【案情】
原告某物業(yè)公司與被告某開發(fā)商于2014年1月簽訂合同,，約定由該物業(yè)公司為開發(fā)商建設的某小區(qū)（共計27棟樓）提供前期物業(yè)管理服務,。2014年11月，被告甲,、乙,、丙分別購買了該小區(qū)15號樓（沿街綜合樓）的部分房屋，且均在購房合同中約定15號樓的物業(yè)由業(yè)主自行管理,，不納入物業(yè)公司管理范圍,。房屋交付后,，物業(yè)公司要求甲,、乙、丙交納物業(yè)費未果,，遂訴至法院,，要求開發(fā)商與甲、乙,、丙三個業(yè)主共同支付所欠交的物業(yè)費,。
【分歧】
開發(fā)商與甲、乙,、丙三家業(yè)主能否約定15號樓物業(yè)由其自行管理,。
第一種意見認為，開發(fā)商可以將小區(qū)內(nèi)的部分建筑不納入物業(yè)公司管理范圍,，可以自行約定此部分由業(yè)主自行管理,。
第二種意見認為，此種約定違反了法律,、行政法規(guī)的規(guī)定,，且不具有現(xiàn)實可操作性。
【評析】
筆者贊同第二種意見,，理由如下：
1.單個建筑的業(yè)主與建設單位約定物業(yè)自行管理違反了法律,、行政法規(guī)的規(guī)定。
開發(fā)商與甲、乙,、丙三業(yè)主簽訂商品房買賣合同時,，并未按照《物業(yè)管理條例》第二十五條關(guān)于“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容”的規(guī)定，將物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容作為商品房買賣合同的組成部分,，而是約定由該三業(yè)主就其專有的15號樓自行管理物業(yè),。該約定實際上使得該三業(yè)主逃避了對小區(qū)共有部分應負的義務，將該義務全部轉(zhuǎn)嫁到小區(qū)其他業(yè)主身上,，即同時違反了物權(quán)法第七十二條關(guān)于“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,，享有權(quán)利，承擔義務,；不得以放棄權(quán)利不履行義務”的規(guī)定,，損害了小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益。如果此種約定有效,，必將在社會上造成不良示范效應,，進而破壞現(xiàn)有的社會生活秩序，損害社會公眾利益,。因而,，可以認定該特別約定無效。
2.物權(quán)法第八十一條中規(guī)定的“業(yè)主”并非指某一個或某幾個業(yè)主
物權(quán)法第八十一條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施,，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理,。”此處的“業(yè)主”并非是指作為本案被告的甲,、乙,、丙單個或幾個業(yè)主，而應理解為該小區(qū)的全體業(yè)主,。同時,，根據(jù)物權(quán)法第七十六條第一款第（四）項和第二款的規(guī)定可知，有權(quán)決定由業(yè)主自行管理,、委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理建筑物及其附屬設施的主體應是“專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主”,，而本案中，不管是人數(shù)占比還是所購建筑物占總面積的比例,，甲,、乙、丙三家業(yè)主均不符合前述規(guī)定,。
3.對部分共用設施設備等無法做到區(qū)分管理和維護
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定,，物業(yè)管理包括對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護,、管理,。單個建筑的全體業(yè)主雖然可以對該單個建筑的走廊,、樓梯、過道,、電梯,、外墻面、水箱等共有部分自行進行維修,、養(yǎng)護,、管理，但對與其他建筑共有的供水,、供電,、供氣、供熱這部分共用設施設備卻無法做到區(qū)分管理,，對小區(qū)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生亦無法做到區(qū)分維護,。故本案中開發(fā)商與甲、乙,、丙三家業(yè)主關(guān)于物業(yè)自行管理的約定也不具有現(xiàn)實可操作性,。