(yè)稅及附加5.6%、土地增值稅約5%(差別征收),、企業(yè)所得稅25%,；個人銷售非住宅的，除個人所得稅為20%外,，其它與企業(yè)銷售一致,。個人銷售住宅的稅費約6.6%(差別征收)。不良貸款抵押的房產(chǎn)如果不能直接到購買人的名下,，為了保全資產(chǎn)防范出現(xiàn)其它風(fēng)險,，一般抵押權(quán)會先將房產(chǎn)落戶在自已名下，再行處置變現(xiàn)時,，又是一輪稅收,。

五、非融資性擔(dān)保公司抵押p2p房產(chǎn),，通常是多個投資人對一個借款人,。

這會產(chǎn)生諸多問題。P2P平臺網(wǎng)絡(luò)借貸與一般線下的借款還不一樣,，通常面臨著多個投資人對一個借款人,、訴訟主體不清晰、跨地域,、中間環(huán)節(jié)過多,、P2P平臺倒閉無法舉證及執(zhí)行、訴訟成本過高等諸多難點,。

六,、非融資性擔(dān)保公司抵押p2p房產(chǎn)，面臨著房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險及部分地區(qū)市場大跌的風(fēng)險,。

隨著經(jīng)濟下行,，而房價越漲越高,，以及目前一些地方房產(chǎn)供應(yīng)量巨量增加，房產(chǎn)市場的風(fēng)險越來越大,。如近年鄂爾多斯,、溫州等地房地產(chǎn)崩盤等。因此,，P2P平臺的房產(chǎn)抵押貸款,，還面臨著房產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險及部分地區(qū)市場大跌的風(fēng)險,。