一、案情介紹

2002年11月25日,，被告物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商聚江公司協(xié)商簽訂春江花園前期物業(yè)管理合同一份,，約定由物業(yè)公司對(duì)聚江公司開(kāi)發(fā)的春江花園住宅小區(qū)實(shí)施前期物業(yè)管理,，管理范圍為春江花園一、二,、三期,，占地面積為32．3萬(wàn)平方米，建筑面積為60萬(wàn)平方米,；約定管理期間,，物業(yè)公司按照物價(jià)局批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),；對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的商鋪,、地下停車(chē)庫(kù)、會(huì)所的物業(yè)成本不計(jì)入向業(yè)主所收取的物業(yè)費(fèi)用中,，須單列,。合同約定的管理期限為2002年11月25日(即合同簽訂日)起至業(yè)委會(huì)成立時(shí)止。合同還約定有其他相關(guān)事項(xiàng),。合同成立后,，物業(yè)公司指派其下屬分支機(jī)構(gòu)被告無(wú)錫分公司具體實(shí)施春江花園的前期物業(yè)管理。 2007年12月22日,，原告春江花園業(yè)委會(huì)成立,。業(yè)委會(huì)成立后，于2008年1月2日在無(wú)錫市錫山區(qū)東亭街道辦理了登記備案手續(xù),。2008年6月21日,，業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)作出的實(shí)施業(yè)主自治的決議，致函被告物業(yè)公司明確與其終止物業(yè)管理服務(wù)合同,，同時(shí)要求物業(yè)公司在接函后15天內(nèi),，向業(yè)委會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)產(chǎn)，并交接完畢,。物業(yè)公司接函后即派其副總經(jīng)理朱繼豐,，于2008年7月17日與業(yè)委會(huì)主任常本靖協(xié)商，并達(dá)成了移交協(xié)議性質(zhì)的“移交清單”一份,。該協(xié)議確認(rèn)：物業(yè)公司截止2008年6月30日,，應(yīng)當(dāng)返還業(yè)委會(huì)預(yù)收的2008年7月1日后的物業(yè)管理費(fèi)、保管的業(yè)主各類(lèi)押金,、2008年1月至6月的小區(qū)共有部分收益等合計(jì)2327931．87元,。其中1890931．87元于2008年7月31日前全部付清，另437000元于2009年4月30日前付清,。協(xié)議第十條還約定,，“雙方約定，在各自管理期限內(nèi)的應(yīng)由各自承擔(dān)的收入,、支出由各自承擔(dān)”,。該協(xié)議附有雙方確認(rèn)的“結(jié)算項(xiàng)目表”和“支付協(xié)議”各一份,。其中“結(jié)算項(xiàng)目表”記載2008年收取的春江花園小區(qū)共有部分停車(chē)費(fèi)為629035元，2007年預(yù)收2008年共有部分停車(chē)費(fèi)160180元,。該部分停車(chē)費(fèi)的70％歸業(yè)委會(huì)管理,，由物業(yè)公司將此款移交給業(yè)委會(huì)。 本案在審理中,，被告物業(yè)公司于2008年8月26日主動(dòng)履行了557995．72元的付款義務(wù),。后經(jīng)原告業(yè)委會(huì)申請(qǐng)，法院裁定先予執(zhí)行了物業(yè)公司的銀行存款130萬(wàn)元,，合計(jì)物業(yè)公司實(shí)際支付了185799532元,。根據(jù)被告無(wú)錫分公司進(jìn)行前期物業(yè)管理期間的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示：無(wú)錫分公司對(duì)春江花園業(yè)主共有部分物業(yè)實(shí)施管理的收入包括場(chǎng)地租賃費(fèi)、停車(chē)管理費(fèi),、會(huì)所收入三項(xiàng)，具體為：2005年度1415112．82元,，2006年度1808004．50元,，2007年度2144933元，共有部分物業(yè)管理的支出為2005年度298155．95元,，2006年度497204．12元,，2007年度430131．07元，收入和支出的差額為4142559．18元,。上述支出項(xiàng)目中,，包括物業(yè)服務(wù)支出、停車(chē)管理費(fèi)用,、會(huì)所支出(包括泳池支出,、維修支出、其他支出),、其他業(yè)務(wù)稅金(包括營(yíng)業(yè)稅,、城建稅、教育費(fèi)附加,、物價(jià)調(diào)解基金,、糧食風(fēng)險(xiǎn)基金、防洪保安基金)等,。

二,、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1、2008年7月17日雙方移交協(xié)議是否已包含了所有結(jié)算事項(xiàng),，特別是是否包含2004年至2007年業(yè)主共有部分的共有部分收益,；

2、2004年至2007年業(yè)主共有部分收益的界定和分配問(wèn)題,；三,、被告物業(yè)公司能否對(duì)部分業(yè)主結(jié)欠的物業(yè)管理費(fèi)行使抵銷(xiāo)權(quán),。

三、法律分析

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一,，移交協(xié)議所體現(xiàn)的內(nèi)容,。2008年7月17日的移交協(xié)議系雙方真實(shí)意思的表示，該協(xié)議對(duì)被告物業(yè)公司2008年度實(shí)施管理期間應(yīng)當(dāng)返還給原告業(yè)委會(huì)的款項(xiàng)以及在整個(gè)前期物業(yè)管理期間代管的業(yè)主押金等事項(xiàng)和交付時(shí)間均作出了詳細(xì)的規(guī)定,。根據(jù)該協(xié)議記載,，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)返還業(yè)委會(huì)的款項(xiàng)為2327931．87元。但值得注意的是,，該協(xié)議對(duì)2004年至2007年間,，物業(yè)公司、被告無(wú)錫分公司實(shí)施業(yè)主共有部分物業(yè)管理的收益沒(méi)有具體記載,，而該部分收益依據(jù)無(wú)錫分公司的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)目相當(dāng)巨大,。物業(yè)公司、無(wú)錫分公司在本案審理中將該協(xié)議第十條“雙方約定,，在各自管理期限內(nèi)的應(yīng)由各自承擔(dān)的收入,、支出由各自承擔(dān)”解釋為：通過(guò)簽訂該條款，雙方就移交內(nèi)容作出了一攬子解決,，已經(jīng)不存有其他糾葛,，即使還有糾紛，雙方也應(yīng)各自承受,，而不應(yīng)向?qū)Ψ街鲝?。而業(yè)委會(huì)則認(rèn)為，該條款僅表明就清單列明的移交內(nèi)容不再存在糾葛,，并不表明其已經(jīng)放棄了共有部分收益的分配請(qǐng)求權(quán),。法院認(rèn)為，雙方的移交協(xié)議,，明確移交的是2008年1-6月的共有部分收益,，而協(xié)議第十條內(nèi)容，也無(wú)法理解為業(yè)委會(huì)對(duì)2008年前春江花園業(yè)主共有部分收益作出放棄的意思表示,。故該協(xié)議應(yīng)為一個(gè)不完全的移交協(xié)議,，其沒(méi)有將2004年至2007年共有部分收益納入其中。且依據(jù)無(wú)錫分公司的報(bào)表記載,，2004年至2007年共有部分收益數(shù)目巨大,，業(yè)委會(huì)作為代表全體業(yè)主行使權(quán)利的組織，其權(quán)限來(lái)自于業(yè)主大會(huì)的授權(quán),，在無(wú)全體業(yè)主授權(quán)的情形下,，其不能以自己的意志對(duì)業(yè)主的重大權(quán)利作出放棄，即使作出放棄的意思表示,，該行為也為無(wú)效民事行為,。據(jù)此,，法院認(rèn)為，2004年至2007年共有部分物業(yè)的收益,，在上述移交協(xié)議中沒(méi)有得到體現(xiàn),，該部分收益應(yīng)當(dāng)在物管企業(yè)和全體業(yè)主之間依法分配。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二,，2004年至2007年業(yè)主共有部分收益的界定和分配問(wèn)題,。本案中所謂共有部分的物業(yè)管理收益應(yīng)為共有部分收入與成本支出的差額，雙方在本案審理中已經(jīng)達(dá)成一致,，即2004年至2007年春江花園小區(qū)業(yè)主共有部分的收入和支出以被告無(wú)錫分公司的報(bào)表為準(zhǔn),。該雙方的民事行為不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，法院予以確認(rèn),。經(jīng)法院審查該部分報(bào)表,，2005年至2007年小區(qū)業(yè)主共有部分的總收入為5368050．32元，期間的總支出為1225491．14元,，故總收益為4142559．18元,。原告業(yè)委會(huì)主張的2004年的收益，因其提供的報(bào)表對(duì)該收益無(wú)法判斷,，雙方對(duì)該年度共有部分的收益也無(wú)法統(tǒng)一，業(yè)委會(huì)作為主張權(quán)利方對(duì)此負(fù)有舉證義務(wù),，應(yīng)當(dāng)對(duì)其舉證不能承擔(dān)不利后果,。故因證據(jù)不足，法院對(duì)業(yè)委會(huì)主張的2004年度收益分配的訴訟請(qǐng)求不予支持,。 關(guān)于收益的分配,，法院認(rèn)為，本案中爭(zhēng)訟收益之產(chǎn)生,，一方面得益于被告物業(yè)公司,、無(wú)錫分公司的管理行為，另一方面也應(yīng)注意到物管企業(yè)管理的物業(yè)屬于全體業(yè)主共有,。共有人對(duì)共有物享有收益權(quán),，這是一項(xiàng)法定權(quán)利。對(duì)該部分的收益分配,，全體業(yè)主和物管企業(yè)可以通過(guò)合同約定進(jìn)行分配,，在沒(méi)有約定的情形下，應(yīng)當(dāng)依法分配,。本案中雙方對(duì)該部分收益的分配沒(méi)有合同根據(jù),，故應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定進(jìn)行分配。由于我國(guó)法律對(duì)此沒(méi)有具體規(guī)定,，故法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在不違反法律原則的前提下,，公平合理分配共有部分物業(yè)的管理收益,。物業(yè)管理有其特殊性，物管企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理期間其服務(wù)的對(duì)象為小區(qū)業(yè)主,，而其對(duì)共有部分進(jìn)行管理時(shí)業(yè)主并不給予報(bào)酬,。如物管企業(yè)付出管理成本后不能獲得經(jīng)濟(jì)回報(bào)，這對(duì)物管企業(yè)是不公平的,。同時(shí),，小區(qū)共有部分作為小區(qū)全體業(yè)主的共有物，全體業(yè)主才是該物的所有權(quán)人,，如果在收益分配上排除業(yè)主的權(quán)利,，顯而易見(jiàn)，這有悖法律原則,。據(jù)此,，在存有小區(qū)共有部分管理收益的情形下，該收益應(yīng)主要?dú)w屬于全體業(yè)主享有,，同時(shí)物管企業(yè)付出了管理成本,，也應(yīng)享有合理的回報(bào)。綜上,，根據(jù)公平原則的要求,，并參照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條“經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后,，應(yīng)當(dāng)將收益的30％用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi),，收益的70％納入維修基金，但合同另有約定的除外”的精神,。同時(shí)考慮到原被告雙方自行協(xié)商確定的2008年上半年共有部分收益的分配方案,，即業(yè)主得七成，物管企業(yè)得三成,。法院認(rèn)為本案對(duì)共有部分收益分配的比例,，確定為原告業(yè)委會(huì)得70％、物業(yè)公司得30％較為合理,。據(jù)此,，業(yè)委會(huì)代表春江花園全體業(yè)主對(duì)4142559．18元的收益享有其中的2899791．43元。值得注意的是,，該部分款項(xiàng),，業(yè)委會(huì)不具有自行處置的權(quán)利，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī),，該款應(yīng)用作小區(qū)的維修基金,，業(yè)委會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，使用該款應(yīng)按照業(yè)主的意志和法律的規(guī)定行使。關(guān)于物業(yè)公司提出的對(duì)上述收益應(yīng)當(dāng)首先彌補(bǔ)物管企業(yè)管理費(fèi)用開(kāi)支,，多余部分還應(yīng)滿足物管企業(yè)8％的利潤(rùn),，余額再行分配的意見(jiàn)，因缺乏法律依據(jù)和雙方合意,，法院不予采納,。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)三，被告物業(yè)公司能否對(duì)部分業(yè)主結(jié)欠的物業(yè)管理費(fèi)行使抵銷(xiāo)權(quán)的問(wèn)題,。物業(yè)公司提出有部分業(yè)主尚結(jié)欠2008年6月30日以前的物業(yè)管理費(fèi)131萬(wàn)元,，并未提交充分證據(jù)予以證明，更重要的是,，《中華人民共和國(guó)合同法》第九十九條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù),，該債務(wù)的標(biāo)的物種類(lèi)、品質(zhì)相同的,，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵銷(xiāo),，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷(xiāo)的除外?！备鶕?jù)該規(guī)定,，要進(jìn)行債務(wù)抵銷(xiāo)，當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)互負(fù)債務(wù),，互享債權(quán),。本案中訴訟的雙方當(dāng)事人為原告業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司、被告無(wú)錫分公司,，而結(jié)欠物業(yè)管理費(fèi)的為部分業(yè)主,，為單個(gè)的主體。業(yè)委會(huì)系代表小區(qū)全體業(yè)主提起訴訟,，雖然包括了該部分欠費(fèi)業(yè)主，但兩者有本質(zhì)的區(qū)別,。因此,，雙方債權(quán)債務(wù)主體不同，不符合法定抵銷(xiāo)的規(guī)定,，因此,，對(duì)物業(yè)公司行使抵銷(xiāo)權(quán)的主張不予支持。 綜上所述,，被告物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將移交清單確認(rèn)的款項(xiàng)(扣除54059．55元)和2005年至2007年間小區(qū)共有部分收益的70％返還給原告業(yè)委會(huì),，即雙方確認(rèn)的2273872．32元，以及應(yīng)當(dāng)返還給業(yè)主的共有部分收益2899791．43元,，合計(jì)5173663．75元,。鑒于物業(yè)公司已經(jīng)履行了1857995．72元，其仍應(yīng)返還給業(yè)委會(huì)3315668．03元。因被告無(wú)錫分公司系物業(yè)公司下屬不具有法人資格的分支機(jī)構(gòu),，其合法成立并有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn),，也具體實(shí)施了物業(yè)管理行為，故其應(yīng)與物業(yè)公司共同承擔(dān)上述返還之責(zé),。

四,、裁判結(jié)果

1、被告物業(yè)公司,、無(wú)錫分公司共同于本判決生效后三日內(nèi)返還原告業(yè)委會(huì)3315668．03元,。

2、駁回原告業(yè)委會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求,。 一審宣判后,，雙方當(dāng)事人在法定期限內(nèi)均未提出上訴，判決已經(jīng)發(fā)生法律效力,。

五,、裁判依據(jù)

1、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條,；

2,、《中華人民共和國(guó)合同法》第九十九條；

3,、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十條,；《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條；《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第三款,。