2020年，伴隨《土地增值稅法》頒布在即以及各地土地增值稅征管規(guī)程修訂,，土地增值稅將成為房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)稅種,。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從合法合規(guī)出發(fā)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控,，積極準(zhǔn)備,，早做應(yīng)對(duì)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)造高額利潤(rùn)的同時(shí)也帶來(lái)了高稅負(fù),，稅收作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外部成本來(lái)說(shuō)，客觀上影響了其經(jīng)濟(jì)收益,。土地增值稅就是較大的影響因素,，是影響收益較大的稅種之一，如何在土地增值稅清算中有效地降低稅費(fèi)而保證企業(yè)收益,，是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要重點(diǎn)思考的問(wèn)題,，它關(guān)系到自身的生存和發(fā)展。

一,、房地產(chǎn)土增清算相關(guān)稅費(fèi)扣除事項(xiàng)

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第五款規(guī)定：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅,、印花稅,。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除,。營(yíng)業(yè)稅金及附加強(qiáng)調(diào)的是繳納,。

（一）城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加的扣除

《關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）規(guī)定，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加,，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除,。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除,。根據(jù)該規(guī)定,，若房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值稅實(shí)際稅負(fù)率超過(guò)預(yù)征率，那么該項(xiàng)目實(shí)際負(fù)擔(dān)的附加稅費(fèi)相應(yīng)也會(huì)超過(guò)預(yù)繳增值稅時(shí)繳納的附加稅費(fèi),。在此情況下,，據(jù)實(shí)扣除對(duì)企業(yè)較為有利。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)增值稅按項(xiàng)目設(shè)置輔助賬核算,，從而可以準(zhǔn)確計(jì)算附加稅費(fèi),。反之，若房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅實(shí)際稅負(fù)率低于預(yù)征率,，則按預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的附加稅費(fèi)扣除對(duì)企業(yè)更有利,。

（二）印花稅的扣除

《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）規(guī)定，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅,，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定,，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用,，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅,。因此,，在轉(zhuǎn)讓新建房時(shí)，印花稅不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行扣除,。

《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行,。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證,；不能提供合法有效憑證的,，不予扣除。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算須提供合法有效憑證進(jìn)行稅前扣除,?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了放寬，第二十一條規(guī)定,，在土地增值稅清算中,，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除,。該條款提出了根據(jù)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)進(jìn)行扣除的原則,。實(shí)踐中，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)參考合同內(nèi)容允許部分沒(méi)有發(fā)票的成本進(jìn)行稅前扣除,。因此,，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)全面了解不同層級(jí)的稅收政策,，通過(guò)選擇,、適用最優(yōu)的扣除方法，降低土地增值稅稅負(fù),。

二,、土地增值稅清算條件是什么？

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)地上建筑及附著物并取得收入的單位和個(gè)人,，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,。

1、凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人,，應(yīng)在90日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算稅款申請(qǐng),，并據(jù)實(shí)填寫(xiě)《土地增值稅清算申請(qǐng)表》，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后,，即可辦理竣工清算稅款手續(xù),。

2、凡主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書(shū)》并送達(dá)納稅人,。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書(shū)》之日起30日內(nèi)，填寫(xiě)《土地增值稅清算申請(qǐng)表》報(bào)送主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān),。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后,，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。

參照國(guó)家相關(guān)的稅務(wù)法規(guī),，凡是達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人或經(jīng)濟(jì)組織都要參與土地增值稅的繳納：

一是房地產(chǎn)各項(xiàng)目徹底被完成,、并已經(jīng)全部售出；

二是沒(méi)有建設(shè)完成的項(xiàng)目但是被整個(gè)轉(zhuǎn)讓出去的,；

三是直接將土地使用權(quán)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓獲得轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的,。

凡是達(dá)到了以下條件的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)就應(yīng)該命令其行為主體承擔(dān)增值稅繳納義務(wù)：

一是已經(jīng)建設(shè)完畢并被驗(yàn)收的項(xiàng)目，

二是所轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目面積達(dá)到總體規(guī)模的百分之八十五以上,，以及尚未達(dá)到這一比重,，然而，除轉(zhuǎn)讓后的其他面積已經(jīng)被出租,；

三是已經(jīng)持有銷售許可證,，然而樓盤(pán)卻在三年時(shí)間內(nèi)沒(méi)能徹底售出的；

四是房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主體已經(jīng)申請(qǐng)了稅務(wù)注冊(cè)登記,，卻沒(méi)有履行增值稅繳納義務(wù)的,；

五是國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)達(dá)到清算條件應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的納稅人,，應(yīng)準(zhǔn)備報(bào)送清算資料,。

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