答謝
你好,！
按照你說的這個情況來看,，開發(fā)商沒有取得竣工驗收備案表就交付房屋屬于違約。
你們業(yè)主已經(jīng)算大多數(shù)業(yè)主里比較謹(jǐn)慎的了,，我遇到的很多業(yè)主都會簡單的認(rèn)為,，只要開發(fā)商向業(yè)主發(fā)送了收房通知書，向業(yè)主交付了鑰匙,，那肯定房屋就具備交付條件了,，事實上顯然不是這樣的，很多開發(fā)商向業(yè)主發(fā)送收房通知書時還根本不具備交付條件,。
有些業(yè)主要問了,，既然開發(fā)商不具備交付條件，為什么要向我們發(fā)送交付通知書,，為什么要讓我們收房呢,？
原因很簡單，業(yè)主和開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》中一般對房屋交付時間和逾期交房都會明確約定違約責(zé)任,，如果開發(fā)商未依約交付房屋,，就得承擔(dān)違約責(zé)任，所以開發(fā)商通常會在尚不具備交付條件的前提下通知業(yè)主收房,，而業(yè)主如果不了解房屋交付的必要條件,，也未查看驗收相關(guān)文件，很容易“小米煮成熟飯”,，落入開發(fā)商設(shè)計的圈套,。
一、開發(fā)商交付房屋的法定條件,？
我們先看一下法律相關(guān)規(guī)定,。
《建筑法》第六十一條：交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書,，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。 建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后,，方可交付使用,；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用,。
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條：房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計,、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,。 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定驗收合格后,，方可交付使用。
《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后,，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計,、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收,。建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容,；
（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；
（三）有工程使用的主要建筑材料,、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告,；
（四）有勘察、設(shè)計,、施工,、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；
（五）有施工單位簽署的工程保修書,。
建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的,，方可交付使用。
第四十三條：
國家實行建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度,?？h級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門對本行政區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量實施監(jiān)督管理,?？h級以上地方人民政府交通、水利等有關(guān)部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi),，負(fù)責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)的專業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督管理,。
第四十九條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃,、公安消防,、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的,，責(zé)令停止使用,，重新組織竣工驗收。
《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收規(guī)定》：
第五條：工程符合下列要求方可進(jìn)行竣工驗收：
（一）完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容,。
（二）施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查,，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn),，符合設(shè)計文件及合同要求,，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應(yīng)經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。
（三）對于委托監(jiān)理的工程項目,，監(jiān)理單位對工程進(jìn)行了質(zhì)量評估,，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報告,。工程質(zhì)量評估報告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字,。
（四）勘察、設(shè)計單位對勘察,、設(shè)計文件及施工過程中由設(shè)計單位簽署的設(shè)計變更通知書進(jìn)行了檢查,，并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應(yīng)經(jīng)該項目勘察,、設(shè)計負(fù)責(zé)人和勘察,、設(shè)計單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。
（五）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料,。
（六）有工程使用的主要建筑材料,、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告，以及工程質(zhì)量檢測和功能性試驗資料,。
（七）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款,。
（八）有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。
（九）對于住宅工程,，進(jìn)行分戶驗收并驗收合格,，建設(shè)單位按戶出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》。
（十）建設(shè)主管部門及工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)責(zé)令整改的問題全部整改完畢,。
（十一）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法》
第五條 建設(shè)單位辦理工程竣工驗收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
（一）工程竣工驗收備案表,；
（二）工程竣工驗收報告,。竣工驗收報告應(yīng)當(dāng)包括工程報建日期,，施工許可證號,，施工圖設(shè)計文件審查意見，勘察,、設(shè)計,、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件,，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料,；
（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃,、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件,；
（四）法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程驗收合格的證明文件,；
（五）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；
（六）法規(guī),、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件,。
住宅工程還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
第八條 備案機關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的,，應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗收備案文件15日內(nèi),，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收,。
第十條 建設(shè)單位將備案機關(guān)決定重新組織竣工驗收的工程,，在重新組織竣工驗收前，擅自使用的,，備案機關(guān)責(zé)令停止使用,，處工程合同價款2%以上4%以下罰款。
因此,，只有開發(fā)商取得《竣工驗收備案表》后才可視為經(jīng)行政機關(guān)驗收合格,，房屋才可交付使用。
業(yè)主在收房時不僅要查看開發(fā)商是否有《竣工驗收報告》,、《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》,、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，還應(yīng)當(dāng)看開發(fā)商是否進(jìn)行了規(guī)劃,、消防,、環(huán)保等專項驗收，更應(yīng)當(dāng)查看開發(fā)商是否在合同約定的房屋交付日期前取得了《竣工驗收備案表》,，如果沒有,，可以考慮是解除商品房預(yù)售合同還是主張逾期交房違約金。
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2020-04-20 09:26:50
