我們經(jīng)常聽(tīng)聞,，業(yè)主起訴物業(yè),，要求與物業(yè)解除物業(yè)管理服務(wù)合同，理由是物業(yè)收費(fèi)高但服務(wù)不到位,，或者是物業(yè)起訴業(yè)主要求業(yè)主按時(shí)足額給付物業(yè)費(fèi),。這樣的新聞出現(xiàn)多了，我們似乎就覺(jué)得物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系就是這么的水火不容,。而最近出現(xiàn)的一則新聞?lì)嵏擦藦V大人民群眾認(rèn)為物業(yè)和業(yè)主關(guān)系不好的刻板印象,，心里好不羨慕地說(shuō)“又是別人家的小區(qū)！”

新聞
據(jù)報(bào)道,，金色家園小區(qū)位于山東省菏澤市牡丹區(qū),，2017年12月，金色家園小區(qū)的物業(yè)公司為了管理小區(qū)內(nèi)車輛停放問(wèn)題,，在小區(qū)內(nèi)劃出30個(gè)停車位,，按每月100元有償租賃給有需求的業(yè)主停車。這一部分租賃費(fèi)也就成了小區(qū)業(yè)主的公共收益,。2018年12月,，菏澤市物價(jià)局、市住建局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)政策的通知》中規(guī)定：利用物業(yè)共同部位,、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入以及車位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金歸全體業(yè)主共有,。2019年1月初，山東省菏澤市金色家園小區(qū)的物業(yè)公司就開(kāi)始張羅著把租賃費(fèi)分給每戶業(yè)主,，每戶能分得兩百元。

其實(shí)金色家園小區(qū)物業(yè)給業(yè)主分紅并不是個(gè)案,，筆者在百度搜索發(fā)現(xiàn),，江蘇蘇州、湖南長(zhǎng)沙,、河南漯河等地也有小區(qū)物業(yè)給業(yè)主分紅,。令人感到高興的是，還有新聞報(bào)道有些小區(qū)的業(yè)主在年末時(shí)向物業(yè)工作人員發(fā)紅包以表感謝,。

案例
2012年12月30日,，某小區(qū)業(yè)委會(huì)（甲方）與武漢某物業(yè)公司（乙方）簽訂《物業(yè)管理委托合同》（以下簡(jiǎn)稱《物業(yè)合同》）約定，業(yè)委會(huì)將小區(qū)的共用部位,、共用設(shè)施等的維修,、養(yǎng)護(hù),、管理委托給該物業(yè)公司，物業(yè)公司向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：1.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),；2.車輛停放服務(wù)費(fèi),；3.業(yè)主委托其他有償服務(wù)費(fèi)。委托管理期限為2013年1月1日至2013年12月31日止,。物業(yè)管理費(fèi)收取中,，住宅房屋按每月每平方米0.7元；臨街商鋪物業(yè)按每月每平方米1.8元,；露天車位100元/月（乙方按物價(jià)局文件收取服務(wù)費(fèi)60元,，甲方收取場(chǎng)地使用費(fèi)40元），車庫(kù)的物業(yè)管理費(fèi)每月每平方米0.8元,。合同還約定有,，“小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有公用部分產(chǎn)生的一切經(jīng)營(yíng)性收入（不含租賃）由甲、乙雙方五五分成”,。合同還對(duì)雙方的其他權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)做了約定,。合同到期后，因小區(qū)業(yè)委會(huì)解散,，未再續(xù)簽合同,，但物業(yè)公司仍在該小區(qū)提供服務(wù)。

2015年8月17日,，小區(qū)二屆業(yè)委會(huì)成立,。雙方因物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)成一致，第二屆業(yè)委會(huì)未與物業(yè)公司簽訂合同,。2015年12月31日,，物業(yè)公司退出該小區(qū)。同日,，物業(yè)公司（甲方）與小區(qū)二屆業(yè)委會(huì)（乙方）簽訂《移交書》說(shuō)明,，甲方將該小區(qū)的物業(yè)、設(shè)施,、圖紙等移交給乙方,，同時(shí)注明2013年1月1日至2015年12月31日物業(yè)公司收取的公共收益未移交，后續(xù)協(xié)商解決,。后因物業(yè)公司一直未移交公共收益款項(xiàng),，小區(qū)二屆業(yè)委會(huì)將其起訴至湖北省武漢市硚口區(qū)人民法院。湖北省武漢市硚口區(qū)人民法院經(jīng)審理,，判決物業(yè)公司于判決生效之日起十日內(nèi)向小區(qū)二屆業(yè)委會(huì)返還公共收益225,448.40元,；二、物業(yè)公司于判決生效之日起十日內(nèi)向小區(qū)二屆業(yè)委會(huì)支付上述費(fèi)用的延期利息,。

上述案例確定了小區(qū)內(nèi)的公共部分的公共收益歸全體業(yè)主所有,。那么什么項(xiàng)目屬于共有部分呢,？

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,。

第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利,，承擔(dān)義務(wù),；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,，屬于業(yè)主共有,，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,，屬于業(yè)主共有,，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所,、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,，屬于業(yè)主共有。

第七十四條占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有,。

第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng),，有約定的,，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的,，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定,。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》
第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,，享有對(duì)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，監(jiān)督物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用的權(quán)利,。

第五十四條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用,。

根據(jù)上述規(guī)定,，小區(qū)內(nèi)電梯、住宅墻面,、樓頂?shù)炔课话l(fā)布的廣告費(fèi),，利用公共配套設(shè)施，如活動(dòng)場(chǎng)地,、會(huì)所,、游泳館等經(jīng)營(yíng)收入，小區(qū)道路,、公共停車場(chǎng)收益,，部分通信運(yùn)營(yíng)“管理費(fèi)”、推銷活動(dòng)進(jìn)入小區(qū)所繳納的費(fèi)用,，公共場(chǎng)所所產(chǎn)生的租金等,，均屬于小區(qū)內(nèi)的公共收益。作為業(yè)主,，對(duì)上述收益的使用享有決策權(quán),。

溫馨提示
您家小區(qū)的物業(yè)公司肯定收到不少的廣告費(fèi)、租金等費(fèi)用,。如果您對(duì)這樣款項(xiàng)的去向有疑惑的,，及時(shí)聯(lián)系小區(qū)業(yè)主委員會(huì)查詢清楚，必要時(shí)要拿起法律武器來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益,！最后,，筆者衷心期盼廣大業(yè)主不用交物業(yè)費(fèi)，享受物業(yè)的專業(yè)服務(wù),，還能拿上分紅的好日子早點(diǎn)到來(lái),！