開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保后能否解除購(gòu)房合同收回房屋

【基本案情】

20年1月，開(kāi)發(fā)商與吳某簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,，雙方約定：吳某以385元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋一套,。吳某首付房款45元，剩余房款93萬(wàn)元辦理銀行按揭（吳某另行與銀行簽訂《個(gè)人住房借款合同》）,。若因吳某未能按《個(gè)人住房借款合同》規(guī)定按期向銀行償還貸款本金,、利息、罰息和相關(guān)費(fèi)用等原因,，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任而受到損失時(shí),，開(kāi)發(fā)商有權(quán)單方面解除合同并收回房屋,，吳某需承擔(dān)總房款20%的違約金,。上述合同簽訂后，吳某按約定支付了首付款,，銀行亦依約發(fā)放了93萬(wàn)元的貸款,，并轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)。開(kāi)發(fā)商也向吳某交付了房屋,，吳某以房屋向銀行辦理預(yù)抵押,。但吳某自2017年3月起未按期償還貸款本息。銀行以開(kāi)發(fā)商系階段性擔(dān)保人為由,，徑直在某開(kāi)發(fā)商保證金扣劃了所有剩余貸款本息85萬(wàn)余元,。為此，開(kāi)發(fā)商訴至法院,，要求解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,，吳某協(xié)助辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記注銷(xiāo)手續(xù)，并返還房屋,，支付違約金7701元,。

【分歧】

本案中，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保后能否解除購(gòu)房合同并收回房屋,，有兩種不同的觀點(diǎn),。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除購(gòu)房合同并收回房屋,?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》約定了合同解除的條件，在所附條件成就時(shí)，即開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任而受到損失時(shí),，開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求解除合同有事實(shí)和法律依據(jù),，應(yīng)予以支持。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)解除購(gòu)房合同并收回房屋,。盡管雙方在合同里約定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任而受到損失時(shí)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)單方面解除合同并收回房屋,。但因吳某與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》已履行完畢,，開(kāi)發(fā)商后來(lái)替吳某向銀行還貸，屬于開(kāi)發(fā)商按擔(dān)保借款合同中的約定履行了保證義務(wù),，開(kāi)發(fā)商享有擔(dān)保追償權(quán),。

【評(píng)析】

筆者同意第二種觀點(diǎn)。理由如下：

開(kāi)發(fā)商無(wú)法行使約定解除權(quán),。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中,，購(gòu)房者的義務(wù)是支付購(gòu)房款，出讓人的義務(wù)是交付房屋和協(xié)助辦理權(quán)屬登記,。本案中,，在本案中，吳某采取首付+貸款的方式支付了全部購(gòu)房款,，履行了其支付購(gòu)房款的合同義務(wù),，而開(kāi)發(fā)商也依約交付了房屋，此時(shí)雙方均按照合同約定履行了各自義務(wù),，依據(jù)《合同法》第九十一條“合同消滅的原因有下列情形之一的,，合同的權(quán)利義務(wù)終止：（一）債務(wù)已經(jīng)按照約定履行”。在《商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的合同權(quán)利義務(wù)已經(jīng)履行完畢之情形下,，開(kāi)發(fā)商顯然無(wú)法行使約定解除權(quán),。

法律并未賦予開(kāi)發(fā)商法定解除權(quán)。開(kāi)發(fā)商的法定解除權(quán)只有一個(gè),，即《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定,，出賣(mài)人遲延交付房屋或者購(gòu)房者遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的,，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外,?！币虼耍_(kāi)發(fā)商法定解除權(quán)僅限于購(gòu)房者遲延支付購(gòu)房款之情形,，而開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任后,，法律并未賦予其法定解除權(quán)。否則會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者已經(jīng)辦理完預(yù)告登記的房屋轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商，等同于“流質(zhì)”,，為法律所禁止,。

開(kāi)發(fā)商行使解除權(quán)存在現(xiàn)實(shí)障礙。在司法實(shí)踐中,，購(gòu)房者常常為諸多案件的被執(zhí)行人,，所購(gòu)房屋辦理了所有權(quán)初始登記，時(shí)常出現(xiàn)其他法院預(yù)查封和輪候預(yù)查封的情形,，或者存在購(gòu)房者將所購(gòu)房屋出售給案外人,，涉及善意第三人之權(quán)利義務(wù)。因此,，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保后,，部分法院判令解除購(gòu)房合同并收回房屋，常常會(huì)遇到查封問(wèn)題或者涉及第三人權(quán)利義務(wù),，導(dǎo)致執(zhí)行難,。

開(kāi)發(fā)商享有擔(dān)保追償權(quán)。在《商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的合同權(quán)利義務(wù)已經(jīng)履行完畢之情形下,，吳某依法對(duì)案涉房產(chǎn)享有物權(quán)期待權(quán),，即便開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，其僅對(duì)吳某享有普通債權(quán),，不享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán),。關(guān)于開(kāi)發(fā)商的權(quán)利救濟(jì)，根據(jù)《擔(dān)保人》第三十一條規(guī)定,，保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償,。即開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后享有向吳某主張擔(dān)保追償責(zé)任,，要求吳某返還其代償?shù)馁J款本息。

（江西省南昌市西湖區(qū)人民法院）

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