疫情防控期間,，大部分人都因無(wú)法按期返工而沒(méi)有收入來(lái)源，這對(duì)于許多外地承租人來(lái)說(shuō),，無(wú)異于雪上加霜,。近期，多地都出現(xiàn)了房東免租的新聞,，為這個(gè)異常寒冷的冬天添了一份暖意,，比如廣東有一女房東主動(dòng)減免了手下所有租客半個(gè)月的房租，比如萬(wàn)達(dá)也對(duì)外宣布免去全國(guó)所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所有商務(wù)合計(jì)33天的租金及物業(yè)費(fèi),。對(duì)此有些人也希望自己的房東能免房租,，那么租客要求房東免房租是否有法律依據(jù)呢?

疫情期間，承租人主張減免租金的法律依據(jù)

(一)不可抗力

根據(jù)我國(guó)《民法總則》第一百八十條以及《合同法》第一百一十七條的規(guī)定,，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn),、不能避免且不能克服的客觀情況。同時(shí),，根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定,，不可抗力屬于法定的免責(zé)事由，不歸責(zé)于當(dāng)事人,，造成合同不能履行的,，可以變更或者解除合同,。因此，不可抗力的法律后果是直接免責(zé),，并通過(guò)變更或解除合同解決不可抗力帶來(lái)的不利影響,。新型冠狀病毒肺炎疫情在春節(jié)期間突然爆發(fā)，并迅速在全國(guó)各地傳播,，國(guó)家把此次疫情納入乙類病毒,，采取甲類措施進(jìn)行防控，全國(guó)大多數(shù)地區(qū)均啟動(dòng)疫情一級(jí)響應(yīng)措施,，隨之導(dǎo)致政府部門實(shí)施封城,、封路、延遲復(fù)工,、商戶暫停營(yíng)業(yè)等等措施,，本次疫情完全是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況,，符合不可抗力的三大特征,。

(二)公平原則或情勢(shì)變更

根據(jù)《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十六條的規(guī)定，情勢(shì)變更原則即合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的,、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的,，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。因此,，情勢(shì)變更的法律后果是基于公平原則變更或解除合同,。

所有的承租人都可以要求減免房租嗎?

疫情確實(shí)是不可抗力因素，但是能否作為減免租金的法定事由是實(shí)際情況實(shí)際分析的,。

(1)對(duì)租房子住的小伙伴來(lái)說(shuō),，如果因疫情隔離對(duì)房屋使用了居住功能的，未影響到原租賃合同目的中的使用用途,，不可主張減免租金。如果因疫情無(wú)法使用,、無(wú)法回到房屋的,，未能實(shí)現(xiàn)租賃合同目的，應(yīng)可向出租人主張減免租金,。

(2)對(duì)于生意人來(lái)說(shuō)也要分情況,，比如在疫情期藥店、超市,、水果店繼續(xù)使用了租賃物用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，收益并未減少,，理所應(yīng)當(dāng)不可請(qǐng)求減免房租。而那些因戰(zhàn)疫強(qiáng)制關(guān)閉了門店的,，確實(shí)出現(xiàn)了虧損,，影響很大，減免房租是合理的,。

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