一,、房屋共有人對(duì)外負(fù)債成為被執(zhí)行人，法院有權(quán)針對(duì)共有房屋整體采取查封,、扣押,、凍結(jié)、拍賣(mài)等執(zhí)行措施,，但房屋共有人就共有房屋達(dá)成分割協(xié)議并經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可的除外,。《查封,、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人與其他人共有的財(cái)產(chǎn)，人民法院可以查封,、扣押,、凍結(jié)，并及時(shí)通知共有人,。共有人協(xié)議分割共有財(cái)產(chǎn),，并經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可的，人民法院可以認(rèn)定有效。查封,、扣押,、凍結(jié)的效力及于協(xié)議分割后被執(zhí)行人享有份額內(nèi)的財(cái)產(chǎn)；對(duì)其他共有人享有份額內(nèi)的財(cái)產(chǎn)的查封,、扣押,、凍結(jié)，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定予以解除,。共有人提起析產(chǎn)訴訟或者申請(qǐng)執(zhí)行人代位提起析產(chǎn)訴訟的,，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。訴訟期間中止對(duì)該財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行,?！备鶕?jù)該條規(guī)定，執(zhí)行共有房屋的程序是：
第一,，法院有權(quán)查封,、扣押、凍結(jié)整體共有房屋,，但應(yīng)及時(shí)通知共有人,。
第二，共有人接到通知后,，與被執(zhí)行人等共有人可以協(xié)議分割共有財(cái)產(chǎn),，債權(quán)人認(rèn)可分割協(xié)議的，法院認(rèn)定該分割協(xié)議有效,，此時(shí),，僅能對(duì)分割后被執(zhí)行人享有的部分份額進(jìn)行查封、扣押,、凍結(jié),，以及后續(xù)的拍賣(mài)，其他共有部分予以解除執(zhí)行措施,。
第三,，共有人對(duì)房屋共有份額產(chǎn)生爭(zhēng)議，無(wú)法達(dá)成共有房屋分割協(xié)議的,，共有人可以提起析產(chǎn)訴訟或者申請(qǐng)執(zhí)行人代位提起析產(chǎn)訴訟,。
二、房屋共有人未達(dá)成分割協(xié)議或達(dá)成的分割協(xié)議未經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可時(shí),，如果共有房屋難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的,，法院應(yīng)當(dāng)整體拍賣(mài)共有房屋，通知共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),，并對(duì)拍賣(mài)整體房屋取得的價(jià)款予以分割,?！段餀?quán)法》第一百條規(guī)定：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議,，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的,，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的,，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣(mài),、變賣(mài)取得的價(jià)款予以分割。共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的,，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失,。”
可見(jiàn),，在共有人達(dá)成分割協(xié)議并經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可時(shí),，法院可以?xún)H拍賣(mài)被執(zhí)行人享有的共有物份額。在共有人達(dá)不成協(xié)議,，或共有人達(dá)成的協(xié)議未經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可時(shí),，關(guān)于共有物的分割方式，由法院根據(jù)共有物的性質(zhì)來(lái)決定整體拍賣(mài)還是拍賣(mài)份額,。如果共有不動(dòng)產(chǎn)難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的,，則應(yīng)當(dāng)整體拍賣(mài)。
那么,，何為“難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值從司法實(shí)踐中的案例來(lái)看，用于居住的房屋等不可分物屬于“難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值”的共有物,，房屋共有人未達(dá)成分割協(xié)議或達(dá)成的分割協(xié)議未經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可時(shí),，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)共有房屋進(jìn)行整體拍賣(mài)。同時(shí),，應(yīng)僅就拍賣(mài)所得款中屬于被執(zhí)行人的部分予以執(zhí)行,，并賦予房屋共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
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2022-05-19 15:51:22
