——上海高院裁定郭某等訴張某房屋買賣合同糾紛案
裁判要旨
在約定的解除權(quán)行使條件成就后,，守約方繼續(xù)接受違約方部分履行的，只要解除權(quán)仍在雙方約定或法律規(guī)定的行使期間內(nèi),，不宜直接認定守約方放棄解除權(quán)。嗣后,，守約方在解除權(quán)除斥期間內(nèi)主張解除合同的,，法院應予支持,。
案情：
甲方（張某）、乙方（郭某等）于2016年1月12日簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同及補充協(xié)議,，約定：在2016年3月31日之前,，甲、乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理房屋轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù),。乙方于簽訂合同后兩個工作日內(nèi)支付90萬元，于交易過戶日前支付115萬元,，過戶后付清余款,；乙方遲延付款超過20日的，甲方有權(quán)單方以書面形式解除合同,。乙方貸款申請如未獲通過或貸款額度不足,，乙方將不足部分支付給甲方。合同簽訂當日,，郭某等支付90萬元,。但未在約定的3月31日前支付115萬元。張某于4月5日配合郭某等辦理了公積金貸款手續(xù),。4月21日,，張某向郭某等發(fā)函，告知其逾期付款已超過20日,，依照約定解除合同,。郭某等訴至法院,，要求張某配合將系爭房屋過戶到自己名下；張某則反訴要求確認合同已解除,。
裁判：
上海市寶山區(qū)人民法院經(jīng)審理認為,，郭某等逾期付款顯屬違約，但張某在對方逾期后仍配合辦理公積金貸款手續(xù),，可視為同意郭某等延遲支付房款,，之后再行使合同解除權(quán)于法無據(jù)，遂判決合同繼續(xù)履行,。張某不服,，提起上訴。上海市第二中級人民法院認為,，僅基于張某配合辦理貸款手續(xù)的行為不足以推導出雙方達成延期履行合意的結(jié)論,，張某行使合同解除權(quán)符合法律規(guī)定和合同約定，遂改判確認合同解除,。郭某等向上海市高級人民法院提出再審申請,。
上海高院經(jīng)審查認為，郭某等未在約定的過戶日前履行支付115萬元房款的合同義務,，已構(gòu)成違約,。張某雖于2016年4月5日配合辦理貸款手續(xù)，但在案并無證據(jù)證明雙方就另行辦理系爭房屋過戶的時間等重大事項變更達成一致,。張某配合辦理公積金貸款手續(xù),，與郭某等是否依約按時支付115萬元購房款無直接關系，亦不能直接推導出張某已經(jīng)放棄合同解除權(quán),。張某在郭某等逾期付款20日后,，發(fā)函行使合同解除權(quán)符合合同約定。據(jù)此,，上海高院裁定駁回了郭某等的再審申請,。
評析：
權(quán)利的放棄必須明示，違約方的違約行為導致守約方解除權(quán)成就后,，守約方如果繼續(xù)接受對方部分履約,，不宜直接認定其以行為放棄解除權(quán)。只要解除權(quán)仍在行使期間內(nèi),，且沒有明顯違背誠實信用原則的,，應當允許解除權(quán)人在該期間內(nèi)行使合同解除權(quán)。
1.解除權(quán)的放棄應從除斥期間功能定位理解,。解除權(quán)是法律賦予解除權(quán)人以單方意思表示改變與相對人法律關系的權(quán)利,，而除斥期間是平衡各方當事人利益的結(jié)果。合同法規(guī)定,，法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限,，期限屆滿當事人不行使的,，該權(quán)利消滅；法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定,，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的,，該權(quán)利消滅。對方?jīng)]有催告,，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使,；逾期不行使，解除權(quán)消滅,。因此,，在除斥期間任何時間點通知相對人解除合同，均為解除權(quán)人的權(quán)利,，不應再作過于嚴苛的限制。
2.何時行使解除權(quán)是一種策略性安排,。一項交易的進行涉及方方面面,，一方何時發(fā)表何種意見，往往事關交易能否順利完成,，以及能否實現(xiàn)利益最大化,。在房屋買賣合同中，守約方在對方違約的情況下,，想繼續(xù)促成交易完成，就需要策略性地決定是否行使解除權(quán)及何時行使解除權(quán),。如果違約方遲延付款，守約方當即表示解除合同,，可能會使違約方產(chǎn)生抵觸情緒,，不僅不利于促使違約方盡快消除瑕疵繼續(xù)履行，還可能導致合同解除后返還障礙,。事實上,，守約方對交易進程認識也有個逐步的過程,，在剛逾期時接受部分履行，可能是在等待,、期待對方繼續(xù)履行,。如果在除斥期間未屆滿的情況下，直接認定為放棄解除權(quán),，則可能損害解除權(quán)人的合法權(quán)益，并導致原本能夠繼續(xù)履行完成的合同過早解除,。
3.沉默、接受行為是否構(gòu)成意思表示需要審慎認定,。單純的沉默或不作為本身不構(gòu)成意思表示,。民法總則規(guī)定，沉默只有在有法律規(guī)定,、當事人約定或者符合當事人之間的交易習慣時,，才可以視為意思表示。而單純的付款和受領本身是事實行為,，要推定其為意思表示時,，需綜合考量該行為的各種可能性。接受部分履行可能是暫時等待觀望能否繼續(xù)履行,，待寬限期滿再解除合同,；也可能是配合變更履行期限。在該行為只有一種可能的意思時,，作出推斷則比較有把握。如存在多種解釋可能性時,，則宜作出不利于違約方的推定,。如守約方配合辦理貸款行為至少具有兩種解釋可能性時,，法院應審慎判斷認定。
4.是否放棄解除權(quán)需要根據(jù)誠實信用原則綜合判斷,。從司法適用的角度講，誠信原則具有填補法律漏洞,、確立行為規(guī)則、樹立價值導向和合理平衡利益的功能,，體現(xiàn)了道德觀念、社會正義的現(xiàn)實要求,。如守約方接受了違約方部分履行后，一直在催促對方繼續(xù)履行,，但直到合同約定的履行期屆滿，解除權(quán)已經(jīng)成就,，違約方仍未履行；有的甚至在訴至法院后仍不具備履約能力,，則守約方在合同履行過程中已盡到應有的誠實和善意促成交易,，法院應當支持守約方行使解除權(quán),。但如果違約方已經(jīng)支付絕大多數(shù)房款，或有證據(jù)證明雙方確已同意變更履行期限,，后守約方又因房價短期高漲而行使解除權(quán)，則應認定解除合同違背誠實信用原則,，可推定守約方放棄了解除權(quán)。