代持協(xié)議在實際購房人與代持人間有效
《中華人民共和國合同法》第四百零四條的規(guī)定:受托人處理委托事務取得的財產(chǎn),，應當轉(zhuǎn)交給委托人。因房屋代持人只是實際購房人的受委托人，所以基于受委托關系而取得的房屋所有權(quán)應歸委托人即實際購房人享有,，實際購房人有權(quán)根據(jù)協(xié)議約定要求代持人履行相關義務,。
在司法實踐中，一般也認可房屋代持協(xié)議的效力,。如《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第十五條規(guī)定：“當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益,，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,，可予支持?！?
二,、實際購房人不能對抗善意第三人
《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回,；除法律另行規(guī)定外,，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的,；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓,；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”因此,，如第三人善意,、有償取得該代持房產(chǎn)的，則實際購房人可能無法追回其房產(chǎn),，而只能要求代持人賠償,。
三,、風險及防范
1、法律風險
（1）代持人風險,。如果代持人將代持的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人,，除非實際購房人能夠證明該受讓人、抵押權(quán)人不是善意取得,，否則,，因代持約定不具有對抗第三人的效力，代持人對房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,、抵押行為有效,，出資人可能喪失其房屋所有權(quán)。
（2）第三方風險,。如果代持人在代持期間對他人有債務不能清償,，則該房產(chǎn)有可能被查封甚至進而被拍賣，在這種情況下,，實際購房人即使提出執(zhí)行異議,，但是否能被法院支持也存在很大的不確定性。
（3）不能過戶風險,。如涉及法律法規(guī),、國家政策、行政限制措施或?qū)嵺`操作等方面障礙,，實際出資人在將來想把代持房產(chǎn)過戶到自己名下時,，有可能操作起來非常因難或根本無法辦理。
2,、風險防范
1,、簽訂好購房代持協(xié)議。 在協(xié)議中應把雙方的地位以及權(quán)利義務約定清楚,，特別要約定好房屋權(quán)屬的歸屬及產(chǎn)權(quán)過戶的時間及代持人違約責任,、承擔責任方式、計算標準,，并避免出現(xiàn)措辭不清,、語焉不詳?shù)那樾巍?
2、保留好證據(jù),。實際出資人在購房時最好保證資金從自己處直 接支付給售方,，并保留所有票據(jù)、證件在自己手中,。如確實不能采取這種方法,，至少也要要求代持人向自己出具支付款項的欠條，以防將來在主張權(quán)利時有書面依據(jù),。此外,，保留房產(chǎn)所有權(quán)證,、購房發(fā)票等文件，也至少能給代持人在轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的程序上制造一些困難,。
3,、擔保措施。如有可能時,，考慮代持人為履行代持協(xié)議向?qū)嶋H購房人提供擔保,。
4、可由代持人向?qū)嶋H購買人出具不可撤銷的全權(quán)處置房產(chǎn)的授權(quán)委托書,。
展開
收起
2019-08-20 00:03:05
