答：結(jié)論是,，開(kāi)發(fā)商通知你收房的時(shí)候，并沒(méi)有取得竣工驗(yàn)收備案,。

房子蓋好了,，施工方和開(kāi)發(fā)商等幾方一起去驗(yàn)收，一般被稱作四方或者五方驗(yàn)收,，這個(gè)實(shí)際上就是開(kāi)發(fā)商內(nèi)部,，施工方和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行的“交接”，意味著甲方同意接收乙方蓋好的項(xiàng)目，其他幾方也都是開(kāi)發(fā)商的雇員,，在旁邊觀摩一下交接過(guò)程走個(gè)過(guò)場(chǎng),。

但是交房并不是開(kāi)發(fā)商、施工方這里內(nèi)部驗(yàn)收了,，對(duì)外就可以交房,。按照法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商合法的交付房屋還必須取得 政府的批準(zhǔn)（這一點(diǎn)少數(shù)地區(qū)有爭(zhēng)議）,，這個(gè)批準(zhǔn)（蓋章）最常見(jiàn)的文件就是竣工驗(yàn)收備案表,。

在有些城市，竣工驗(yàn)收備案還有其他的內(nèi)涵,，比如竣工驗(yàn)收備案許可證,、住宅交付使用許可證，等等,。這個(gè)手續(xù)的重要性不僅僅是在于政府的公信力,，也是在于要想取得竣工驗(yàn)收備案，開(kāi)發(fā)商要像小學(xué)生逛博物館一樣,，到不同的政府部門(mén)去挨個(gè)蓋章,，直到所有章子碼齊了，才能最后蓋竣工驗(yàn)收備案——也就是等于政府承認(rèn)各部門(mén)都認(rèn)可這個(gè)開(kāi)發(fā)商可以交房的意思,。至于前面要跑具體多少部門(mén),，就看各地規(guī)定（不同）。

房產(chǎn)證是怎么辦出來(lái)的呢,？

首先是開(kāi)發(fā)商必須取得竣工驗(yàn)收備案（政府蓋章的這一份）,，其次是整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了面積實(shí)測(cè)，加上商品房五證,，方可辦理初始登記,，這是全國(guó)一般共通的流程，除了這些材料以外各有區(qū)別但大同小異,。

開(kāi)發(fā)商做了初始登記,，也就是有了開(kāi)發(fā)商版本的“大房產(chǎn)證”，然后把初始登記“切割”成給業(yè)主的“小房產(chǎn)證”,。

一般來(lái)說(shuō),，開(kāi)發(fā)商取得竣工驗(yàn)收備案通知小業(yè)主收房，取得初始登記并分割,，通知業(yè)主辦證,。收房、辦證,，這也是你買(mǎi)商品房最核心的兩個(gè)里程碑事件,。

什么情況下會(huì)出現(xiàn)“開(kāi)發(fā)商交付了房子,，后面卻說(shuō)未驗(yàn)收，不能辦證”,？

就是開(kāi)發(fā)商壓根沒(méi)有拿到竣工驗(yàn)收備案,，就通知你收房。這個(gè)時(shí)候小業(yè)主如果不查證,，不看政府是否同意開(kāi)發(fā)商交房,，就匆匆收房，那么在你入住之后,，就有很高的概率遇到上述問(wèn)題。

竣工驗(yàn)收備案只是整個(gè)流程的最后一步,，實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商無(wú)法給你辦證,，往往不是因?yàn)椴荒苻k理竣工驗(yàn)收備案,，而是卡在竣工驗(yàn)收備案的前置性文件上。現(xiàn)在的竣工驗(yàn)收備案,，起碼要先取得“規(guī)劃”,、“消防”部門(mén)的批準(zhǔn)，除此之外還有環(huán)保,、綠化等等一大堆,，但是最容易出現(xiàn)問(wèn)題的是規(guī)劃和消防驗(yàn)收。
綜上所述,，在不能取得竣工驗(yàn)收備案一事上,，規(guī)劃最容易出問(wèn)題的是“違建”。

比如多建的房子,，原本規(guī)劃10層樓,，現(xiàn)在變成12層，多了兩層違建,。再比如開(kāi)發(fā)商偷面積,，送小業(yè)主露臺(tái)、飄窗,，甚至2居變3居,，還有一層變兩層，都在“違建”范疇,。消防最容易出問(wèn)題的點(diǎn)比較多,，比如路、通道,、門(mén)等等不符合消防要求,。如果嚴(yán)格執(zhí)行消防法規(guī),，很多樓盤(pán)壓根不可能通過(guò)消防驗(yàn)收，全靠睜一只眼閉一只眼,。

土地性質(zhì)方面也比較容易出問(wèn)題,。

比如經(jīng)濟(jì)適用房用地,、工業(yè)用地變性做別墅,，商業(yè)用地造住宅，都容易出問(wèn)題——變更了土地用途,。

五證不全也會(huì)導(dǎo)致不能取得竣工驗(yàn)收備案，在山西,、陜西、東北,、河北,、河南,、四川,、內(nèi)蒙等地，五證不全在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中普遍存在,，很多開(kāi)發(fā)商未取得五證即開(kāi)始項(xiàng)目預(yù)售，先上車(chē),、后補(bǔ)票,，當(dāng)?shù)厥忻褚埠敛辉谝猓驗(yàn)槠渌麡潜P(pán)五證不全“非常普遍”,，也就默許了這種項(xiàng)目遍地開(kāi)花,。

還有一種情況更惡劣，就是土地還是集體土地,，開(kāi)發(fā)商未能完成征地,，就開(kāi)始項(xiàng)目預(yù)售。因?yàn)樯鲜鲩_(kāi)發(fā)商往往是中小型本地開(kāi)發(fā)商,，甚至有些項(xiàng)目有地方政府部門(mén)作為合作單位,，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)過(guò)程十分隨意，經(jīng)常是一家開(kāi)發(fā)商從拆遷一直干到物業(yè)服務(wù),。拆遷沒(méi)有做完,，遺留了釘子戶，商品房項(xiàng)目已經(jīng)拔地而起,，所以土地就還是集體土地,。

再說(shuō)一種常見(jiàn)情況：爛尾樓,。

開(kāi)發(fā)商資金鏈條斷裂，無(wú)力負(fù)擔(dān)本應(yīng)支付給施工方的施工款,，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目停工,。但是由于有些項(xiàng)目停工時(shí)房屋已經(jīng)大體上完工，開(kāi)發(fā)商為了甩鍋,，就通知小業(yè)主入住。小業(yè)主買(mǎi)到爛尾樓,，能入住本就是自身剛需,，但是這樣就導(dǎo)致施工方徹底失去“人質(zhì)”，于是只能靠不配合開(kāi)發(fā)商竣工驗(yàn)收來(lái)要挾開(kāi)發(fā)商,，最終受害的是普通業(yè)主,。

除了上述這些常見(jiàn)因素之外，還有各種各樣的其他原因,。

比如航空管制，樓盤(pán)通常都會(huì)被限高,，有的項(xiàng)目建設(shè)時(shí)附近有即將遷移的軍用機(jī)場(chǎng),，但是項(xiàng)目竣工后，機(jī)場(chǎng)遷移受阻,。再比如樓盤(pán)分期驗(yàn)收,，其中部分項(xiàng)目因各種原因無(wú)法驗(yàn)收通過(guò)，導(dǎo)致項(xiàng)目整體停工,。比如樓盤(pán)和周邊村民有糾紛,，水電無(wú)法正常接入市政管網(wǎng)。比如項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā),，但是因高壓線不能如期遷移導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目不能竣工驗(yàn)收備案,。
以上種種原因，少有天災(zāi),，大多是人禍,，但是畢竟開(kāi)發(fā)商也沒(méi)大家想象的那么神通廣大，到了商品房預(yù)售幾乎完成,，房子賣(mài)的差不多的時(shí)候（交房通常是預(yù)售后的二,、三年），開(kāi)發(fā)商客觀上已經(jīng)拿到了銀行按揭貸款（封頂時(shí)發(fā)放）,，是否把房產(chǎn)證給業(yè)主辦下來(lái),，其實(shí)不影響他取得主要的經(jīng)濟(jì)利益。
所以即便是北京,，都有很多項(xiàng)目,，五年,、十年、十五年的不取得的房產(chǎn)證,，這些沒(méi)有房產(chǎn)證的商品房小區(qū),，在你買(mǎi)的時(shí)候你是絕不可能想到后面會(huì)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，但是等真沒(méi)有的時(shí)候,，就對(duì)價(jià)格造成重大影響,，在今天城里動(dòng)輒10、15萬(wàn)一平米的情況下,，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的別墅,，一平米只能賣(mài)到區(qū)區(qū)一萬(wàn)五千元，相當(dāng)于同類(lèi)項(xiàng)目的1/10,。如果是外地,，一般無(wú)房產(chǎn)證房屋的市場(chǎng)價(jià)格，因?yàn)椴荒苓^(guò)戶,，大概也只能拿到市場(chǎng)價(jià)下浮最少30%以上,。

開(kāi)發(fā)商在商品房交房之前，實(shí)際上對(duì)于這些問(wèn)題已經(jīng)有充分的“預(yù)見(jiàn)性”,，但是由于不交房就會(huì)導(dǎo)致“逾期交房”違約金和小業(yè)主的集體維權(quán),，所以開(kāi)發(fā)商普遍采用的方式就是在未取得竣工驗(yàn)收備案的情況下直接通知業(yè)主收房，小業(yè)主因?yàn)椴痪邆?a href=http://mzt333.com/flzs/ >法律知識(shí),，就會(huì)直接收房,。

還有更可惡的開(kāi)發(fā)商，會(huì)在合同中約定,，交房按照某個(gè)時(shí)間交,，但是辦房產(chǎn)證必須是按照某個(gè)條件辦，比如開(kāi)發(fā)商取得竣工驗(yàn)收備案多久方可辦證,。

這樣就可以把收房的小業(yè)主逼到一個(gè)無(wú)法“賠償逾期交房違約金”,、同時(shí)也無(wú)法賠償“逾期辦證違約金”的狀態(tài)。一旦進(jìn)入這種狀態(tài),，開(kāi)發(fā)商就更沒(méi)有動(dòng)力去辦房產(chǎn)證了,。這不僅僅意味著不需要賠償任何損失，還標(biāo)志著不需要補(bǔ)交土地出讓金,，不需要承擔(dān)政府的罰款,，不需要拆除違建……

總之，你可能發(fā)現(xiàn),，原本開(kāi)發(fā)商花個(gè)100萬(wàn)就能給你辦的房產(chǎn)證,，過(guò)了五六年變成幾千萬(wàn)都辦不下來(lái)的房產(chǎn)證，而你還有可能因?yàn)楦鞣N原因,，沒(méi)辦法起訴,，就比如廣大業(yè)主都不著急,，所以沒(méi)辦法組織起來(lái)有效的維權(quán)，不了了之也是一種失敗,。

而躲過(guò)上述麻煩,，大體上有兩條路可走：
1、交房的時(shí)候,，及時(shí)查驗(yàn)是否取得竣工驗(yàn)收備案等手續(xù),；
2、永遠(yuǎn)別買(mǎi)商品房,。