1.客戶有權(quán)查詢開發(fā)商的五證,。購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。開發(fā)商要取得《國有土地使用證》就必須有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,，要取得《預(yù)售許可證》就必須有《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》,。
2.根據(jù)商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度,，開發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶簽署正式的《預(yù)售契約》,。開發(fā)商在預(yù)售商品房之前應(yīng)取得《預(yù)售許可證》;未取得《預(yù)售許可證》銷售或預(yù)售商品房的，屬于違法行為;開發(fā)商與購房者簽訂的商品房銷售或預(yù)售合同屬于無效合同,。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定,，出賣人(開發(fā)商)未取得商品房預(yù)售許可證明,，與買受人(購房者)訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,，可以認(rèn)定有效。據(jù)此,，若購房者不愿再購此房,，應(yīng)盡早起訴，解除預(yù)售合同,。否則,，若開發(fā)商在起訴前把預(yù)售許可證辦出來了，預(yù)售合同很有可能不再被認(rèn)定無效,。若預(yù)售合同被認(rèn)定無效,，開發(fā)商應(yīng)及時返還已收受的房款及定金，作為導(dǎo)致合同無效的過錯方還應(yīng)承擔(dān)因此給購房者造成的損失,。如故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的事實(shí),，還可要求其承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。
3.在沒有特殊約定的情況下,，貸款未獲得批準(zhǔn)時根據(jù)原因不同,，責(zé)任分配也不同，通常有三種可能,。
一,、?購房者個人信用原因未通過貸款審核，顯然是購房者的責(zé)任,。購房者應(yīng)自籌資金支付房款,，如果不能自籌集資金會構(gòu)成違約。最終只能解除《商品房買賣合同》,，并承擔(dān)違約解除合同的賠償責(zé)任,。
二、開發(fā)商或其開發(fā)的樓盤未通過貸款審核,，購房者又無力或不愿意通過自籌款項(xiàng)支付房款,，應(yīng)認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約，并承擔(dān)違約責(zé)任,。
三,、由于貸款政策和條件的變化等原因?qū)е潞灱s時本來可以辦理的貸款，申請時發(fā)現(xiàn)無法辦理。這種由于貸款政策變化導(dǎo)致無法批貸，買賣雙方主觀和客觀上都沒過錯,。但銀行不批貸,，如果買家也不愿意或不能自籌款項(xiàng)付款,，也面臨一個合同解除的責(zé)任問題,。如果是新開發(fā)的商品房,，
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條有明確的處理方案：雙方互不追責(zé),，開發(fā)商將已收取的房款本金及利息退還約購房人,。
上述三條處理方案,，都強(qiáng)調(diào)是在“沒有特殊約定的情況下”，如果在合同中對上述情況雙方有明確約定的處理方案,，那就要按雙方約定的方案處理,。
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2020-07-15 22:07:51
郭靖 服務(wù)方：
1.可以解除合同，但是如果是你的問題,，需要按約定承擔(dān)違約責(zé)任,。但如果開發(fā)商如你所言，沒有預(yù)售許可,，那么他的過錯直接導(dǎo)致合同無效,，合同無效，你的違約責(zé)任就無從談起,。
2.應(yīng)該給你合同原件,，建議您直接和開發(fā)商協(xié)商處理，協(xié)商不成你可以向房管部門投訴,。
3.可以查詢開發(fā)商的五證,，其實(shí)你可以在售樓中心抄錄開發(fā)商的五證編號，登陸當(dāng)?shù)氐牟樵兙W(wǎng)站并輸入編號便可驗(yàn)明“正身”,，進(jìn)而判斷該樓盤有無銷售資格,。
4.這個理由很牽強(qiáng)，如果無法通過銀行貸款,，就需要自籌資金,，否則需要承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
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2020-07-15 22:16:25
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