在商品房預(yù)售交易中,，買賣合同簽訂后網(wǎng)簽備案是重要的程序之一,。在網(wǎng)簽備案完成后，房屋預(yù)告登記,、抵押貸款等后續(xù)事宜方可進行,。網(wǎng)簽備案是房地產(chǎn)行業(yè)的行政主管部門為監(jiān)管區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)交易情況而進行的一種監(jiān)管措施，在一定程度上能夠防止一房二賣等情況的方式,，增強了房屋買賣合同的“公信力”,。但辦理了房屋買賣合同網(wǎng)簽備案的當(dāng)事人是否取得了物權(quán)呢？能否排除第三人對該房屋的強制執(zhí)行呢,？
裁判要旨
不動產(chǎn)物權(quán)變動,，除法律另有規(guī)定外，以登記為生效要件,。商品房網(wǎng)簽登記是政府部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為,，并不具有物權(quán)變動性質(zhì),，不直接產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或變動的效力。已辦理網(wǎng)簽備案的房屋買受人向法院提起的執(zhí)行異議之訴,，要求排除強制執(zhí)行的，人民法院不予支持,。
簡要案情
一,、德州中院（23）德中商初字第43號民事判決認定，判決三沅公司應(yīng)向天翔公司應(yīng)返還貨款647萬元,，賠償損失元,。
二、德州中院在執(zhí)行（23）德中商初字第43號民事判決時,，查封了劉希波,、鄧杰向三沅公司購買辦理了商品房網(wǎng)簽備案的房屋一套,，該房屋劉希波、鄧杰并未實際占有,，也僅支付了一小部分房款,。
三、劉希波,、鄧杰提出執(zhí)行異議,，德州中院于26年3月4日作出（25）德中法執(zhí)異字第9號執(zhí)行裁定書予以駁回。
四,、26年3月12日,，劉希波、鄧杰向德州中院提起訴訟,，請求撤銷（25）德中法執(zhí)異字第9號執(zhí)行裁定書,；確認被查封房屋歸原告所有；判決不得對原告房屋予以執(zhí)行,。德州中院一審判決支持了劉希波,、鄧杰的訴請。
五,、天翔公司不服,，上訴至山東高院，主張網(wǎng)簽備案并不能發(fā)生物權(quán)變動,，劉希波,、鄧杰為取得案渉房屋所有權(quán)，不能排除強制執(zhí)行,。山東高院二審判決駁回劉希波,、鄧杰的訴訟請求。
六,、劉希波,、鄧杰不服，向最高法院申請再審,。最高法院裁定駁回再審申請,。
裁判思路
本案屬于房屋買賣領(lǐng)域常見多發(fā)的問題之一，焦點問題在于商品房網(wǎng)簽備案后,，買受人能否排除他人對該房屋的強制執(zhí)行,。本案一審法院德州中院認為，被查封房屋的所有權(quán)問題及是否應(yīng)予執(zhí)行該房屋,，劉希波,、鄧杰在購買涉案房屋并辦理了網(wǎng)簽，說明該房屋歸劉希波,、鄧杰所有,，故認定劉希波,、鄧杰有排除強制執(zhí)行的權(quán)利。
山東高院及最高法院均認為,，從《物權(quán)法》的規(guī)定看,，物權(quán)公示原則為法律規(guī)定的基本原則。對不動產(chǎn)而言,，其設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記,。結(jié)合本案相關(guān)事實，案涉房屋并未登記在劉希波,、鄧杰名下,，劉希波、鄧杰僅進行了商品房網(wǎng)簽登記,，但商品房網(wǎng)簽登記是政府部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為,，商品房網(wǎng)簽登記并不具有物權(quán)變動性質(zhì),，而是行政機關(guān)對于商品房買賣合同進行管理的一項措施，商品房網(wǎng)簽登記并不直接產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或變動的效力,。故本案中劉希波,、鄧杰對涉案房產(chǎn)只是享有債權(quán)請求權(quán)，而非物權(quán)請求權(quán),。故劉希波,、鄧杰并不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。
實務(wù)總結(jié)
1,、不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為生效要件,。《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記,，發(fā)生效力;未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外,。”因此,，不動產(chǎn)物權(quán)登記,，是指不動產(chǎn)登記機關(guān)依據(jù)當(dāng)事人的申請或者人民法院的囑托,，將不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓,、消滅的事實記載于不動產(chǎn)登記簿上的過程。根據(jù)《物權(quán)法》第十六條,，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),。因此，除法律有規(guī)定外,，記載于不動產(chǎn)登記之上是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件,。商品房網(wǎng)簽備案，是政府部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、房屋中介公司等相關(guān)主體進行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，并不具有物權(quán)變動性質(zhì),。因此,，僅辦理網(wǎng)簽備案的房屋買受人主張排除強制執(zhí)行的，不符合物權(quán)變動的公示原則,，沒有法律依據(jù),。
2、未辦理房屋登記的買受人在一定條件下可主張排除強制執(zhí)行,。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條,，同時滿足以下條件時，房屋買受人可排除金錢債權(quán)的申請執(zhí)行人對房屋的強制執(zhí)行,。（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；（2）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn),；（3）已支付全部價款,，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（4）非因買受人自身原因未辦理過戶登記,。同時,，對于登記在開發(fā)商名下的商品房,，房屋買受人在以下條件下，也可排除強制執(zhí)行：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；（2）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋,；（3）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
相關(guān)規(guī)定
《物權(quán)法》
第九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記,，發(fā)生效力;未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力,，但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源,，所有權(quán)可以不登記
第十六條不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。
《民事訴訟法》
第二百二十七條執(zhí)行過程中,，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的,，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的,，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行,；理由不成立的，裁定駁回,。案外人,、當(dāng)事人對裁定不服，認為原判決,、裁定錯誤的,，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決,、裁定無關(guān)的,，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。
《民訴法解釋》
第三百一十二條對案外人提起的執(zhí)行異議之訴,，人民法院經(jīng)審理,，按照下列情形分別處理：
（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的,；
（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的,，判決駁回訴訟請求。
案外人同時提出確認其權(quán)利的訴訟請求的,，人民法院可以在判決中一并作出裁判,。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》
第二十八條金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
（三）已支付全部價款,，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
第二十九條金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十,。
以下為最高法院在再審判決“本院認為”部分就此問題發(fā)表的意見
本案中,，劉希波、鄧杰為支持其訴訟請求而提供的主要證據(jù)為（23）德中商初字第43號民事判決所確認涉案的房產(chǎn)由劉希波,、鄧杰自然人購買，并辦理網(wǎng)簽登記的事實,。從《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定看,，物權(quán)公示原則為法律規(guī)定的基本原則。對不動產(chǎn)而言,，其設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記,。結(jié)合本案相關(guān)事實，案涉房屋并未登記在劉希波,、鄧杰名下,，劉希波、鄧杰僅進行了商品房網(wǎng)簽登記,，但商品房網(wǎng)簽登記是政府部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為,，商品房網(wǎng)簽登記并不具有物權(quán)變動性質(zhì),，而是行政機關(guān)對于商品房買賣合同進行管理的一項措施，商品房網(wǎng)簽登記并不直接產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或變動的效力,。故本案中劉希波,、鄧杰對涉案房產(chǎn)只是享有債權(quán)請求權(quán)，而非物權(quán)請求權(quán),。劉希波,、鄧杰向法院提起的執(zhí)行異議之訴，并未提供相應(yīng)的證據(jù)證明其享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益,，依法應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果,。綜上，劉希波,、鄧杰以涉案房產(chǎn)已網(wǎng)簽登記在其名下為由,，主張對涉案房產(chǎn)享有所有權(quán)的再審事由，缺乏事實和法律依據(jù),。
案件來源
劉希波,、鄧杰再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[最高人民法院（28）最高法民申350號]
延伸閱讀
一、已支付全部房款并以實際占有房屋的買受人可排除出賣人的債權(quán)人對房屋的強制執(zhí)行
案例一：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營業(yè)部申請復(fù)議案執(zhí)行裁定書[最高人民法院（23）執(zhí)復(fù)字第17號]最高法院認為：“本院認為，陳秋和,、李春陽,、田柳、韓玲與亞鴻公司簽訂《商品房買賣合同》,、完成房屋交付的行為均在新疆高院查封涉案房屋之前,，上述四人交清全部房款，并承擔(dān)了從涉案房屋交付至今的水費,、電費,、物業(yè)管理費等費用，已對房屋實際占用多年,。涉案房屋雖未辦理過戶登記手續(xù),，但無相關(guān)證據(jù)證明上述四人存在過錯。本院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條明確規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的,，如果第三人對此沒有過錯,，人民法院不得查封、扣押,、凍結(jié),。”依照該條規(guī)定,，本案不應(yīng)繼續(xù)對位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號1棟6層A戶,、1棟24層A戶、1棟12層A戶,、1棟21層A戶四套房產(chǎn)采取查封措施,。”
二,、不能提供證據(jù)證明已支付房款并實際占有房屋的買受人不能主張排除出賣人的債權(quán)人對房屋的強制執(zhí)行
案例二：云南萬恒投資有限公司,、中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司云南省分公司二審民事判決書最高人民法院[（26）最高法民終761號]最高法院認為：“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百一十一條之規(guī)定，案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的,，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任,。在萬恒公司不享有所有權(quán)的情況下，應(yīng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定,，結(jié)合萬恒公司的上訴理由,，具體審查萬恒公司是否享有足以排除強制執(zhí)行的權(quán)利。首先,，就案涉53套房屋的部分,。根據(jù)萬恒公司提交的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議書》《專用收據(jù)》《接房申請》《入伙程序表》等證據(jù),，結(jié)合鑰匙實際掌握情況，萬恒公司僅能證明其合法占有53套房屋中的5套房屋,，不能充分證明亦合法占有其余48套房屋,，一審法院就此的認定并無不當(dāng)。對于房屋價款的支付,，萬恒公司主張已通過向案外人郭維,、衛(wèi)巍、王均珊支付的方式加以履行,，但未提交相應(yīng)證據(jù)加以證明,，上述款項支付方式也不符合20年3月12日《協(xié)議書》的約定，萬恒公司僅憑收據(jù)等證據(jù)證明其主張,，事實依據(jù)不足，一審法院認定其未支付全部價款亦無不當(dāng),。其次,，就案涉60個車位的部分。根據(jù)在案證據(jù)可知,，萬恒公司未提交60個車位的書面買賣合同,，也無充分證據(jù)證明其實際合法占有上述車位；對于車位價款的支付,，其主張與房屋款項的支付系同一方式,，結(jié)合前述對房屋價款支付的分析，亦不能得出萬恒公司已支付全部價款的結(jié)論,。故萬恒公司就案涉53套房屋和60個車位的主張,，均不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定之條件，不足以排除強制執(zhí)行,?！?br>