摘要：如果房主的房屋是在婚前購(gòu)買(mǎi)的,，則屬于房主的婚前財(cái)產(chǎn),，不需要配偶的同意。若是在婚后購(gòu)買(mǎi)的,，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn),，則一定要有配偶同意的書(shū)面證明。
一,、哪些屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),？
根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：
1、工資,，獎(jiǎng)金
生產(chǎn),、經(jīng)營(yíng)的收益：夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
因此判斷個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的收益是否屬于夫妻共同所有,，主要看個(gè)人財(cái)產(chǎn)的婚后收益是自然增值還是基于夫妻二人的共同經(jīng)營(yíng)行為所產(chǎn)生的來(lái)判斷,。如果個(gè)人財(cái)產(chǎn)的婚后收益是自然增值則為個(gè)人所有，如果是基于夫妻二人的共同經(jīng)營(yíng)行為所產(chǎn)生的收益,，則為夫妻共同所有,。
3、知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益：婚姻關(guān)系存續(xù)期間實(shí)際取得或者已經(jīng)明確可以取得的知識(shí)產(chǎn)權(quán)的財(cái)產(chǎn)性收益為夫妻共同所有,。
4,、繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)除外,。
5,、其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。
(1)雙方實(shí)際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的住房補(bǔ)貼,、住房公積金,。
(2)雙方實(shí)際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的養(yǎng)老保險(xiǎn)金、破產(chǎn)安置補(bǔ)償費(fèi),。
(3)發(fā)放到軍人名下的復(fù)員費(fèi),、自主擇業(yè)費(fèi)等一次性費(fèi)用，婚姻關(guān)系存續(xù)期間應(yīng)得部分夫妻共有,。
二,、未經(jīng)配偶同意夫妻一方獨(dú)自賣(mài)房有效嗎？
1,、未經(jīng)配偶同意,，共有人可以出賣(mài)二手房屋嗎？
如果房主的房屋是在婚前購(gòu)買(mǎi)的,，則屬于房主的婚前財(cái)產(chǎn),，不需要配偶的同意。若是在婚后購(gòu)買(mǎi)的,，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn),，則一定要有配偶同意的書(shū)面證明。
2,、如果未經(jīng)配偶同意,，房屋就已賣(mài)出，買(mǎi)賣(mài)合同是否具有法律效力？
假設(shè)房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),，如果未經(jīng)房主的配偶同意而簽約,，則該合同屬于無(wú)效合同。如果在簽訂合同的過(guò)程中你沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)(你不知道房屋屬夫妻共同財(cái)產(chǎn),，且盡到了合理的審查義務(wù)),，并且合同中有關(guān)于房主違約，應(yīng)雙倍返還定金的約定,，那么房主應(yīng)按合同的約定,，雙倍返還定金。因?yàn)榘凑辗梢?guī)定,，盡管合同已被撤銷(xiāo),，但合同中的違約條款仍然有效，可單獨(dú)適用,。
3,、如果未經(jīng)配偶同意，房屋就已售出,，并且房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù),，購(gòu)買(mǎi)人是否擁有房屋所有權(quán)？
若房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù),，購(gòu)買(mǎi)者只要主張不知道房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn),，也就是說(shuō)購(gòu)買(mǎi)者屬于善意第三人，那么購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)然擁有房屋的所有權(quán),。
三,、未經(jīng)配偶同意辦理房屋抵押是否有效？
1,、對(duì)于登記在一方名下的房產(chǎn),，并不改變其是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)
首先，對(duì)于夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn),，只登記在一方名下,，并不改變其是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，屬于共同共有,，對(duì)于共同共有財(cái)產(chǎn)的處分,，需要全體共同共有人的同意。
2,、對(duì)于一方擅自將房屋抵押,，未經(jīng)其他共同共有人(配偶)同意的，屬于無(wú)權(quán)處分
根據(jù)上述法律規(guī)定,，共同共有財(cái)產(chǎn)的處分需要全體共同共有人的同意,，部分共同共有人未經(jīng)其他共同共有人的同意擅自處分共有物的,，屬于無(wú)權(quán)處分。
3,、是否可以適用善意取得
依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,，在我國(guó)司法實(shí)踐中適用善意取得制度必須滿(mǎn)足下列條件：(1)處分財(cái)產(chǎn)的出讓人必須是財(cái)產(chǎn)部分共有人而非無(wú)所有權(quán)人。(2)財(cái)產(chǎn)受讓人在取得財(cái)產(chǎn)時(shí)必須是善意且無(wú)過(guò)失的,，即受讓人在取得財(cái)產(chǎn)時(shí)不知道并且也無(wú)理由知道出讓人是無(wú)權(quán)處分人,。(3)財(cái)產(chǎn)受讓人必須是有償取得財(cái)產(chǎn)的，即向出讓人支付了與財(cái)產(chǎn)相當(dāng)?shù)膶?duì)價(jià),。
對(duì)于抵押人的配偶提出異議,，確認(rèn)抵押無(wú)效的情況，各地法院的裁判尺度不盡相同,。
有的法院認(rèn)為抵押權(quán)人只有形式審查的義務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力和權(quán)利推定的效力,。