首付未繳全,，房子還能賣給你嗎,？

20年4月日，許某夫婦與如東某地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同,，約定：二人購買該公司開發(fā)建設的一套房屋,，雙方約定付款方式為：1.二人支付首付9839元，若未支付,，經(jīng)催告后7日內(nèi)仍未支付,，該地產(chǎn)公司有權解除合同，且二人按總房款的10%支付違約金,；2,、剩余購房款元，二人以銀行按揭方式交付該地產(chǎn)公司,，可以委托原告代為辦理銀行按揭手續(xù),，或者自行辦理銀行按揭手續(xù)……若自行辦理銀行按揭手續(xù)，必須在簽約后10天內(nèi)辦理完畢,，否則,，雨潤地產(chǎn)公司有權解除合同……

合同簽訂后，許某夫婦已支付房款元,。未達到首付款的付款比例,，但該地產(chǎn)公司未予催告。二人也未辦理銀行貸款,，地產(chǎn)公司亦未催告二購房人辦理銀行按揭,，亦未在約定的解除權行使期限向購房人送達解除購房合同通知書。然地產(chǎn)公司于2018年10月23日訴至,，要求解除與許某夫婦之間的商品房買賣合同,，并由二人支付違約金.9元。

案件受理后，許某夫婦不同意解除合同,，愿意在原來房屋單價的基礎上每平米加價1000元,，但同時表示因履行能力有限，于2019年6月份履行剩余購房價款,。

在審理中認為：許某夫婦與地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同系真實意思表示,，且不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應屬合法有效,。雙方均應按照合同約定履行義務,。

關于地產(chǎn)公司要求解除雙方間合同的問題，雙方約定了解除權,，應首先考慮是否適應合同約定解除,。許某夫婦與地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同中約定了解除權，二人未按合同約定給付購房款,，地產(chǎn)公司根據(jù)約定的解除權可解除購房合同,。雙方未約定解除權行使的期限，依照相關規(guī)定,，在地產(chǎn)公司未催告的情況下,，其應在違約事宜發(fā)生之日起一年內(nèi)行使解除權。但本案中地產(chǎn)公司在明知購房人許某未交齊全部首付,，且未辦理按揭貸款的情況下,，未予催告購房人，按照購房合同約定,，地產(chǎn)公司最早可在20年7月行使約定解除權,，但是在此后三年多的時間內(nèi)地產(chǎn)公司未向二購房人未發(fā)放解除合同通知書，故地產(chǎn)公司的約定解除權消滅,。許某夫婦與地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同繼續(xù)有效,。

本案是否適用合同的法定解除，根據(jù)合同法第六十條的規(guī)定,，當事人應當按照約定全面履行自己的義務,。許某夫婦與地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同已明確購房人支付價款的方式和期限，但二購房人未按約足額履行,，違反了合同約定,。地產(chǎn)公司雖怠于行使約定解除權至其約定解除權消滅，但是其尚可依據(jù)法定解除權主張解除合同,。二購房人遲延履行合同,，雖在訴訟中表示愿意繼續(xù)履行，甚至以約定購房款加價1000元繼續(xù)履行,，但對給付購房款的期限上仍未能有積極的履行態(tài)度，鑒于二購房人在約定解除條款中怠于履行合同義務的態(tài)度，可判斷二購房人的行為已構成實質違約,，地產(chǎn)公司可依據(jù)法定解除權解除購房合同,，關于違約金，依照雙方購房合同的約定計算,。據(jù)此,，如東法院判決：1.解除地產(chǎn)公司與許某夫婦簽訂的商品房買賣合同；2.許某夫婦支付地產(chǎn)違約金.9元,。

【法官后語】

一,、約定解除權系形成權，除斥期間未行使權利,，約定解除權喪失,。

約定解除權是根據(jù)合同雙方當事人的約定而發(fā)生的解除權。約定解除權既可由一方享有,，也可由雙方享有,，既可在訂立合同時約定，也可以另外訂立一個合同約定,。約定解除權的發(fā)生原因是當事人之間的約定,，這種約定也是一種合同，根據(jù)合同自由原則約定解除的內(nèi)容以及行使方式,，合同當事人可以自行決定,，但是約定必須符合民事法律行為的生效要件，否則約定解除權的條款無效,。解除權本質系形成權,，約定的條件成就時，根據(jù)除斥期間相關規(guī)定,，當事人若不行使解除權,，約定解除權自動喪失，合同仍不能解除,。

二,、法定解除權有特定種類及構成要件

法定解除權是由法律規(guī)定而發(fā)生的解除權，即法律在一定情況下賦予當事人解除合同的權利,。法定解除合同的條件是法律規(guī)定的,，當條件成熟時，享有法定解除權的一方可行使法定解除權,，以其單方意思即可解除合同,。我國合同法第九十四條規(guī)定了法定解除權的情形，但根據(jù)立法精神,，只有當事人嚴重違約或有其他原因導致合同無法實現(xiàn)時,，才賦予當事人合同解除權,，主要存在發(fā)生不可抗力或因一方當事人遲延履行、逾期違約以及根本違約等情形,。體現(xiàn)了合同法尊重意思自治,，遵守交易規(guī)則，促進合同履行的公平,、效率原則,。但法律規(guī)定較為原則，實踐中還應根據(jù)不同情形把握是否構成法定解除權情形,。

三,、約定解除權和法定解除權可并存,約定解除權優(yōu)先于法定解除權，約定解除權消滅,，守約當事人可依據(jù)法定解除權解除合同,。

在同一當事人間，法定解除權與約定解除權可以并存,，根據(jù)意思自治原則,，當事人也可以約定改變或排除法定解除權，約定解除權優(yōu)先于法定解除權,，故在約定解除權的案件審理過程中,，應優(yōu)先審查適用約定解除權，如符合約定事由,，亦未超出除斥期間,，依照約定解除權的相關規(guī)定解除合同。如約定解除權消滅后,，解除權并不當然消滅,，守約當事人尚可依據(jù)法定解除權主張解除合同,違約當事人違反約定解除權是由可用于判斷是否根本違約。

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