開(kāi)發(fā)商無(wú)證非法圈地開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)
在我國(guó),，土地屬于國(guó)家所有或集體所有,，且房地一體流轉(zhuǎn)，單位使用土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)必須通過(guò)招拍掛等程序取得國(guó)有土地使用權(quán),。要取得國(guó)有土地使用權(quán)就得向國(guó)家繳納土地出讓金,，開(kāi)發(fā)商往往由于缺乏資金等各種原因無(wú)法取得國(guó)有土地使用權(quán)證，于是通過(guò)權(quán)錢交易違法圈地,，非法動(dòng)工并大肆銷售,，謀取暴利。購(gòu)房者如一時(shí)貪心購(gòu)買了該類房產(chǎn),，如開(kāi)發(fā)商遲遲不能補(bǔ)全土地使用權(quán)證,，那么購(gòu)房者基本無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證，后續(xù)的使用權(quán)益無(wú)法得到保障,，如落戶、孩子就學(xué),、經(jīng)營(yíng)都會(huì)落空,，更有甚者,，開(kāi)發(fā)商中途卷款跑路，無(wú)證房的擁躉們可能會(huì)欲哭無(wú)淚,。

二,、在農(nóng)村集體土地上非法建設(shè)的房產(chǎn)小產(chǎn)權(quán)房
我國(guó)農(nóng)村地區(qū)，土地屬于集體所有,，根據(jù)相關(guān)規(guī)定,，集體組織成員可依法根據(jù)各省的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)一處宅基地，獲得宅基地使用權(quán)證用于建設(shè)自用住房,，該土地使用權(quán)使用期限一般為無(wú)限期,，但房屋只能對(duì)本集體內(nèi)部成員出售。如果涉及商業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè),，需通過(guò)先征收再出讓的方式,，解決土地使用權(quán)問(wèn)題后再依法辦理相關(guān)的規(guī)劃許可等手續(xù)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，土地使用權(quán)期限最長(zhǎng)為70年,。

日常所說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房,，是因城市房?jī)r(jià)躥升，城鎮(zhèn)居民紛紛到農(nóng)村購(gòu)房而涌現(xiàn)出來(lái)的畸形產(chǎn)物,，一般系未依法取得國(guó)有土地使用權(quán)或者宅基地使用權(quán)而違法占地建設(shè)的房屋,，幾年之前中央已經(jīng)明令取締。從根本上講,，因?yàn)槲慈〉猛恋厥褂脵?quán),，其建造的房屋本身就沒(méi)有合法的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū),，更無(wú)法買賣,。比較常見(jiàn)的是，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買這種小產(chǎn)權(quán)房居住等而發(fā)生糾紛,，法院一般會(huì)判決購(gòu)房合同無(wú)效,，返還購(gòu)房款。故一般來(lái)說(shuō)不建議城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村地區(qū)購(gòu)買這種小產(chǎn)權(quán)房,，購(gòu)買者無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán),，也無(wú)法達(dá)到增值保值的目的。

在筆者經(jīng)歷的一個(gè)案件中,，廣州某村集體村民在未取得任何政府批文或者土地使用權(quán)證的情況下非法圈占國(guó)道旁的一片集體土地建起一棟相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)樓,，當(dāng)事人租賃了其中一個(gè)商鋪準(zhǔn)備用于經(jīng)營(yíng)，但最終在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)發(fā)現(xiàn)該棟樓整體屬于違建,，根本無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照用于經(jīng)營(yíng),，當(dāng)事人為維權(quán)耗費(fèi)了大量的精力和金錢，可謂得不償失,。

軍隊(duì)相關(guān)部門違規(guī)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)
首先說(shuō)明下筆者探討的并不是軍產(chǎn)房,，所謂軍產(chǎn)房,，是指軍隊(duì)依法開(kāi)發(fā)的供軍屬使用而由軍隊(duì)享有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)。本處筆者所說(shuō)的是由軍隊(duì)或軍隊(duì)相關(guān)部門在一定歷史時(shí)期,，因?yàn)橐恍┰?，而在未取得土地使用?quán)的情況下開(kāi)發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)。

在筆者經(jīng)歷的一個(gè)案件中,，某甲購(gòu)買了一套某軍隊(duì)干休所開(kāi)發(fā)的小區(qū)房,，購(gòu)買時(shí)簽訂了購(gòu)房合同，付清房款并使用至今,。該小區(qū)系軍隊(duì)某干休所與社會(huì)資金合作,，在軍地土地上開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)。但當(dāng)時(shí)因?yàn)橐恍v史原因,，該小區(qū)開(kāi)發(fā)并未取得土地使用權(quán)證等文件或者批文,，至今無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。某甲在離婚協(xié)議中將該房產(chǎn)分割給配偶某乙并配合某乙到干休所重新簽訂了一份購(gòu)房合同,，將購(gòu)房人更名為某乙,，雙方據(jù)此離婚。現(xiàn)某甲反悔起訴至法院,，認(rèn)為產(chǎn)權(quán)變更以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn),，現(xiàn)尚未過(guò)戶，故某甲有權(quán)要求撤銷贈(zèng)與,。

且不論該案例中某甲是否有權(quán)撤銷“贈(zèng)與”,，但其中反映了此類無(wú)證房所面臨的問(wèn)題。如該房產(chǎn)有產(chǎn)權(quán)證,，則簽訂協(xié)議后房產(chǎn)即可及時(shí)過(guò)戶到某乙名下,，根本不會(huì)有現(xiàn)在的訴訟。

當(dāng)然,，實(shí)踐中無(wú)證房各有各的形成原因,，本文中僅選取了部分類型。但總的來(lái)說(shuō),，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)是其硬傷,，多數(shù)不受法律保護(hù)，如貿(mào)然購(gòu)買或者租賃可能無(wú)法達(dá)到預(yù)期的使用目的以及增值保值等效果,，甚至連成本都無(wú)法收回,。購(gòu)房者在購(gòu)買或租賃無(wú)證房前，一定要考慮清楚其中的風(fēng)險(xiǎn),，不要一時(shí)僥幸而掉入陷阱,。如在置業(yè)時(shí)實(shí)在不知如何抉擇，也可委托我們?yōu)槟闾峁I(yè)的法律意見(jiàn)。