答：結(jié)論是,，開發(fā)商通知你收房的時候，并沒有取得竣工驗收備案。

房子蓋好了,，施工方和開發(fā)商等幾方一起去驗收,，一般被稱作四方或者五方驗收，這個實際上就是開發(fā)商內(nèi)部,，施工方和開發(fā)商進行的“交接”,，意味著甲方同意接收乙方蓋好的項目，其他幾方也都是開發(fā)商的雇員,，在旁邊觀摩一下交接過程走個過場,。

但是交房并不是開發(fā)商、施工方這里內(nèi)部驗收了,，對外就可以交房,。按照法律規(guī)定，開發(fā)商合法的交付房屋還必須取得 政府的批準（這一點少數(shù)地區(qū)有爭議）,，這個批準（蓋章）最常見的文件就是竣工驗收備案表,。

在有些城市，竣工驗收備案還有其他的內(nèi)涵,，比如竣工驗收備案許可證,、住宅交付使用許可證，等等,。這個手續(xù)的重要性不僅僅是在于政府的公信力,，也是在于要想取得竣工驗收備案，開發(fā)商要像小學(xué)生逛博物館一樣,，到不同的政府部門去挨個蓋章,，直到所有章子碼齊了，才能最后蓋竣工驗收備案——也就是等于政府承認各部門都認可這個開發(fā)商可以交房的意思,。至于前面要跑具體多少部門,，就看各地規(guī)定（不同）。

房產(chǎn)證是怎么辦出來的呢,？

首先是開發(fā)商必須取得竣工驗收備案（政府蓋章的這一份）,，其次是整個項目進行了面積實測，加上商品房五證,，方可辦理初始登記,，這是全國一般共通的流程，除了這些材料以外各有區(qū)別但大同小異,。

開發(fā)商做了初始登記,，也就是有了開發(fā)商版本的“大房產(chǎn)證”，然后把初始登記“切割”成給業(yè)主的“小房產(chǎn)證”,。

一般來說,，開發(fā)商取得竣工驗收備案通知小業(yè)主收房,，取得初始登記并分割，通知業(yè)主辦證,。收房,、辦證，這也是你買商品房最核心的兩個里程碑事件,。

什么情況下會出現(xiàn)“開發(fā)商交付了房子,，后面卻說未驗收，不能辦證”,？

就是開發(fā)商壓根沒有拿到竣工驗收備案,，就通知你收房。這個時候小業(yè)主如果不查證,，不看政府是否同意開發(fā)商交房，就匆匆收房,，那么在你入住之后,，就有很高的概率遇到上述問題。

竣工驗收備案只是整個流程的最后一步,，實際上,，開發(fā)商無法給你辦證，往往不是因為不能辦理竣工驗收備案,，而是卡在竣工驗收備案的前置性文件上?，F(xiàn)在的竣工驗收備案，起碼要先取得“規(guī)劃”,、“消防”部門的批準,，除此之外還有環(huán)保、綠化等等一大堆,，但是最容易出現(xiàn)問題的是規(guī)劃和消防驗收,。
綜上所述，在不能取得竣工驗收備案一事上,，規(guī)劃最容易出問題的是“違建”,。

比如多建的房子，原本規(guī)劃10層樓,，現(xiàn)在變成12層,，多了兩層違建。再比如開發(fā)商偷面積,，送小業(yè)主露臺,、飄窗，甚至2居變3居,，還有一層變兩層,，都在“違建”范疇,。消防最容易出問題的點比較多，比如路,、通道,、門等等不符合消防要求。如果嚴格執(zhí)行消防法規(guī),，很多樓盤壓根不可能通過消防驗收,，全靠睜一只眼閉一只眼。

土地性質(zhì)方面也比較容易出問題,。

比如經(jīng)濟適用房用地,、工業(yè)用地變性做別墅，商業(yè)用地造住宅,，都容易出問題——變更了土地用途,。

五證不全也會導(dǎo)致不能取得竣工驗收備案，在山西,、陜西,、東北、河北,、河南,、四川、內(nèi)蒙等地,，五證不全在房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在,，很多開發(fā)商未取得五證即開始項目預(yù)售，先上車,、后補票,，當(dāng)?shù)厥忻褚埠敛辉谝猓驗槠渌麡潜P五證不全“非常普遍”,，也就默許了這種項目遍地開花,。

還有一種情況更惡劣，就是土地還是集體土地,，開發(fā)商未能完成征地,，就開始項目預(yù)售。因為上述開發(fā)商往往是中小型本地開發(fā)商,，甚至有些項目有地方政府部門作為合作單位,，導(dǎo)致開發(fā)過程十分隨意，經(jīng)常是一家開發(fā)商從拆遷一直干到物業(yè)服務(wù),。拆遷沒有做完,，遺留了釘子戶，商品房項目已經(jīng)拔地而起,，所以土地就還是集體土地,。

再說一種常見情況：爛尾樓,。

開發(fā)商資金鏈條斷裂，無力負擔(dān)本應(yīng)支付給施工方的施工款,，會導(dǎo)致項目停工,。但是由于有些項目停工時房屋已經(jīng)大體上完工，開發(fā)商為了甩鍋,，就通知小業(yè)主入住,。小業(yè)主買到爛尾樓，能入住本就是自身剛需,，但是這樣就導(dǎo)致施工方徹底失去“人質(zhì)”,，于是只能靠不配合開發(fā)商竣工驗收來要挾開發(fā)商，最終受害的是普通業(yè)主,。

除了上述這些常見因素之外,，還有各種各樣的其他原因。

比如航空管制,，樓盤通常都會被限高,，有的項目建設(shè)時附近有即將遷移的軍用機場，但是項目竣工后,，機場遷移受阻。再比如樓盤分期驗收,，其中部分項目因各種原因無法驗收通過,，導(dǎo)致項目整體停工。比如樓盤和周邊村民有糾紛,，水電無法正常接入市政管網(wǎng),。比如項目分期開發(fā),，但是因高壓線不能如期遷移導(dǎo)致整個項目不能竣工驗收備案,。
以上種種原因，少有天災(zāi),，大多是人禍,，但是畢竟開發(fā)商也沒大家想象的那么神通廣大,，到了商品房預(yù)售幾乎完成，房子賣的差不多的時候（交房通常是預(yù)售后的二,、三年）,，開發(fā)商客觀上已經(jīng)拿到了銀行按揭貸款（封頂時發(fā)放），是否把房產(chǎn)證給業(yè)主辦下來,，其實不影響他取得主要的經(jīng)濟利益,。
所以即便是北京，都有很多項目,，五年,、十年,、十五年的不取得的房產(chǎn)證，這些沒有房產(chǎn)證的商品房小區(qū),，在你買的時候你是絕不可能想到后面會沒有產(chǎn)權(quán)的,，但是等真沒有的時候，就對價格造成重大影響,，在今天城里動輒10,、15萬一平米的情況下，沒有產(chǎn)權(quán)證的別墅,，一平米只能賣到區(qū)區(qū)一萬五千元,，相當(dāng)于同類項目的1/10。如果是外地,，一般無房產(chǎn)證房屋的市場價格,，因為不能過戶，大概也只能拿到市場價下浮最少30%以上,。

開發(fā)商在商品房交房之前,，實際上對于這些問題已經(jīng)有充分的“預(yù)見性”，但是由于不交房就會導(dǎo)致“逾期交房”違約金和小業(yè)主的集體維權(quán),，所以開發(fā)商普遍采用的方式就是在未取得竣工驗收備案的情況下直接通知業(yè)主收房,，小業(yè)主因為不具備法律知識，就會直接收房,。

還有更可惡的開發(fā)商,，會在合同中約定，交房按照某個時間交,，但是辦房產(chǎn)證必須是按照某個條件辦,，比如開發(fā)商取得竣工驗收備案多久方可辦證。

這樣就可以把收房的小業(yè)主逼到一個無法“賠償逾期交房違約金”,、同時也無法賠償“逾期辦證違約金”的狀態(tài),。一旦進入這種狀態(tài)，開發(fā)商就更沒有動力去辦房產(chǎn)證了,。這不僅僅意味著不需要賠償任何損失,，還標(biāo)志著不需要補交土地出讓金，不需要承擔(dān)政府的罰款,，不需要拆除違建……

總之,，你可能發(fā)現(xiàn)，原本開發(fā)商花個100萬就能給你辦的房產(chǎn)證,，過了五六年變成幾千萬都辦不下來的房產(chǎn)證,，而你還有可能因為各種原因，沒辦法起訴,，就比如廣大業(yè)主都不著急,，所以沒辦法組織起來有效的維權(quán),，不了了之也是一種失敗。

而躲過上述麻煩,，大體上有兩條路可走：
1,、交房的時候，及時查驗是否取得竣工驗收備案等手續(xù),；
2,、永遠別買商品房。