一,、第三人信賴?yán)婧头蚱挢?cái)產(chǎn)的保護(hù)
?按照我國的婚姻法相關(guān)規(guī)定，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)歸夫妻共同所有,，而在實(shí)際生活中間,，很多房產(chǎn)并不登記在夫妻雙方名下，而是僅僅登記在一方名下,經(jīng)常出現(xiàn)夫妻一方隱瞞對方將房屋出賣給他人,。此時(shí),，在法律價(jià)值的判斷上就會出現(xiàn)兩難的情形：是保護(hù)夫妻另一方的權(quán)力,，給予其追回房屋的權(quán)力,？還是保護(hù)第三人的信賴?yán)妫窟@二者如何取得平衡,？
??從保護(hù)第三人的信賴?yán)娴慕嵌瘸霭l(fā),，現(xiàn)行的法律規(guī)定有兩個(gè)方向：1、確認(rèn)房屋買賣合同有效,。依據(jù)是：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》（以下稱婚姻法解釋一）第17條第2款規(guī)定,，“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商,，取得一致意見,。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人,?！币约?《買賣合同解釋》第3條規(guī)定，“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的,，人民法院不予支持,。”
2,、援引善意取得制度使第三人直接取得房屋所有權(quán),。法條依據(jù)為：《物權(quán)法》第106條的善意取得制度，以及<婚姻法>司法解釋三,第十一條規(guī)定:?一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,，第三人善意購買,、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的,，人民法院不予支持,。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請求賠償損失的,，人民法院應(yīng)予支持.
??在實(shí)踐中,，夫妻共有房屋的登記狀況不同，第三人是否符合善意取得的情況不同，房產(chǎn)是否辦理過戶登記等具體情況,，將夫妻一方擅自出賣共有房產(chǎn)分成二種情況進(jìn)行討論：第一種情形為夫妻共有房產(chǎn)登記在一方名下,，登記權(quán)利人擅自賣房；第二種情形為夫妻共有房產(chǎn)登記在雙方名下,，一方冒名賣房,。下文將對上述兩種情形分別闡述。
二,、無權(quán)處分與無權(quán)代理項(xiàng)下之房屋買賣合同效力
??要區(qū)分無權(quán)處分和無權(quán)代理的不同,，首先要解釋債權(quán)行為和物權(quán)行為，即負(fù)擔(dān)行為和處分行為的區(qū)別,。在物權(quán)行為模式下,，法律行為被區(qū)分為負(fù)擔(dān)行為和處分行為，負(fù)擔(dān)行為僅在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)的負(fù)擔(dān),，而處分行為則直接引起物權(quán)的變動,。
在理解了何為處分行為的基礎(chǔ)上，我們來分析夫妻單方處分共有房屋的行為效力：
1,、夫妻共有房產(chǎn)登記在一方名下,，一方擅自賣房的合同效力。
??因房產(chǎn)系夫妻共有財(cái)產(chǎn),，一方處分共有財(cái)產(chǎn)系無權(quán)處分行為,，但依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人,。以及?《買賣合同解釋》第3條規(guī)定,，“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持,?！惫蚀朔N情況下，夫妻一方的無權(quán)處分行為不影響合同的效力,，房屋買賣合同有效,。
???另外，在此情況下,，如果房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記,，則得以適用善意取得制度保護(hù)第三人的信賴?yán)妫蚱蘖硪环揭褵o權(quán)追回該房產(chǎn),。當(dāng)然,，依據(jù)《物權(quán)法》第106條及<婚姻法>司法解釋三第十一條的規(guī)定，第三人善意取得不動產(chǎn)的適用條件有三：即受讓房產(chǎn)時(shí)是善意的,、以合理價(jià)格受讓,、不動產(chǎn)已經(jīng)登記,。此處需要重點(diǎn)注意的是，適用善意取得的前提條件是房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記,。
??那么,，如果房屋買賣合同簽訂后，還未轉(zhuǎn)移登記,，夫妻另一方是否可以主張追回房產(chǎn),？此時(shí)，由于房產(chǎn)尚未轉(zhuǎn)移登記,，第三人不能根據(jù)善意取得制度獲得房屋所有權(quán),。同時(shí)，此時(shí)因未轉(zhuǎn)移登記,，房產(chǎn)仍舊屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),，第三人無法通過強(qiáng)制執(zhí)行取得所有權(quán)。此時(shí),，第三人就只能依據(jù)《買賣合同司法解釋三》的相關(guān)規(guī)定要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并主張損害賠償以維護(hù)自己的利益,。
2、夫妻共有房產(chǎn)登記在雙方名下,，一方冒名賣房的合同效力。
??在房屋系共同財(cái)產(chǎn)的情況下,，一方擅自冒名賣房的行為,，系無權(quán)代理行為。一般表現(xiàn)為告訴購房人夫妻另一方已經(jīng)同意,，有時(shí)候有夫妻另一方的授權(quán)委托書等證明,。此處有必要先解釋下無權(quán)代理和無權(quán)處分的區(qū)別：在無權(quán)代理中，代理人系以被代理人之名義進(jìn)行活動,；而在無權(quán)處分中,，無權(quán)處分人系以自己名義對他人之物予以處分。具體到夫妻一方出賣房產(chǎn)究竟屬于無權(quán)代理還是無權(quán)處分,，應(yīng)按照具體情況進(jìn)行分析,。在上述第一種情況下，處分人以自己的名義賣房,，自然認(rèn)定為無權(quán)處分,。而如果房產(chǎn)登記在雙方名下，一方冒名賣房的情況下,，系以夫妻另一方的名義進(jìn)行,，應(yīng)審查賣房人對夫妻另一方的是否有代理權(quán)，如果是有權(quán)代理,，則結(jié)果歸于被代理人,，如果是無權(quán)代理，則應(yīng)根據(jù)《合同法》的無權(quán)代理制度進(jìn)行分析。
??那么如果冒名賣房一方如果是無權(quán)代理,，房屋買賣合同效力如何呢,？
??按照《合同法》48條的規(guī)定，此種無權(quán)代理的合同系效力待定的合同,，經(jīng)夫妻另一方的追認(rèn)后,，合同有效;如果夫妻另一方拒絕追認(rèn)，則合同無效,。當(dāng)然,，購房人也可以催告夫妻另一方進(jìn)行追認(rèn)，在被追認(rèn)之前,，購房人可以撤銷合同,。
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2020-07-02 18:03:06
