2020年,，伴隨《土地增值稅法》頒布在即以及各地土地增值稅征管規(guī)程修訂，土地增值稅將成為房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險高發(fā)稅種,。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從合法合規(guī)出發(fā),，加強企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險防控，積極準(zhǔn)備,，早做應(yīng)對,。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造高額利潤的同時也帶來了高稅負(fù),，稅收作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部成本來說,，客觀上影響了其經(jīng)濟收益。土地增值稅就是較大的影響因素,，是影響收益較大的稅種之一,，如何在土地增值稅清算中有效地降低稅費而保證企業(yè)收益，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重點思考的問題,，它關(guān)系到自身的生存和發(fā)展,。

一,、房地產(chǎn)土增清算相關(guān)稅費扣除事項

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第五款規(guī)定：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅,、印花稅,。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除,。營業(yè)稅金及附加強調(diào)的是繳納,。

（一）城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加的扣除

《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）規(guī)定,，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的,，允許據(jù)實扣除,。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅,、教育費附加扣除。根據(jù)該規(guī)定,，若房地產(chǎn)項目的增值稅實際稅負(fù)率超過預(yù)征率,，那么該項目實際負(fù)擔(dān)的附加稅費相應(yīng)也會超過預(yù)繳增值稅時繳納的附加稅費。在此情況下,，據(jù)實扣除對企業(yè)較為有利,。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對增值稅按項目設(shè)置輔助賬核算，從而可以準(zhǔn)確計算附加稅費,。反之,，若房地產(chǎn)項目增值稅實際稅負(fù)率低于預(yù)征率,，則按預(yù)繳增值稅時實際繳納的附加稅費扣除對企業(yè)更有利,。

（二）印花稅的扣除

《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）規(guī)定，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅,，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定,，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除,。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅,。因此，在轉(zhuǎn)讓新建房時,，印花稅不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行扣除。

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額,，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行,。除另有規(guī)定外,，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本,、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的,，不予扣除,。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算須提供合法有效憑證進(jìn)行稅前扣除,?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）對這個問題進(jìn)行了放寬，第二十一條規(guī)定,，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除,。該條款提出了根據(jù)業(yè)務(wù)實質(zhì)進(jìn)行扣除的原則,。實踐中,，部分稅務(wù)機關(guān)會參考合同內(nèi)容允許部分沒有發(fā)票的成本進(jìn)行稅前扣除,。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時,，應(yīng)當(dāng)全面了解不同層級的稅收政策，通過選擇,、適用最優(yōu)的扣除方法,，降低土地增值稅稅負(fù),。

二,、土地增值稅清算條件是什么？

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)地上建筑及附著物并取得收入的單位和個人,，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

1,、凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人,，應(yīng)在90日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機關(guān)提出清算稅款申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》,，經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù),。

2,、凡主管地方稅務(wù)機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》并送達(dá)納稅人,。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi),，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務(wù)機關(guān)。經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)后,，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù),。

參照國家相關(guān)的稅務(wù)法規(guī)，凡是達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)的個人或經(jīng)濟組織都要參與土地增值稅的繳納：

一是房地產(chǎn)各項目徹底被完成,、并已經(jīng)全部售出,；

二是沒有建設(shè)完成的項目但是被整個轉(zhuǎn)讓出去的；

三是直接將土地使用權(quán)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓獲得轉(zhuǎn)讓費用的,。

凡是達(dá)到了以下條件的，主管稅務(wù)機關(guān)就應(yīng)該命令其行為主體承擔(dān)增值稅繳納義務(wù)：

一是已經(jīng)建設(shè)完畢并被驗收的項目,，

二是所轉(zhuǎn)讓的項目面積達(dá)到總體規(guī)模的百分之八十五以上,，以及尚未達(dá)到這一比重，然而,，除轉(zhuǎn)讓后的其他面積已經(jīng)被出租,；

三是已經(jīng)持有銷售許可證，然而樓盤卻在三年時間內(nèi)沒能徹底售出的,；

四是房產(chǎn)經(jīng)濟主體已經(jīng)申請了稅務(wù)注冊登記,，卻沒有履行增值稅繳納義務(wù)的；

五是國家稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況,。

對達(dá)到清算條件應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的納稅人,，應(yīng)準(zhǔn)備報送清算資料。

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