隨著商業(yè)社會的發(fā)展,、經(jīng)濟交流的多元化，房屋租賃也成為人們生活中的熱點問題之一,。無論是居住用房還是經(jīng)營用房,，在房屋租賃合同的履行過程中，都容易因為利益沖突發(fā)生糾紛,，經(jīng)常遇見的問題是提前解約,、非法轉(zhuǎn)租、房屋裝飾裝修物的歸屬問題等等，在面對這些糾紛時我們該如何去維護自己合法的權(quán)益呢,？

房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用,，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議,。房屋租賃合同涉及的法律關(guān)系,、法律問題較為復(fù)雜，我們先來看一個案例,。

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與王某簽訂房屋租賃合同,，合同約定某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將兩層商業(yè)功能區(qū)出租給王某用于服務(wù)性商業(yè)經(jīng)營。合同簽訂后,，王某又分別與柯某,、湯某、某汽車有限公司,、明某等次承租人簽訂房屋租賃合同,，將其承租的房屋轉(zhuǎn)租給次承租人。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將王某訴諸法庭,。

案例分析：《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失,。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同?！庇纱丝芍?，承租人轉(zhuǎn)租前必須經(jīng)過出租人的同意，王某的行為是違法的,，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有權(quán)解除與王某的房屋租賃合同,。

下面筆者總結(jié)其它幾種房屋租賃合同履行中的典型問題：

買賣不破租賃原則

租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力,，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效,，承租人有權(quán)請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。也就是說,，承租人對于該房屋的使用權(quán),，不會因為該房屋的買賣而受影響，買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的約定,。

二,、房屋租賃期間的裝飾裝修費用問題

經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，除另有約定或者可以拆除以外,，承租人不得要求賠償裝飾裝修費用,。這是在履行房屋租賃合同中經(jīng)常遇見的問題，租賃期間屆滿,，房屋的裝飾裝修品,，有約定就按約定；無約定的話,，能拆卸的裝飾裝修品歸承租人,，不能拆卸的歸出租人，且承租人不能要求賠償,。

承租人的優(yōu)先購買權(quán)

承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指當(dāng)房東要出售房屋時,，該房屋的承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利,，所以出租人在出售房屋前有義務(wù)通知承租人,。如果出租人沒有通知承租人行駛優(yōu)先購買權(quán),，承租人可以要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任,。

四,、一房數(shù)租的租賃權(quán)權(quán)屬問題

出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的,，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同,、賠償損失的,，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理,。

五、共同租賃權(quán)

承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動,，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡,，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人有權(quán)請求按照原租賃合同租賃該房屋。共同租賃權(quán)限于共同居住戶,、個體工商戶共同經(jīng)營人或者個人合伙其他合伙人,。

房屋租賃合同履行時，我們要注意什么呢,？

1,、承租人租房時要讓房東出具合法有效的房產(chǎn)證、身份證等信息,，沒有房產(chǎn)證的一定要其出具購房合同,，確認后再談租房事宜，謹防假冒房東進行詐騙的行為,。

2,、仔細閱讀租房合同，要清晰,、明確地規(guī)定雙方權(quán)利義務(wù),，明確規(guī)定押金、租金給付,、租賃期限、物業(yè)費,、水電費,、違約責(zé)任,、賠償標準等條款。

3,、給付租金的方式建議使用銀行卡、,、支付寶轉(zhuǎn)賬，保留轉(zhuǎn)賬記錄和房租收據(jù),，確保發(fā)生糾紛時,，可以通過法律途徑維權(quán),。

總之,，無論是出租人還是承租人,，在履行房屋租賃合同時要清楚自己的權(quán)利義務(wù)，防止上當(dāng)受騙,，避免糾紛，給自己省時省力的同時也能給社會塑造良好的交易氛圍,！