2020年5月28日，被譽(yù)為66年磨一劍的《民法典》經(jīng)全國(guó)人大表決正式通過(guò),，將在2021年1月1日正式實(shí)施,。

民法典住宅對(duì)我們的住房有多大影響？

《民法典》的制定在法制層面,，代表著民事部門(mén)法制的完善,，立法技術(shù)的成熟。對(duì)于社會(huì)而言,，則代表著一系列穩(wěn)固的社會(huì)制度的確立,，將影響我們以后社會(huì)生活的方方面面。

《民法典》對(duì)于住房的影響主要體現(xiàn)在對(duì)土地使用權(quán)更新了規(guī)定,。

對(duì)于很多老百姓而言,，買(mǎi)了房子就是自己的私產(chǎn)，永遠(yuǎn)屬于自己,，是一次性投資,。這樣的心理可能根深蒂固，從沒(méi)想過(guò)買(mǎi)房之后可能還會(huì)遇到再一次交錢(qián)的境地,。房地產(chǎn)包含房產(chǎn)和地產(chǎn),。在我國(guó)，由于土地國(guó)有,，所有權(quán)不可能拿來(lái)交易,，我們能夠購(gòu)買(mǎi)的是土地的使用權(quán)和房產(chǎn)的所有權(quán)?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定,，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技,、文化,、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè),、旅游,、娛樂(lè)用地40年;倉(cāng)儲(chǔ)用地50年;綜合或者其他用地50年。

這意味著不管什么性質(zhì)的土地,，使用權(quán)都是有期限的,。雖然，現(xiàn)在我們已經(jīng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,，頒發(fā)一個(gè)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記證,，但我們的房子實(shí)際上是永久的房產(chǎn)加70年的土地使用權(quán),。由于土地供應(yīng)的壟斷，即便是有期限的使用權(quán),，要買(mǎi)房子也只能選擇接受,。但房子畢竟是家庭的重大財(cái)產(chǎn)，很多人依然會(huì)擔(dān)心,，使用權(quán)到期后房子是否會(huì)被收走,？2007年制定的《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動(dòng)續(xù)期,。

這一規(guī)定體現(xiàn)了《物權(quán)法》保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)的立法意圖，也給廣大購(gòu)房者吃了一顆定心丸,，再也不用擔(dān)心房子會(huì)被到期收走,。同時(shí)到期自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，簡(jiǎn)單明了,，沒(méi)有后款解釋?zhuān)矝](méi)有但書(shū)規(guī)定,，讓人天然的認(rèn)為是免費(fèi)續(xù)期。

從2015年開(kāi)始,，溫州市鹿城區(qū)600多套住宅土地使用權(quán)陸續(xù)到期,。原來(lái)，這些住宅的土地使用權(quán)都只有20年,，這是國(guó)內(nèi)第一批土地使用權(quán)年限到期的住房,。房主在交易過(guò)戶時(shí)，被告知需要補(bǔ)繳土地使用金,，補(bǔ)繳金額為當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)的30%,。雖然事情發(fā)生在溫州，但迅速在全國(guó)范圍內(nèi)引發(fā)一片嘩然,。隨后,，國(guó)土資源部、浙江省國(guó)土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組,，赴溫州調(diào)研指導(dǎo)對(duì)這一事件的處置,。2016年國(guó)土資源部和住建部作出回復(fù)，可以采用過(guò)渡性辦法處理,，不需要提出續(xù)期申請(qǐng),，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù),。

此表態(tài)終于平息了人們的疑惑和恐慌,。 也更加讓人們堅(jiān)定了到期續(xù)期不收費(fèi)的信念。2020年《民法典》終于出爐,，對(duì)住宅土地使用權(quán)也做出了最新規(guī)定——住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,，自動(dòng)續(xù)期,；續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定辦理,。與《物權(quán)法》相比，繼續(xù)沿用了自動(dòng)續(xù)期的表述,，仍然體現(xiàn)的是私有產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，不同的是增加了續(xù)期費(fèi)用的后款規(guī)定,。

怎么民法典住房規(guī)定呢,？

這句規(guī)定其實(shí)是一個(gè)立法授權(quán)，也是一個(gè)預(yù)告,，表明一個(gè)態(tài)度,。土地使用權(quán)到期收費(fèi)將是大的方向，減免則是例外之策,。收費(fèi)是法律賦予的權(quán)利,，減免是法外開(kāi)恩。從立法技術(shù)上看,，如果不收費(fèi)完全可以不做續(xù)期收費(fèi)的后款規(guī)定,，或者直接規(guī)定免費(fèi)續(xù)期。從權(quán)屬上來(lái)看,，我國(guó)建設(shè)用地實(shí)行的所有權(quán)與使用權(quán)分離的模式,，要體現(xiàn)所有權(quán)的絕對(duì)性，就必須對(duì)使用權(quán)進(jìn)行期限限制,，所有權(quán)是無(wú)限期的,，使用權(quán)是有期限的，而與期限配套的就是按期收費(fèi),，以體現(xiàn)所有權(quán)人讓渡使用權(quán)的收益權(quán)利,。

過(guò)去以來(lái)，我們并沒(méi)有對(duì)土地使用權(quán)期限進(jìn)行宣傳,，除了一些專(zhuān)業(yè)人士,，其實(shí)很多老百姓是不知道的，即便有一些人隱約聽(tīng)過(guò)相關(guān)的說(shuō)法,，但了解不深,，尤其是《物權(quán)法》自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定出來(lái)后，大家普遍的理解就是免費(fèi)續(xù)期,。在這種社會(huì)觀念之下,，要推動(dòng)續(xù)期收費(fèi)，就必須改變這種預(yù)期,，提前做好預(yù)告,。過(guò)去,，無(wú)論是法律或者行政法規(guī)，都只規(guī)定了使用期限,，規(guī)定了續(xù)期辦法,，但都并未規(guī)定是否收費(fèi)，《民法典》這么規(guī)定就是給了續(xù)期收費(fèi)法律授權(quán),，至于怎么收,，怎么減免，另行制定法律法規(guī)來(lái)規(guī)范,。

《民法典》的制定和修改不易,，一旦確定下來(lái)，將成為長(zhǎng)期的社會(huì)規(guī)范,，那么為什么不在這樣一部法典里將涉及千家萬(wàn)戶的住房土地問(wèn)題規(guī)定清楚呢,？首先來(lái)說(shuō)，時(shí)機(jī)不成熟,，目前全球經(jīng)濟(jì)受疫情影響受重挫,，未來(lái)會(huì)有多大變數(shù)尚無(wú)法預(yù)判，這時(shí)候不做預(yù)告來(lái)緩解恐慌,，而直接出臺(tái)具體收費(fèi)措施,，容易打擊市場(chǎng)信息，不利于三穩(wěn)目標(biāo)實(shí)現(xiàn),。其次,，從稅費(fèi)制度上來(lái)講，我國(guó)一直致力于建立現(xiàn)代財(cái)稅制度,，房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)提了好多年了尚沒(méi)有解決,，作為制度層級(jí)耕地的收費(fèi)問(wèn)題自然要擺在稅制后面，或者,，更大的可能,，是統(tǒng)籌房地產(chǎn)的稅、費(fèi)制度建設(shè),，一并籌措,，綜合安排。

再次,，從立法技術(shù)上看,，《民法典》是一部調(diào)整平等主體之間法律關(guān)系的法典，如何規(guī)范土地使用權(quán)的收費(fèi)更帶有明顯的行政管理色彩,，并不適合由《民法典》來(lái)規(guī)范,。作為普通老百姓來(lái)說(shuō)，對(duì)于國(guó)家大政方針政策的改變，是無(wú)法抗拒和改變的,，大家更加關(guān)心的是這些政策變化后,，對(duì)我們的生活造成什么樣的影響，又有一些什么樣的應(yīng)對(duì)辦法,。目前,，在我國(guó)，第一批住宅使用權(quán)到期后做了免費(fèi)續(xù)期的過(guò)渡性安排,，這也是對(duì)特殊歷史產(chǎn)物的臨時(shí)安排,，并沒(méi)有一般性的參考意義。但我國(guó)商業(yè)用地卻出現(xiàn)了到期收費(fèi)續(xù)期的案例,。

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