在物業(yè)費(fèi)支付糾紛中,，物業(yè)公司應(yīng)履行訴前通知義務(wù)

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不但關(guān)系物業(yè)使用人的使用體驗(yàn),，還事關(guān)物業(yè)價(jià)值；對業(yè)主而言,，物業(yè)服務(wù)無論好壞都有切膚之感,。相對于業(yè)主的無助，物業(yè)或如管家貼心,，或如橫臥家門口的虎狼,；甚至，業(yè)主可能無法通過智能化門禁,，回不了家,。

業(yè)主對物業(yè)服務(wù)失望的普遍處理方式是消極繳納物業(yè)費(fèi)。原因很簡單,，物業(yè)服務(wù)合同通常是物業(yè)建設(shè)方或者物業(yè)服務(wù)提供方提供的格式合同文本,，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)出于專業(yè)知識(shí)欠缺，或話語權(quán)不足或者缺失,，物業(yè)服務(wù)合同很少約定物業(yè)服務(wù)的具體量化標(biāo)準(zhǔn),，使之操作性很差。比如,，明明物業(yè)服務(wù)水平很低,，卻又在物業(yè)服務(wù)合同中找不到具體的量化標(biāo)準(zhǔn),。分散的業(yè)主面對強(qiáng)勢“管家”又缺乏對等談判解決問題的機(jī)會(huì)，很多業(yè)余水準(zhǔn)的業(yè)委會(huì)的工作很多時(shí)候又不足以解決這些問題,，業(yè)主就會(huì)選擇消極繳納物業(yè)費(fèi)的方式消極處理,。雙方的矛盾可能由此產(chǎn)生。不少物業(yè)公司可能采取違法停水,、斷電,，或者中斷欠費(fèi)業(yè)主的小區(qū)出入門禁系統(tǒng)的權(quán)限，逼迫業(yè)主“就范”繳納物業(yè)費(fèi),?！耙?guī)矩一點(diǎn)”的物業(yè)公司可能會(huì)訴諸法院，催收物業(yè)費(fèi),。

起訴催要物業(yè)費(fèi)的案子,，很多物業(yè)公司并沒有履行通知業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，直接起訴,；最終,，物業(yè)公司敗訴?！睹穹ǖ洹返?44條第二款規(guī)定,，“業(yè)主違反規(guī)定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付,；合理期限屆滿仍不支付的,，物業(yè)服務(wù)人員可以提起訴訟或者申請仲裁?！?/span>

物業(yè)公司面解決業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi),，要嚴(yán)格遵守《民法典》第944條，履行催告義務(wù),，妥善處理,。

首先，物業(yè)公司不得采取停止供電,、供水,、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)費(fèi),。

《民法典》第944條第三款規(guī)定,，“物業(yè)服務(wù)人員不得采取停止供電、供水,、供熱,、供燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)費(fèi)?！?/span>

理由很簡單,，保證正常供電,、供水,、供熱,、供燃?xì)獾仁俏飿I(yè)公司的義務(wù)，物業(yè)公司不得采取違約或者侵權(quán)方式要求業(yè)主履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù),。

物業(yè)公司存在的邏輯是服務(wù)業(yè)主,，幫助打理物業(yè)，停止供電,、供水,、供熱、供燃?xì)獾刃袨楹翢o疑問走向了業(yè)主的對立面,，成為破壞者存在,。業(yè)主拿錢是購買服務(wù)，不是買傷害,。

其次,，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主在合理期限內(nèi)繳納物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi),，原因很多,。無論是契約意識(shí)的培養(yǎng)，或是提醒忽略繳費(fèi)的業(yè)主繳費(fèi),，還是催告對物業(yè)服務(wù)不滿意的業(yè)主繳費(fèi),，都要保持與業(yè)主的良好溝通和關(guān)系和睦。這都需要過程和時(shí)間,。作為訴前前的緩沖或者前置條件,，也可能成為雙方協(xié)商解決問題的一個(gè)方式或者機(jī)會(huì)，需要被充分重視和利用起來,。

最后,，物業(yè)公司經(jīng)通知業(yè)主，在合理期限屆滿仍未繳納物業(yè)費(fèi)的,，才可以提起訴訟或者申請仲裁,。

經(jīng)過物業(yè)公司催告，在合理期限內(nèi)仍沒有繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主,，物業(yè)公司可以提起訴訟或者申請仲裁,，請求業(yè)主履行合同義務(wù)，繳納物業(yè)費(fèi),。在這里,，訴前通知是物業(yè)公司的法定義務(wù)。物業(yè)公司需要提供符合合同約定的物業(yè)服務(wù),，和履行訴前通知義務(wù),，才能獲得用訴訟或者仲裁方式催收物業(yè)費(fèi)的權(quán)利,。否則，物業(yè)公司將面臨敗訴的風(fēng)險(xiǎn),。

無論是獨(dú)棟建筑,，還是成片建筑單位，業(yè)主和物業(yè)使用人跟業(yè)主都構(gòu)成了一定的社會(huì)組織體,，作為社會(huì)的細(xì)胞存在,。無論是出于和諧社會(huì)的構(gòu)建，還是契約的遵守,，或是法定義務(wù)的履行,，物業(yè)公司在處理催收物業(yè)費(fèi)的過程中，通知業(yè)主或者物業(yè)使用人繳納物業(yè)費(fèi)的催告義務(wù)都是必要的,。