2020年5月28日,，被譽為66年磨一劍的《民法典》經(jīng)全國人大表決正式通過,，將在2021年1月1日正式實施。

民法典住宅對我們的住房有多大影響,？

《民法典》的制定在法制層面,，代表著民事部門法制的完善，立法技術(shù)的成熟,。對于社會而言,，則代表著一系列穩(wěn)固的社會制度的確立，將影響我們以后社會生活的方方面面,。

《民法典》對于住房的影響主要體現(xiàn)在對土地使用權(quán)更新了規(guī)定,。

對于很多老百姓而言，買了房子就是自己的私產(chǎn),，永遠(yuǎn)屬于自己,，是一次性投資。這樣的心理可能根深蒂固,，從沒想過買房之后可能還會遇到再一次交錢的境地,。房地產(chǎn)包含房產(chǎn)和地產(chǎn),。在我國,，由于土地國有，所有權(quán)不可能拿來交易,，我們能夠購買的是土地的使用權(quán)和房產(chǎn)的所有權(quán),。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定,，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育,、科技、文化,、衛(wèi)生,、體育用地50年;商業(yè)、旅游,、娛樂用地40年;倉儲用地50年;綜合或者其他用地50年,。

這意味著不管什么性質(zhì)的土地，使用權(quán)都是有期限的,。雖然,，現(xiàn)在我們已經(jīng)實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，頒發(fā)一個統(tǒng)一不動產(chǎn)登記證,，但我們的房子實際上是永久的房產(chǎn)加70年的土地使用權(quán),。由于土地供應(yīng)的壟斷,，即便是有期限的使用權(quán)，要買房子也只能選擇接受,。但房子畢竟是家庭的重大財產(chǎn),，很多人依然會擔(dān)心，使用權(quán)到期后房子是否會被收走,？2007年制定的《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定,，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期,。

這一規(guī)定體現(xiàn)了《物權(quán)法》保護私有產(chǎn)權(quán)的立法意圖,，也給廣大購房者吃了一顆定心丸，再也不用擔(dān)心房子會被到期收走,。同時到期自動續(xù)期的規(guī)定,，簡單明了，沒有后款解釋,，也沒有但書規(guī)定,，讓人天然的認(rèn)為是免費續(xù)期。

從2015年開始,，溫州市鹿城區(qū)600多套住宅土地使用權(quán)陸續(xù)到期,。原來，這些住宅的土地使用權(quán)都只有20年,，這是國內(nèi)第一批土地使用權(quán)年限到期的住房,。房主在交易過戶時，被告知需要補繳土地使用金,，補繳金額為當(dāng)時房價的30%,。雖然事情發(fā)生在溫州，但迅速在全國范圍內(nèi)引發(fā)一片嘩然,。隨后,，國土資源部、浙江省國土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組,，赴溫州調(diào)研指導(dǎo)對這一事件的處置,。2016年國土資源部和住建部作出回復(fù)，可以采用過渡性辦法處理,，不需要提出續(xù)期申請,，不收取費用，正常辦理交易和登記手續(xù),。

此表態(tài)終于平息了人們的疑惑和恐慌,。 也更加讓人們堅定了到期續(xù)期不收費的信念。2020年《民法典》終于出爐,，對住宅土地使用權(quán)也做出了最新規(guī)定——住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,，自動續(xù)期,；續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定辦理,。與《物權(quán)法》相比，繼續(xù)沿用了自動續(xù)期的表述,，仍然體現(xiàn)的是私有產(chǎn)權(quán)的保護,，不同的是增加了續(xù)期費用的后款規(guī)定。

怎么民法典住房規(guī)定呢,？

這句規(guī)定其實是一個立法授權(quán),，也是一個預(yù)告，表明一個態(tài)度,。土地使用權(quán)到期收費將是大的方向,，減免則是例外之策。收費是法律賦予的權(quán)利,，減免是法外開恩,。從立法技術(shù)上看，如果不收費完全可以不做續(xù)期收費的后款規(guī)定,，或者直接規(guī)定免費續(xù)期,。從權(quán)屬上來看，我國建設(shè)用地實行的所有權(quán)與使用權(quán)分離的模式,，要體現(xiàn)所有權(quán)的絕對性,，就必須對使用權(quán)進行期限限制，所有權(quán)是無限期的,，使用權(quán)是有期限的,，而與期限配套的就是按期收費，以體現(xiàn)所有權(quán)人讓渡使用權(quán)的收益權(quán)利,。

過去以來，我們并沒有對土地使用權(quán)期限進行宣傳,，除了一些專業(yè)人士,，其實很多老百姓是不知道的，即便有一些人隱約聽過相關(guān)的說法,，但了解不深,，尤其是《物權(quán)法》自動續(xù)期的規(guī)定出來后，大家普遍的理解就是免費續(xù)期,。在這種社會觀念之下,，要推動續(xù)期收費，就必須改變這種預(yù)期,，提前做好預(yù)告,。過去,，無論是法律或者行政法規(guī)，都只規(guī)定了使用期限,，規(guī)定了續(xù)期辦法,，但都并未規(guī)定是否收費，《民法典》這么規(guī)定就是給了續(xù)期收費法律授權(quán),，至于怎么收,，怎么減免，另行制定法律法規(guī)來規(guī)范,。

《民法典》的制定和修改不易,，一旦確定下來，將成為長期的社會規(guī)范,，那么為什么不在這樣一部法典里將涉及千家萬戶的住房土地問題規(guī)定清楚呢,？首先來說，時機不成熟,，目前全球經(jīng)濟受疫情影響受重挫,，未來會有多大變數(shù)尚無法預(yù)判，這時候不做預(yù)告來緩解恐慌,，而直接出臺具體收費措施,，容易打擊市場信息，不利于三穩(wěn)目標(biāo)實現(xiàn),。其次,，從稅費制度上來講，我國一直致力于建立現(xiàn)代財稅制度,，房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)提了好多年了尚沒有解決,，作為制度層級耕地的收費問題自然要擺在稅制后面，或者,，更大的可能,，是統(tǒng)籌房地產(chǎn)的稅、費制度建設(shè),，一并籌措,，綜合安排。

再次,，從立法技術(shù)上看,，《民法典》是一部調(diào)整平等主體之間法律關(guān)系的法典，如何規(guī)范土地使用權(quán)的收費更帶有明顯的行政管理色彩,，并不適合由《民法典》來規(guī)范,。作為普通老百姓來說，對于國家大政方針政策的改變，是無法抗拒和改變的,，大家更加關(guān)心的是這些政策變化后,，對我們的生活造成什么樣的影響，又有一些什么樣的應(yīng)對辦法,。目前,，在我國，第一批住宅使用權(quán)到期后做了免費續(xù)期的過渡性安排,，這也是對特殊歷史產(chǎn)物的臨時安排,，并沒有一般性的參考意義。但我國商業(yè)用地卻出現(xiàn)了到期收費續(xù)期的案例,。

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