二手房交易中買(mǎi)賣(mài)雙方的法律注意事項(xiàng)

近幾年房?jī)r(jià)上漲,，二手房買(mǎi)賣(mài)中,，少數(shù)賣(mài)方因利益驅(qū)使，不惜違背買(mǎi)賣(mài)合同,，此時(shí)買(mǎi)方如何保障其合法權(quán)益,？近日，常熟法院審理一起此類(lèi)案件,。

2018年1月,，李某（買(mǎi)方）與王某（賣(mài)方）在某中介公司的介紹下，簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)協(xié)議》，約定購(gòu)買(mǎi)某單元房屋,，價(jià)款120萬(wàn)元,，李某當(dāng)場(chǎng)交付定金3萬(wàn)元。后王某單方通知中介房屋不賣(mài)了,，只同意返還3萬(wàn)元定金,，另外賠償2萬(wàn)元給李某。李某不能接受,，遂訴至法院要求賠付房屋差價(jià)損失。

被告王某辯稱(chēng),，出售房屋的協(xié)議系其個(gè)人簽訂,，因其妻不同意出售，已電話(huà)告知房子不買(mǎi)了,，雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)解除,，不存在房屋差價(jià)損失，同意退還定金3萬(wàn)元,。

法院經(jīng)審理后發(fā)現(xiàn),，案涉房屋系王某夫婦共同共有，但簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)只有王某一人簽字,，根據(jù)當(dāng)事人以及案外人供述,，房屋買(mǎi)賣(mài)簽訂時(shí)王某謊稱(chēng)身邊的女子系其妻子，只是沒(méi)帶身份證,，簽字時(shí)又謊稱(chēng)身體不適并未簽字,。李某明知房產(chǎn)系共有，未能謹(jǐn)慎行事,，查看女子身份信息,，且事后知道王某妻子不同意購(gòu)房的情況后，未能及時(shí)解除合同,，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大,。

另法院根據(jù)李某申請(qǐng)，委托評(píng)估公司對(duì)房屋差價(jià)損失進(jìn)行評(píng)估,，確認(rèn)房屋差價(jià)損失為78萬(wàn)元,。最終法院結(jié)合房屋買(mǎi)賣(mài)交易中王某隱瞞實(shí)情、中介未能有效核實(shí)雙方真實(shí)身份,、李某疏忽大意的過(guò)錯(cuò)比例,，認(rèn)定王某承擔(dān)損失的60%、中介公司承擔(dān)損失的10%,，李某自擔(dān)損失的30%,。最終判決王某賠償李某購(gòu)房損失47萬(wàn)元，中介賠償李某購(gòu)房損失7.8萬(wàn)元。

法官提醒：

房屋買(mǎi)賣(mài)中,，涉及到賣(mài)方夫妻共同財(cái)產(chǎn)的共同處置問(wèn)題,，如若只有丈夫或妻子一方對(duì)外簽訂房屋出售協(xié)議，司法解釋規(guī)定,，該情形下在無(wú)其他無(wú)效因素的前提下,，買(mǎi)賣(mài)合同有效，但相應(yīng)的違約責(zé)任成立,。本案中,，由于涉案房屋已然過(guò)戶(hù)給他人，無(wú)法繼續(xù)履行,，賣(mài)方當(dāng)需承擔(dān)房屋溢價(jià)的損失賠償責(zé)任,；另一方面，由于案涉房屋交易過(guò)程中,，買(mǎi)賣(mài)雙方和中介均存在程度不同的過(guò)錯(cuò),，故根據(jù)具體情節(jié)認(rèn)定各自責(zé)任比例，劃定具體的賠償標(biāo)準(zhǔn),。在此提醒消費(fèi)者,，購(gòu)房過(guò)程需要謹(jǐn)慎核查房產(chǎn)證、身份證等權(quán)利證明和身份信息,，保存交易的全部流程信息和證據(jù)材料,，合法合理維護(hù)自身權(quán)益。

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