隨著商業(yè)社會(huì)的發(fā)展,、經(jīng)濟(jì)交流的多元化,，房屋租賃也成為人們生活中的熱點(diǎn)問題之一。無(wú)論是居住用房還是經(jīng)營(yíng)用房,，在房屋租賃合同的履行過程中，都容易因?yàn)槔鏇_突發(fā)生糾紛,，經(jīng)常遇見的問題是提前解約,、非法轉(zhuǎn)租、房屋裝飾裝修物的歸屬問題等等,，在面對(duì)這些糾紛時(shí)我們?cè)撊绾稳ゾS護(hù)自己合法的權(quán)益呢,？

房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金,，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議,。房屋租賃合同涉及的法律關(guān)系、法律問題較為復(fù)雜,，我們先來(lái)看一個(gè)案例,。

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與王某簽訂房屋租賃合同，合同約定某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將兩層商業(yè)功能區(qū)出租給王某用于服務(wù)性商業(yè)經(jīng)營(yíng),。合同簽訂后,，王某又分別與柯某、湯某,、某汽車有限公司,、明某等次承租人簽訂房屋租賃合同，將其承租的房屋轉(zhuǎn)租給次承租人,。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將王某訴諸法庭,。

案例分析：《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的,，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失,。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同?！庇纱丝芍?，承租人轉(zhuǎn)租前必須經(jīng)過出租人的同意，王某的行為是違法的,，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有權(quán)解除與王某的房屋租賃合同,。

下面筆者總結(jié)其它幾種房屋租賃合同履行中的典型問題：

買賣不破租賃原則

租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力,，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效,，承租人有權(quán)請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。也就是說,，承租人對(duì)于該房屋的使用權(quán),，不會(huì)因?yàn)樵摲课莸馁I賣而受影響，買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的約定,。

二,、房屋租賃期間的裝飾裝修費(fèi)用問題

經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí),，除另有約定或者可以拆除以外,，承租人不得要求賠償裝飾裝修費(fèi)用。這是在履行房屋租賃合同中經(jīng)常遇見的問題,，租賃期間屆滿,，房屋的裝飾裝修品，有約定就按約定,；無(wú)約定的話,，能拆卸的裝飾裝修品歸承租人，不能拆卸的歸出租人,，且承租人不能要求賠償,。

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指當(dāng)房東要出售房屋時(shí)，該房屋的承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利,，所以出租人在出售房屋前有義務(wù)通知承租人,。如果出租人沒有通知承租人行駛優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人可以要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任,。

四,、一房數(shù)租的租賃權(quán)權(quán)屬問題

出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下,，承租人均主張履行合同的,，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同,、賠償損失的,，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理,。

五、共同租賃權(quán)

承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，承租人在租賃期間死亡,、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人有權(quán)請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋,。共同租賃權(quán)限于共同居住戶,、個(gè)體工商戶共同經(jīng)營(yíng)人或者個(gè)人合伙其他合伙人。

房屋租賃合同履行時(shí),，我們要注意什么呢,？

1、承租人租房時(shí)要讓房東出具合法有效的房產(chǎn)證,、身份證等信息,，沒有房產(chǎn)證的一定要其出具購(gòu)房合同，確認(rèn)后再談租房事宜,，謹(jǐn)防假冒房東進(jìn)行詐騙的行為,。

2、仔細(xì)閱讀租房合同,，要清晰、明確地規(guī)定雙方權(quán)利義務(wù),，明確規(guī)定押金,、租金給付、租賃期限,、物業(yè)費(fèi),、水電費(fèi)、違約責(zé)任,、賠償標(biāo)準(zhǔn)等條款,。

3、給付租金的方式建議使用銀行卡,、,、支付寶轉(zhuǎn)賬，保留轉(zhuǎn)賬記錄和房租收據(jù),，確保發(fā)生糾紛時(shí),，可以通過法律途徑維權(quán)。

總之,，無(wú)論是出租人還是承租人,，在履行房屋租賃合同時(shí)要清楚自己的權(quán)利義務(wù)，防止上當(dāng)受騙,，避免糾紛,，給自己省時(shí)省力的同時(shí)也能給社會(huì)塑造良好的交易氛圍,！