一,、農(nóng)村宅基地買賣的效力

根據(jù)國(guó)家的相關(guān)法律,，農(nóng)村宅基地買賣屬于違法行為，但根據(jù)2015年國(guó)務(wù)院下發(fā)的有關(guān)通知,，在試點(diǎn)地區(qū)可以開(kāi)展宅基地的有償退讓,。如果符合以上的條件，則宅基地買賣有法律效力,，如果不符合,，則如同廢紙,，毫無(wú)效力。

二,、相關(guān)法律

1,、宅基地只能在本村集體內(nèi)流轉(zhuǎn)。根據(jù)《土地管理法》,，宅基地并不是真正意義上的財(cái)產(chǎn),，只是一種使用權(quán)，所有權(quán)歸村集體,。宅基地既不能買賣,，也不能繼承，但可以在本村集體內(nèi)流轉(zhuǎn),，經(jīng)過(guò)土地管理部門依法批準(zhǔn),，發(fā)放證件?！　?/p>

2,、由于中國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)二元體系，在城市化浪潮中,，越來(lái)越多的人“農(nóng)轉(zhuǎn)非”,。無(wú)論出于什么原因，一旦把戶口轉(zhuǎn)走,，就失去了對(duì)老家宅基地的繼承權(quán),，又不能買回來(lái)，只能眼睜睜看著“祖宅”變成村集體的資產(chǎn),?！　?/p>

3、由于農(nóng)村戶口與土地的對(duì)應(yīng)關(guān)系,，有些人不愿意“農(nóng)轉(zhuǎn)非”,，甚至有些公務(wù)員想方設(shè)法“非轉(zhuǎn)農(nóng)”，但這些畢竟是少數(shù),，“進(jìn)城”才是大勢(shì)所趨,。因此從具體的家庭的角度而言，如果相關(guān)法規(guī)不變,，宅基地注定會(huì)失去,。　　

4,、根據(jù)《物權(quán)法》第152條規(guī)定,，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施,。宅基地使用權(quán)的取得,，行使和轉(zhuǎn)讓,，適用土地管理法及國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！　?/p>

5,、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為保障農(nóng)戶生活需要而撥給農(nóng)戶建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房,、輔助用房(廚房,、倉(cāng)庫(kù)、廁所),、庭院,、沼氣池、禽獸舍,、柴草堆放等,。農(nóng)戶只有使用權(quán)，不得買賣,、出租和非法轉(zhuǎn)讓,。農(nóng)戶對(duì)宅基地上的附著物享有所有權(quán)，有買賣和租賃的權(quán)利,，不受他人侵犯,。房屋出賣或出租后，宅基地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)給受讓人或承租人,，但宅基地所有權(quán)始終為集體所有,。出賣、出租房屋后再申請(qǐng)宅基地的,，不予批準(zhǔn),。農(nóng)戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超過(guò)省,、自治區(qū),、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

6,、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條的規(guī)定,，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省,、自治區(qū),、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅,，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地,。農(nóng)村村民住宅用地,，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中,，涉及占用農(nóng)用地的,，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣,、出租住房后,，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn),。