開發(fā)商無證非法圈地開發(fā)的房產(chǎn)
在我國，土地屬于國家所有或集體所有,，且房地一體流轉(zhuǎn),，單位使用土地進行開發(fā)建設必須通過招拍掛等程序取得國有土地使用權。要取得國有土地使用權就得向國家繳納土地出讓金,，開發(fā)商往往由于缺乏資金等各種原因無法取得國有土地使用權證,，于是通過權錢交易違法圈地，非法動工并大肆銷售,，謀取暴利,。購房者如一時貪心購買了該類房產(chǎn)，如開發(fā)商遲遲不能補全土地使用權證,，那么購房者基本無法取得產(chǎn)權證,，后續(xù)的使用權益無法得到保障，如落戶,、孩子就學,、經(jīng)營都會落空，更有甚者,，開發(fā)商中途卷款跑路,，無證房的擁躉們可能會欲哭無淚。

二,、在農(nóng)村集體土地上非法建設的房產(chǎn)小產(chǎn)權房
我國農(nóng)村地區(qū),，土地屬于集體所有,，根據(jù)相關規(guī)定，集體組織成員可依法根據(jù)各省的相關規(guī)定申請一處宅基地,，獲得宅基地使用權證用于建設自用住房,，該土地使用權使用期限一般為無限期，但房屋只能對本集體內(nèi)部成員出售,。如果涉及商業(yè)開發(fā)建設,，需通過先征收再出讓的方式，解決土地使用權問題后再依法辦理相關的規(guī)劃許可等手續(xù)進行開發(fā),，土地使用權期限最長為70年,。

日常所說的小產(chǎn)權房，是因城市房價躥升,，城鎮(zhèn)居民紛紛到農(nóng)村購房而涌現(xiàn)出來的畸形產(chǎn)物,，一般系未依法取得國有土地使用權或者宅基地使用權而違法占地建設的房屋，幾年之前中央已經(jīng)明令取締,。從根本上講,，因為未取得土地使用權，其建造的房屋本身就沒有合法的產(chǎn)權基礎,，無法辦理產(chǎn)權證書,，更無法買賣。比較常見的是,，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買這種小產(chǎn)權房居住等而發(fā)生糾紛,，法院一般會判決購房合同無效，返還購房款,。故一般來說不建議城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村地區(qū)購買這種小產(chǎn)權房,，購買者無法獲得產(chǎn)權，也無法達到增值保值的目的,。

在筆者經(jīng)歷的一個案件中,，廣州某村集體村民在未取得任何政府批文或者土地使用權證的情況下非法圈占國道旁的一片集體土地建起一棟相當規(guī)模的商業(yè)樓，當事人租賃了其中一個商鋪準備用于經(jīng)營,，但最終在辦理營業(yè)執(zhí)照時發(fā)現(xiàn)該棟樓整體屬于違建,，根本無法辦理營業(yè)執(zhí)照用于經(jīng)營，當事人為維權耗費了大量的精力和金錢,，可謂得不償失,。

軍隊相關部門違規(guī)開發(fā)的房產(chǎn)
首先說明下筆者探討的并不是軍產(chǎn)房，所謂軍產(chǎn)房,，是指軍隊依法開發(fā)的供軍屬使用而由軍隊享有產(chǎn)權的房產(chǎn),。本處筆者所說的是由軍隊或軍隊相關部門在一定歷史時期，因為一些原因,，而在未取得土地使用權的情況下開發(fā)建設的房產(chǎn),。

在筆者經(jīng)歷的一個案件中,，某甲購買了一套某軍隊干休所開發(fā)的小區(qū)房，購買時簽訂了購房合同,，付清房款并使用至今,。該小區(qū)系軍隊某干休所與社會資金合作，在軍地土地上開發(fā)的房產(chǎn),。但當時因為一些歷史原因,，該小區(qū)開發(fā)并未取得土地使用權證等文件或者批文，至今無法辦理產(chǎn)權證,。某甲在離婚協(xié)議中將該房產(chǎn)分割給配偶某乙并配合某乙到干休所重新簽訂了一份購房合同,，將購房人更名為某乙，雙方據(jù)此離婚?，F(xiàn)某甲反悔起訴至法院,，認為產(chǎn)權變更以產(chǎn)權登記為準，現(xiàn)尚未過戶,，故某甲有權要求撤銷贈與,。

且不論該案例中某甲是否有權撤銷“贈與”，但其中反映了此類無證房所面臨的問題,。如該房產(chǎn)有產(chǎn)權證，則簽訂協(xié)議后房產(chǎn)即可及時過戶到某乙名下,，根本不會有現(xiàn)在的訴訟,。

當然，實踐中無證房各有各的形成原因,，本文中僅選取了部分類型,。但總的來說，無法辦理產(chǎn)權證書是其硬傷,，多數(shù)不受法律保護,，如貿(mào)然購買或者租賃可能無法達到預期的使用目的以及增值保值等效果，甚至連成本都無法收回,。購房者在購買或租賃無證房前,，一定要考慮清楚其中的風險，不要一時僥幸而掉入陷阱,。如在置業(yè)時實在不知如何抉擇,，也可委托我們?yōu)槟闾峁I(yè)的法律意見。