案件回顧
2013年3月,，山東榮成的鞠老太將五間農(nóng)村民房作價(jià)2500元賣給了城里退休的張某夫婦。雙方簽訂了房屋買賣合同,，張某夫婦當(dāng)日就付清了房款,，滿心歡喜的裝修布置、搬進(jìn)新家,，開始了養(yǎng)雞逗鵝,、悠閑自在的鄉(xiāng)村生活。
2017年10月,，鞠老太反悔,，認(rèn)為張某夫婦不是本村村民，無購(gòu)買農(nóng)村房屋的權(quán)利,，因自己年齡已高,，不懂政策，才與張某夫婦簽訂了買賣合同,。遂起訴請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效,，張某夫婦返還房屋。
張某夫婦自是不愿意,，白紙黑字的合同已經(jīng)簽了,，怎么能說反悔就反悔！咨詢律師后,，為維護(hù)自身合法權(quán)益,，張某夫婦提起反訴，同意返還涉案房屋，但要求鞠老太賠償他們房屋增值部分的80%以彌補(bǔ)損失,。
山東榮成法院經(jīng)審理認(rèn)為：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員將房屋賣給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,，在處分房屋所有權(quán)的同時(shí)也處分了宅基地使用權(quán)，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益,。二被告張某夫婦非榮成市某村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,，與原告于2013年3月簽訂的房屋買賣協(xié)議，雖系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,，但因違反了國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定,，故買賣合同無效。
根據(jù)合同法第58條規(guī)定,，合同無效后,，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，并根據(jù)雙方過錯(cuò)程度承擔(dān)賠償責(zé)任,。經(jīng)鑒定,，案涉房屋現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值為40000元，明顯高于原價(jià),，房屋價(jià)值增值部分即為合同無效所產(chǎn)生的損失,。結(jié)合購(gòu)房年限、雙方過錯(cuò)程度及原告反悔之本意,，張某夫婦,、鞠老太按三七分承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。
2018年3月7日榮成法院依法判決鞠老太與張某夫婦案涉房屋買賣合同無效,；鞠老太返還張某夫婦購(gòu)房款2500元,，賠償案涉房屋增值部分的70%即26250元；上述款項(xiàng)付清后20日內(nèi),，案涉房屋返還鞠老太,。鑒定費(fèi)和訴訟費(fèi)按雙方的過錯(cuò)責(zé)任依法分擔(dān)。
法官說法
我國(guó)土地管理法第六十二規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,；農(nóng)村村民出賣,、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的,，不予批準(zhǔn),。”2007年12月,，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào)）第二條又一次強(qiáng)調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民,，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房,?！?
因農(nóng)村宅基地房屋出售后,，賣地農(nóng)民將成為失地農(nóng)民，不利于保護(hù)農(nóng)民的利益,，也損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的利益,，故在目前城鄉(xiāng)界限尚未完全打破，我國(guó)法律對(duì)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)采取限制性規(guī)定,，農(nóng)民與本集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員簽訂的宅基地或者宅基地上房屋的買賣合同無效。
有些城鎮(zhèn)居民想去農(nóng)村環(huán)境好的地方居住養(yǎng)老,，或者開個(gè)民宿,，該怎么辦呢？買不了,，可以租啊,。法律并沒有禁止城鎮(zhèn)居民租賃農(nóng)村房屋，而且隨著大批農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工生活,，這樣做還能提高農(nóng)村住房利用率,，拓寬了農(nóng)民增收渠道。
根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定,，村集體擁有宅基地所有權(quán),，村民擁有宅基地使用權(quán)，宅基地并不屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn),，不能被繼承,。但村民在宅基地上建造的房屋屬于村民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，城鎮(zhèn)子女可以繼承,，并依據(jù)“地隨房走”原則使用宅基地,。繼承房屋后，子女可以將其賣給本村集體經(jīng)濟(jì)組織中符合申請(qǐng)宅基地條件的人獲得收益,。如果不愿意買賣,，也可以自住、出租,，但是待房屋處于不能居住狀態(tài)時(shí),，城鎮(zhèn)子女不能重新建房，宅基地將由集體經(jīng)濟(jì)組織收回,。（來源：法制日?qǐng)?bào)） 2巴彥淖爾·烏拉特中旗