——江蘇常州鐘樓法院判決建行常州分行訴金某等金融借款合同糾紛案
裁判要旨
名義購房人與開發(fā)商以虛假的意思表示簽訂購房合同，其實(shí)施的民事法律行為因該意思表示虛假而無效,；名義購房人與開發(fā)商不得以該購房合同的無效對抗善意第三人貸款銀行,，仍應(yīng)按照借款合同的約定承擔(dān)責(zé)任。
【案情】
為套取貸款,，凱悅公司與金某,、居某協(xié)商，通過“假按揭”方式向建行貸款,，資金由凱悅公司實(shí)際支配使用,，貸款也由其通過金某還款賬戶分期償還。為此，凱悅公司先與金某,、居某簽訂《商品房買賣合同》,，再以購房貸款名義，由金某,、居某作為借款人,，凱悅公司為保證人，與建行常州分行簽訂《個(gè)人住房借款合同》,，套得了銀行貸款,。后凱悅公司破產(chǎn)，未能按期還款,，建行向法院提起訴訟,，要求金某、居某承擔(dān)還款責(zé)任,、凱悅公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,。金某、居某則反訴請求解除涉案兩份合同,。
【裁判】
江蘇省常州市鐘樓區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,，凱悅公司與金某,、居某簽訂的《商品房買賣合同》屬于合同法規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”的情形,，為無效合同；凱悅公司與金某,、居某騙取貸款行為符合合同法規(guī)定的“一方以欺詐,、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益”的情形,，故《個(gè)人住房借款合同》亦為無效合同,，并依據(jù)合同無效后的處理，判決金某,、居某和凱悅公司按比例承擔(dān)賠償責(zé)任,；同時(shí)，駁回金某,、居某訴請,。
判決后，建行,、金某,、居某不服，上訴至江蘇省常州市中級(jí)人民法院,。常州中院經(jīng)審理認(rèn)為,，凱悅公司與金某、居某故意作出虛偽表示，通過簽訂《商品房買賣合同》以融資的行為無效,；而建行屬善意第三人,，凱悅公司與金某、居某簽訂《商品房買賣合同》行為的無效不能對抗與建行簽訂《個(gè)人住房借款合同》的行為效力,?；诖耍徦煊韪呐校褐С纸ㄐ袑鹉?、居某的訴訟請求,；確認(rèn)凱悅公司對金某、居某的欠款本金和計(jì)算至破產(chǎn)受理之日的欠款利息承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,。
【評(píng)析】
“假按揭”案件中民事法律的適用,，關(guān)鍵在于對名義購房人與開發(fā)商之間、名義購房（借款）人與銀行之間的民事法律行為準(zhǔn)確地進(jìn)行法律評(píng)價(jià),。在司法實(shí)踐中,，存在較大分歧。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，開發(fā)商與名義購房人簽訂的《商品房買賣合同》系以“合法形式掩蓋非法目的”,，應(yīng)認(rèn)定為無效；銀行作為被欺詐一方,，對合同享有撤銷權(quán),，在銀行未行使撤銷權(quán)時(shí)，應(yīng)認(rèn)定借款合同有效,。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,，以“合法形式掩蓋非法目的”所簽訂的《商品房買賣合同》無效，同時(shí),，騙取貸款行為符合“一方以欺詐,、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的”情形,，亦應(yīng)認(rèn)定借款合同無效,。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，開發(fā)商與名義購房人故意作出虛偽表示,，簽訂《商品房買賣合同》來為開發(fā)商融資的行為無效,；但銀行作為善意第三人，前述無效行為對其不產(chǎn)生約束力,，故應(yīng)認(rèn)定借款合同為有效合同,。筆者贊同第三種觀點(diǎn)。
1.民法總則中通謀虛偽表示與合同法中“以合法形式掩蓋非法目的”“惡意串通,，損害國家,、集體或者第三人利益”法律適用之辨析,。民法總則第一百四十六條規(guī)定的通謀虛偽表示是指行為人與相對人進(jìn)行通謀，對外作出虛假的意思表示,，并以此而實(shí)施的法律行為,，通常須具備四個(gè)要件：具有意思表示、表示行為與真實(shí)意愿不一,、表意人與相對人的虛偽故意,、行為人與相對人的通謀實(shí)施。而合同法上的“以合法形式掩蓋非法目的”的行為通常表現(xiàn)為脫法行為,、通謀虛偽行為和兼具二者的混合行為,。“惡意串通,，損害國家,、集體或者第三人利益”行為中的惡意串通，不僅包括虛偽表示,，而且還包括雙方通謀而為與效果意思相同的表示,，且以侵害國家、集體或者第三人利益為無效的必須要件,。因此三者之間無論從適用范圍,，還是立法目的上都有重大區(qū)別。
2.《商品房買賣合同》訂立中行為人與相對人的行為如何認(rèn)定,。民事法律行為的成立要件包含主體,、意思表示和內(nèi)容三方面，其中意思表示是核心要素,。民事法律行為的效力狀態(tài)是對已成立的民事法律行為價(jià)值判斷的結(jié)果,。就本案“假按揭”中購房人與開發(fā)商之間通謀虛偽行為而言,，雖然在主體要件方面適格,，但購房人與開發(fā)商之間并無真實(shí)購房意愿，實(shí)為雙方為套取銀行資金而為之,，系雙方虛偽故意,，通謀實(shí)施，故意思表示要件為無效要件,。因此,，對“假按揭”中簽訂《商品房買賣合同》行為的評(píng)價(jià)，應(yīng)適用民法總則第一百四十六條條第一款規(guī)定之“行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效”,，依法認(rèn)定為無效行為,。
3.《商品房買賣合同》的行為人、相對人偽裝行為的無效能否對抗善意第三人貸款銀行,。本案中所涉購房合同與借款合同,，從內(nèi)容來看雖密不可分,，但兩份合同之間并非主從合同關(guān)系，兩份合同均存在獨(dú)立的意思表示,，而為相對獨(dú)立的法律關(guān)系,。因此，購房合同的無效并不必然導(dǎo)致借款合同的無效,，還應(yīng)分析銀行在貸款發(fā)放中的主觀意圖,，是否系善意第三人。民法中“善意”系指不知道偽裝行為,，對“善意”的認(rèn)定以法律推定為主要方式,。本案中，開發(fā)商和名義購房人均未能提供證據(jù)證明將“假按揭”的情況已告知銀行,，或者銀行已知道或應(yīng)當(dāng)知道“假按揭”情況,，在此情形下，銀行應(yīng)被推定為善意第三人,。故而開發(fā)商與名義購房人偽裝行為的無效,，不能對抗名義購房人與銀行之間簽訂借款合同的效力。