(一)選擇貸款抵押類型風(fēng)險(xiǎn)

普通抵押與最高額抵押的 選擇風(fēng)險(xiǎn),。如果選擇普通抵押，風(fēng)險(xiǎn)比選擇最高額抵押風(fēng)險(xiǎn)要小,。最高額抵押貸款是目前倒貸現(xiàn)象的主要形式,。最高額抵押貸款由于貸款周期較長(zhǎng)和本身固有的債權(quán)不確定性，決定了其風(fēng)險(xiǎn)比普通抵押貸款高,。

單一抵押與重復(fù)抵押的選擇風(fēng)險(xiǎn),。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，土地使用權(quán)重復(fù)抵押現(xiàn)象普遍增多,，其風(fēng)險(xiǎn)比單一抵押要高很多,，由于先設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)優(yōu)先，后位抵押權(quán)的債權(quán)實(shí)現(xiàn)受到前位抵押權(quán)的影響,。

房地統(tǒng)一抵押與單一土地使用權(quán)或房產(chǎn)使用權(quán)抵押選擇風(fēng)險(xiǎn),。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)而言，如果無(wú)地上定著物,，則國(guó)有土地使用權(quán)可以單獨(dú)設(shè)定抵押,；如果存在地上定著物，則無(wú)論是以房產(chǎn)作抵押還是以房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押,，都必須堅(jiān)持“房地一致”的原則,，以土地使用權(quán)抵押的，房產(chǎn)同時(shí)抵押,；以房產(chǎn)抵押的,，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。具體表現(xiàn)為由于沒(méi)有房屋權(quán)屬證明或者單個(gè)抵押一方的價(jià)值已經(jīng)足夠等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用權(quán)抵押,，不能或不愿同時(shí)提供二者合一的抵押,，使該抵押擔(dān)保產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)于以商品住宅或商鋪抵押貸款而言,，登記部門僅憑房屋產(chǎn)權(quán)證明辦理抵押登記,，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，人民法院可以查封,，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng),，依法拍賣、變賣或者抵債,，經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押不受法律保護(hù),。

反擔(dān)保抵押與普通抵押的選擇風(fēng)險(xiǎn)。為保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn),，很多企業(yè)選擇反擔(dān)保的方式進(jìn)行抵押貸款,。在實(shí)踐過(guò)程中，反擔(dān)保抵押比普通抵押登記手續(xù)復(fù)雜,，費(fèi)用高,、周期長(zhǎng)，不利于運(yùn)作,，只是降低了抵押人的風(fēng)險(xiǎn),，但增加了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

(二)選擇抵押期限的風(fēng)險(xiǎn)

《物權(quán)法》第202條規(guī)定,，“抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán),；未行使的，人民法院不予保護(hù)”,。依《民法通則》和《擔(dān)保法》,，抵押權(quán)的訴訟時(shí)效為兩年。在抵押期限選擇風(fēng)險(xiǎn)方面,，主要有下列兩種情況,；一是沒(méi)有注意土地使用權(quán)的存續(xù)期間。很多抵押合同的條款是“自合同簽訂之日起生效”,，沒(méi)有注意土地使用權(quán)的期限,，例如：合同一年到期，而土地使用權(quán)卻在兩個(gè)月后到期,。二是抵押期限少于主債權(quán)存在期限,。抵押權(quán)的設(shè)立是保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，主債權(quán)沒(méi)有到期而擔(dān)保物權(quán)先到期,，失去了抵押物權(quán)的設(shè)立意義,。

(三)抵押人或抵押權(quán)人的主體適格性風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)名稱變更,。在抵押登記實(shí)踐過(guò)程中，很多企業(yè)因?yàn)槠髽I(yè)改制等原因,，常常發(fā)生企業(yè)名稱或字號(hào)已經(jīng)變更,，而土地使用證沒(méi)有及時(shí)變更直接辦理抵押登記的情況。這種風(fēng)險(xiǎn)稱為主體適格性風(fēng)險(xiǎn),。同時(shí),，這種主體適格性風(fēng)險(xiǎn)還包括因企業(yè)抵押登記后主體發(fā)生變更的情況。

國(guó)有或集體企業(yè)土地使用權(quán)抵押登記時(shí),，沒(méi)有征得職工代表大會(huì)或上級(jí)主管部門同意,；公司制企業(yè)土地使用權(quán)抵押登記時(shí)，沒(méi)有征得董事會(huì)同意,。

以企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的名義辦理抵押登記,。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)必須獲得法人授權(quán)才能辦理抵押登記業(yè)務(wù),。沒(méi)有征得授權(quán)的分支機(jī)構(gòu),，在發(fā)生賠償時(shí)，由分支機(jī)構(gòu)承擔(dān),。

抵押權(quán)人為非金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn),。抵押權(quán)為非金融機(jī)構(gòu)的，其抵押借款行為依法應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù),，提交批準(zhǔn)文件,。但實(shí)踐中，從事貸款的機(jī)構(gòu)已經(jīng)突破了這一政策規(guī)定,，很多典當(dāng)行,、證券公司和其它拍賣行在未經(jīng)批準(zhǔn)的情況下也從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)，抵押登記機(jī)關(guān)由于政府壓力等各種原因,，也進(jìn)行了登記,。

(四)土地使用權(quán)價(jià)值變化風(fēng)險(xiǎn)

土地評(píng)估報(bào)告有效期變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。土地評(píng)估的有效期一般為自評(píng)估基準(zhǔn)日起6個(gè)月內(nèi)有效,，而國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款的借款期限通常在一年以上,； 假如借款人到期不能還款，在拍賣被抵押的國(guó)有土地使用權(quán)時(shí),，存在土地評(píng)估結(jié)果已經(jīng)過(guò)期的情形,。

市場(chǎng)土地價(jià)格變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因土地價(jià)格隨市場(chǎng)供求而發(fā)生波動(dòng),，土地價(jià)格在抵押登記后價(jià)格存在變化的空間,，而且抵押時(shí)間越長(zhǎng)，價(jià)格發(fā)生變化的空間越大,。土地抵押的債務(wù)清償期限以土地抵押融資變現(xiàn)的時(shí)間為依據(jù),，變現(xiàn)的過(guò)程難免有土地價(jià)格的波動(dòng)。雖然土地是一種不能再生的資源，如果沒(méi)有較大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng),，其稀缺性決定長(zhǎng)期增值的較大可能性,，但并不表明短期價(jià)格沒(méi)有波動(dòng)。土地價(jià)值和土地市場(chǎng)價(jià)格趨向和前景存在不確定性,，給融資帶來(lái)一定的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),。

(五)抵押物瑕疵

1.權(quán)利性瑕疵。主要包括以下內(nèi)容：

國(guó)有土地使用權(quán)取得或抵押權(quán)設(shè)定瑕疵,。一是從不具備土地使用權(quán)出讓資格人手中取得的土地使用權(quán)抵押,。如從開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)受讓的國(guó)有土地使用權(quán)，因該管委會(huì)不屬于法定的土地管理部門,，無(wú)權(quán)處分(轉(zhuǎn)讓)國(guó)有土地使用權(quán),。以該土地使用權(quán)抵押的，抵押無(wú)效,。二是抵押土地是儲(chǔ)備土地,。儲(chǔ)備土地抵押只有在辦理土地使用證后方可抵押，用途界定存在難度,，很多地方在土地用途欄填寫(xiě)“儲(chǔ)備土地”,，違背了《土地登記規(guī)則》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,，而評(píng)估時(shí)多以規(guī)劃用途為準(zhǔn),，這就造成了儲(chǔ)備抵押地價(jià)和拍賣時(shí)價(jià)格差的問(wèn)題，影響了土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),。

權(quán)利限定性瑕疵,。一是土地沒(méi)有達(dá)到開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。以未按照法律規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押,，主要是指以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)未按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，其中屬于房屋建設(shè)工程的,，出讓人和受讓人未完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上,，其土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效，以該國(guó)有土地使用權(quán)抵押的,，抵押無(wú)效,。二是以村民集體所有的“荒山、荒溝,、荒灘,、荒丘”提供抵押而未征得土地所有人書(shū)面同意的，該抵押無(wú)效,。三是依法被查封,、扣押,、監(jiān)管或采取其它訴訟保全措施的國(guó)有土地使用權(quán)。對(duì)于已經(jīng)被有權(quán)機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施的土地使用權(quán),，因其權(quán)利已經(jīng)或暫時(shí)喪失了完整性,，可能影響后續(xù)抵押權(quán)的行使，故不能作為抵押物,。四是劃撥土地使用權(quán)抵押,。劃撥土地使用權(quán)抵押需要把土地價(jià)格中土地出讓金扣除。五是土地使用權(quán)上存在租賃權(quán),。法律規(guī)定買賣不破租賃,，如果處分抵押土地財(cái)產(chǎn)時(shí)，土地權(quán)利上存在土地租賃權(quán)利,，土地的購(gòu)買者將會(huì)減少或土地價(jià)格大打折扣,，損害抵押權(quán)人利益。

使用權(quán)不明或存在爭(zhēng)議瑕疵,?！段餀?quán)法》第184條規(guī)定，“所有權(quán),、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)”,，如果土地權(quán)利不明確，將其抵押,，不僅會(huì)損害土地權(quán)利人利益，也造成社會(huì)的不穩(wěn)定,。

2.其它瑕疵,。例如，土地位置離城區(qū)較遠(yuǎn)或土地位于治安條件較差的路段,。原收購(gòu)的地塊本身是劣質(zhì)土地,，地塊的轉(zhuǎn)讓或出讓都比較困難，有可能長(zhǎng)期無(wú)法變現(xiàn),，這會(huì)給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)造成還貸壓力,，給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

(六)登記不規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)

抵押登記內(nèi)容不合法,、不規(guī)范,。盡管國(guó)家有明確的《土地登記辦法》、《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》等依據(jù),，對(duì)土地用途,、土地取得方式、土地年期等土地條件的登記有明確的登記要求,，但目前在土地證的填寫(xiě)和登記資料的準(zhǔn)備上,，有的地方隨意性強(qiáng),、填寫(xiě)不規(guī)范，給抵押權(quán)的設(shè)立和實(shí)現(xiàn)帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn),。

登記人員或地籍調(diào)查人員不是法定人員,。《土地調(diào)查條例》第三章第十四條規(guī)定,，土地調(diào)查人員應(yīng)考核領(lǐng)取全國(guó)統(tǒng)一的調(diào)查員工作證,。實(shí)際操作過(guò)程中，由于人員的調(diào)整和變動(dòng),，從事土地權(quán)屬審核和登記審查的人員,，特別是最后審批人員多數(shù)不是土地登記上崗人員，從事地籍調(diào)查的工作人員也多數(shù)沒(méi)有調(diào)查員工作證,。

(七)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)有限的還款和債務(wù)清償能力

抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)程度依賴于貸款主體的還款和債務(wù)清償能力,。因此，企業(yè)的生存發(fā)展影響還貸的能力,。受金融危機(jī)影響,，我國(guó)出口外向型經(jīng)濟(jì)企業(yè)受到?jīng)_擊，東南沿海特別是江浙地區(qū)中小企業(yè)受損嚴(yán)重,，有的企業(yè)面臨破產(chǎn),。當(dāng)前形勢(shì)下，還款和債務(wù)清償能力是土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要因素,。

(八)授信風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行進(jìn)行客觀客戶評(píng)價(jià)和合理授信難度大,。企業(yè)有自主經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，銀行不可能對(duì)企業(yè)運(yùn)行的各種財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià),，有的企業(yè)提供的財(cái)務(wù)資料可能并不適用銀行評(píng)價(jià)模式,，許多要素?zé)o法定量分析和測(cè)算，使得授信控制量缺乏真實(shí)可信的依據(jù),。