實(shí)踐中,，由于購(gòu)房資格限制、逃避債務(wù),、獲取貸款等原因,，買(mǎi)賣(mài)雙方約定，以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋,，并將房屋登記在他人名下,，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益的情形十分常見(jiàn)，雙方就房屋權(quán)屬發(fā)生糾紛應(yīng)如何處理?
答：我們認(rèn)為,，當(dāng)事人之間關(guān)于借名買(mǎi)房的約定只要不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，即屬有效,，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)約定履行。因此,，在不涉及善意交易第三人,，且房屋依法能夠辦理轉(zhuǎn)移登記的情況下，借名人依據(jù)約定要對(duì)于當(dāng)事人一方提供的證據(jù)能夠證明其對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)確實(shí)存在出資關(guān)系,，但不足以證明雙方之間存在借名登記意思表示的,，房屋應(yīng)歸登記人所有，出資人只能依據(jù)出資的性質(zhì)向登記人主張債權(quán),。

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三類(lèi)借名購(gòu)房合同的效力認(rèn)定：
第一,，對(duì)于單位內(nèi)部集資建房而產(chǎn)生的借名購(gòu)房糾紛，由建房單位內(nèi)部職工將購(gòu)房資格出借給建房單位以外的人與建房單位簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，該類(lèi)合同名義上要求購(gòu)房人須是單位內(nèi)部職工,，但售房單位對(duì)于單位以外的人購(gòu)買(mǎi)并不做嚴(yán)格的審查,，因?yàn)榧Y的金額越高建房成本會(huì)越低，實(shí)踐中甚至出現(xiàn)一些單位鼓勵(lì)或放縱這種頂名購(gòu)房行為發(fā)生的現(xiàn)象,。建房單位收取了約定的房屋價(jià)款,，利益并未受到實(shí)際損失，當(dāng)事人的行為并未違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，也未損害國(guó)家、集體或者第三人的利益,，因此應(yīng)認(rèn)定為有效合同,。具備交付條件或辦理產(chǎn)權(quán)條件時(shí)，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人要求出借人履行合同,，人民法院應(yīng)予支持,。

第二，借用人不具有經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房條件而產(chǎn)生的借名購(gòu)房糾紛,，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效,。經(jīng)濟(jì)適用房，是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅,，它是根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的,，是由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃、用地實(shí)行由地方政府行政劃撥方式,，免收土地出讓金,、對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收、出售價(jià)格按保微利的原則確定的,，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn),，主要面向廣大中低收入家庭。
國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》,、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》明確規(guī)定:“經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭”,。購(gòu)買(mǎi)人不具有購(gòu)買(mǎi)條件，而通過(guò)借用資格,，以低收入家庭或特困戶(hù)的名義進(jìn)行購(gòu)買(mǎi),，顯然違反了國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的相關(guān)規(guī)定。盡管按照最高人民法院《關(guān)于適用合同法若千問(wèn)題的解釋(一)》第4條的規(guī)定,，國(guó)務(wù)院這些文件和規(guī)定不屬于認(rèn)定合同無(wú)效的行政法規(guī),，但這種頂名購(gòu)房行為明顯侵犯了城市低收入住房困難家庭的平等機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)和獲得房屋權(quán)利，非法占有社會(huì)公共資源,，使國(guó)家的有關(guān)土地,、房產(chǎn)稅費(fèi)流失，損害了社會(huì)公共利益，應(yīng)根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定,，認(rèn)定合同無(wú)效,。

第三，對(duì)于借用人不具有根據(jù)中央政府及各地政府實(shí)施的限購(gòu)令的購(gòu)房條件的借名購(gòu)房合同,，應(yīng)認(rèn)定為有效,。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了嚴(yán)格的審査，符合購(gòu)買(mǎi)條件,，不違反限購(gòu)令,，因此簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，且借名人以出借人的名義履行了合同,，如果此時(shí)認(rèn)定合同無(wú)效,，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成損害，尤其是辦理了按揭貸款的合同,，被確認(rèn)無(wú)效會(huì)導(dǎo)致混 亂,、難以處理的局面，破壞交易安全,。而且這類(lèi)合同并不直接損害公共利益,，因此應(yīng)認(rèn)定為有效合同。
為了保障國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效落實(shí),，根據(jù)當(dāng)事人的訴請(qǐng),，應(yīng)確定出借人與房地產(chǎn)企業(yè)之間存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，借名人與出借人之間存在二次房屋交易關(guān)系,，在實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人(借名人)要求履行合同時(shí),，使相關(guān)當(dāng)事人承擔(dān)兩次交易稅費(fèi)，從而增加其交易成本,，防止國(guó)家稅賦流失,。