一,、提出申請(qǐng),。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)實(shí)際使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，應(yīng)有10名以上的業(yè)主聯(lián)名向社區(qū)居委會(huì)提出書面申請(qǐng),，并提供相關(guān)必要的證明材料,，要求成立首次業(yè)主大會(huì)；物業(yè)實(shí)際使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%,，但使用已超過(guò)1年的,，應(yīng)有20%的業(yè)主聯(lián)名向社區(qū)居委會(huì)提出申請(qǐng)，并提供相關(guān)必要的證明材料,，要求成立首次業(yè)主大會(huì),。

二、發(fā)出成立籌備組的通知,。社區(qū)居委會(huì)在接到書面報(bào)告后5個(gè)工作日內(nèi),，驗(yàn)核材料，確定符合成立業(yè)主大會(huì)條件后,，以社區(qū)居委會(huì)的名義在物業(yè)管理區(qū)域張貼公告,，向全體業(yè)主發(fā)出報(bào)名參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組(以下簡(jiǎn)稱“籌備組”)的通知?；I備組報(bào)名時(shí)間為5個(gè)工作日,。

籌備組成員必須是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，開發(fā)建設(shè)單位尚有產(chǎn)權(quán)的,，還必須包括開發(fā)建設(shè)單位,。開發(fā)建設(shè)單位書面推薦代表參加籌備組(開發(fā)建設(shè)單位棄權(quán)的除外)。

籌備組成員人數(shù)宜為5人以上的單數(shù),。

籌備組應(yīng)當(dāng)在市住建局物業(yè)辦,、鎮(zhèn)社區(qū)辦公室、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督下開展業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工作,。

籌備組未依法開展工作的,，市住建局物業(yè)辦對(duì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)不予備案。

三,、確定籌備組成員,。報(bào)名截止后3個(gè)工作日內(nèi)，社區(qū)居委會(huì)對(duì)參加籌備組的報(bào)名人員進(jìn)行業(yè)主身份驗(yàn)核,，并組織全部報(bào)名人員召開會(huì)議,，確定籌備組成員。

如果符合條件的報(bào)名人員超過(guò)預(yù)定人數(shù)的,，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)將所有報(bào)名人員通知到場(chǎng),，按照不同物業(yè)類型的比例，采取隨機(jī)抽簽或投票選舉的方式確定籌備組成員,。

如果符合條件的報(bào)名人員未達(dá)到預(yù)定人數(shù),，則延長(zhǎng)報(bào)名時(shí)間,，繼續(xù)征集業(yè)主報(bào)名參加(延長(zhǎng)期限為5個(gè)工作日)。如延長(zhǎng)期限過(guò)后,，仍未達(dá)到預(yù)定人數(shù)的,，則暫停指導(dǎo)。

四,、籌備組成員名單公示,。社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域公示籌備組成員名單。公示期為3日,。

五,、首次籌備組會(huì)議。確定正式的籌備組成員名單后3個(gè)工作日內(nèi),，市住建局物業(yè)辦會(huì)同鎮(zhèn)社區(qū)辦公室,、社區(qū)居委會(huì)及時(shí)召開首次籌備組會(huì)議，并安排,、布置工作,，籌備組推選一名組長(zhǎng)負(fù)責(zé)籌備組工作?；I備組可組建宣傳,、文書、票務(wù),、異議處理等小組開展工作,。

六、籌備組的工作,。社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域公告籌備組成員名單,，籌備組自公告之日起成立?；I備組負(fù)責(zé)做好以下籌備工作：

1,、確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn),、形式和內(nèi)容,，做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作；

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式,；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加?；I備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況,，確定業(yè)主大會(huì)的召開形式。

2,、參照行政主管部門的示范文本,，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)、《管理規(guī)約》(草案),；

3,、確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主專有部分建筑面積數(shù)及物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積,、總業(yè)主人數(shù),，以幢(棟)等形式建立業(yè)主名冊(cè),；

4、根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況,，制定《業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法》,，并確定表決票和選票的發(fā)放,、監(jiān)票、驗(yàn)票,、唱票及計(jì)票的人員名單；

5,、組織每棟業(yè)主選舉棟長(zhǎng)(可視具體情況而定),；

6、做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作,。

七、業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名及征求《管理規(guī)約(草案)》,、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案》和《業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法》的修改意見,。以籌備組的名義發(fā)出業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名的通知并發(fā)放候選人報(bào)名表，通知上應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名的條件,、方式、領(lǐng)取和遞交報(bào)名表的時(shí)間和地點(diǎn)等事項(xiàng),。

業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名時(shí)間為5日,。

籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)征求全體業(yè)主對(duì)《管理規(guī)約(草案)》,、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)》和《業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法》的修改意見,。

八,、驗(yàn)核委員候選人的業(yè)主身份,。籌備組在社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下,，按照通知中的資格條件要求進(jìn)行驗(yàn)核(主要驗(yàn)核報(bào)名的候選人是否是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，是否有違反國(guó)家法律法規(guī)的行為,，是否模范履行業(yè)主義務(wù)等),。

籌備組驗(yàn)核業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名情況后，應(yīng)將候選人的報(bào)名情況如實(shí)報(bào)送社區(qū)居委會(huì),，社區(qū)居委會(huì)辦驗(yàn)核完畢后，由籌備組將候選人報(bào)名材料在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,，公示期為5日,。如有業(yè)主對(duì)候選人的資格提出異議,，并有證據(jù)證明該候選人不符合候選人條件的,，籌備組應(yīng)在社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下予以核實(shí),，在正式公布候選人名單之前將核實(shí)情況和處理結(jié)果書面告知異議者,。公示期滿后,，籌備組確定正式的業(yè)主委員會(huì)委員候選人,，并公布正式候選人名單,。

九、印制選票和表決票,，制作投票箱,。籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前,，印制好選票和表決票,，做好選票和表決票印制數(shù)量登記，制作選票和表決票發(fā)放簽收登記表和投票登記表,，并按照投票點(diǎn)的數(shù)量制作投票箱,。投票箱只能有一個(gè)投票口，且投票入口不得超過(guò)2cm×5cm,，箱門貼上封條。

十,、發(fā)出召開業(yè)主大會(huì)的通知,。籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前將召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知及以下材料在物業(yè)管理區(qū)域公布：

1,、業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程,；

2,、管理規(guī)約(草案),；

3、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案),；

4,、業(yè)主委員會(huì)正式候選人資格表,；

5,、表決票和選票式樣；

6、業(yè)主名冊(cè)及票權(quán)數(shù)情況,；

7、其他表決事項(xiàng),。

有條件的,，可以采用遞交書面通知,、放入業(yè)主信箱內(nèi),、郵寄或其他方式送達(dá)業(yè)主,。

十一,、業(yè)主大會(huì)的召開,?；I備組組建若干發(fā)放組及唱票組,、計(jì)票組,、監(jiān)票組，每組三人以上,，由籌備組成員,、業(yè)主代表組成(委員候選人應(yīng)回避)?；I備組根據(jù)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知上確定的時(shí)間,、地點(diǎn)和形式，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。

(一)采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會(huì)的,，按以下程序進(jìn)行：

1,、發(fā)放選票和表決票,。發(fā)放組將選票和表決票送達(dá)每戶業(yè)主,，確認(rèn)業(yè)主身份,。業(yè)主須在選票和表決票發(fā)放簽收登記表上簽字,。如收到選票或表決票的是非業(yè)主時(shí),，應(yīng)交待非業(yè)主及時(shí)轉(zhuǎn)交或告知業(yè)主,。

2,、投票,。投票采用“流動(dòng)投票”和“集中投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行,。

(1)流動(dòng)投票,。選票和表決票發(fā)放同時(shí),，業(yè)主如愿意立即投票，可將填好的票投入到發(fā)放組攜帶的流動(dòng)票箱內(nèi),，并在投票登記表上簽字,。

(2)集中投票?；I備組集中一個(gè)時(shí)段在管理區(qū)域出入口或社區(qū)居委會(huì)等處設(shè)立投票箱,。業(yè)主將填好的選票或表決票，持業(yè)主身份的有效證明到指定的投票箱進(jìn)行投票,?；I備組應(yīng)當(dāng)組織人員(候選人應(yīng)回避)在投票點(diǎn)做好驗(yàn)核業(yè)主身份、簽收選票或表決票及登記等工作,。社區(qū)居委會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)全程監(jiān)督,。

業(yè)主因故不能參加投票的，可書面委托人代為投票,。

投票的時(shí)間超過(guò)一天的,，在投票當(dāng)天截止的時(shí)間，籌備組在業(yè)主代表和市住建局物業(yè)辦,、鎮(zhèn)社區(qū)辦公室,、社區(qū)居委會(huì)見證下對(duì)所有的投票箱共同封箱，封好的投票箱放置在社區(qū)居委會(huì)辦公室,，任何人不得毀損投票箱,。

投票時(shí)間不宜超過(guò)7日。但投票截止時(shí),，回收選票未達(dá)到法定票數(shù)的,，應(yīng)張貼通知，繼續(xù)征集未投票業(yè)主的意見,。

3,、計(jì)票。投票結(jié)束后,，在市住建局物業(yè)辦,、鎮(zhèn)社區(qū)辦公室、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督下,，由監(jiān)票組,、計(jì)票組進(jìn)行公開唱票、驗(yàn)票,，統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果,。

(二)采用集體討論(現(xiàn)場(chǎng)大會(huì))的形式召開業(yè)主大會(huì)的，按以下程序進(jìn)行：

1,、入場(chǎng)登記,。由籌備組根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)份額清單對(duì)到會(huì)的業(yè)主核對(duì)身份，業(yè)主簽到登記,。非業(yè)主,、物業(yè)使用人參加大會(huì)的，需出示業(yè)主身份有效證明,、書面委托書,，以及本人合法的有效證件。

籌備組要確認(rèn)到會(huì)的業(yè)主數(shù)量符合法定人數(shù)和投票權(quán)數(shù)后才能宣布大會(huì)開始,。

2,、宣布會(huì)議議程，介紹委員候選人,，宣讀《管理規(guī)約》,、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法》及注意事項(xiàng)。

3,、發(fā)放選票和表決票,。發(fā)放組核對(duì)業(yè)主身份后發(fā)放選票和表決票，業(yè)主須在選票和表決票發(fā)放簽收登記表上簽字,。

4,、投票。業(yè)主填寫好選票和表決票后，自行投放到會(huì)場(chǎng)設(shè)置的投票箱內(nèi),。

5,、統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果。由唱票組,、監(jiān)票組,、計(jì)票組現(xiàn)場(chǎng)開箱，公開唱票,、驗(yàn)票,，統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果。

十二,、確定業(yè)主委員會(huì)委員,。根據(jù)業(yè)主大會(huì)投票的結(jié)果確定業(yè)主委員會(huì)委員。獲得專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主同意且獲得占總業(yè)主人數(shù)1/2以上的業(yè)主同意的業(yè)主委員會(huì)候選人當(dāng)選為正式的業(yè)主委員會(huì)委員,。

十三,、確定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等表決事項(xiàng)是否通過(guò),。對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》,、《管理規(guī)約》等的表決統(tǒng)計(jì)，獲得專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主同意且獲得占總業(yè)主人數(shù)1/2以上的業(yè)主同意,，《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》,、《管理規(guī)約》才能正式通過(guò)。

十四,、公示選舉和表決結(jié)果,。籌備組將業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的選舉結(jié)果和對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》,、《管理規(guī)約》等的表決結(jié)果在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。

十五、召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,。自公告之日起,，籌備組組長(zhǎng)應(yīng)在3日內(nèi)負(fù)責(zé)召集業(yè)主委員會(huì)委員，召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,，選舉主任1名,、副主任1-2名。

十六,、業(yè)主委員會(huì)備案,。業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向市住建局物業(yè)辦備案,。備案須提交下列材料：

1,、業(yè)主委員會(huì)成立備案申請(qǐng)書；

2、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程,；

3,、業(yè)主大會(huì)會(huì)議紀(jì)要；

4,、業(yè)主委員會(huì)委員名單,、報(bào)名表，產(chǎn)權(quán)證明和身份證復(fù)印件,；

5、已通過(guò)的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》,、《管理規(guī)約》等,；

6、其他材料,。

十七,、刻制印章。業(yè)主委員會(huì)取得市住建局物業(yè)辦的備案證明后,，告知鎮(zhèn)社區(qū)辦公室和社區(qū)居委會(huì),，持備案證及相關(guān)證明到公安局指定部門刻制印章。

十八,、業(yè)主委員會(huì)成立通告,。印章刻制后3日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將《業(yè)主委員會(huì)成立通告》,、業(yè)主委員會(huì)備案證(復(fù)印件),、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告,?；I備組自行解散。

十九,、資料存檔,。業(yè)主大會(huì)選舉和表決工作結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將涉及選舉和表決全過(guò)程的書面材料整理存檔,。有條件的,，對(duì)重要的工作進(jìn)行數(shù)碼拍照留存。

注：1,、所有的公示,、公布、通告等均應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域公告欄或其他顯著位置張貼,。

2,、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人數(shù)較多的，可以幢、單元,、樓層等為單位,，推選出一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。涉及投票選舉或表決的,，須由業(yè)主本人親自表決簽名,。