隨著我國城市制定的一些政策，一部分有需要購房的人,，因為限房政策或者他原因往往會采用“借名買房”的方式,，即已他人的名義去購房，而購房款項由購房者自己支付,。

一,、“借名買房”,現(xiàn)在離婚怎么分割呢,？

“借名買房”，即真實購房者因為各種原因不能以自己或不愿以自己的名義購房,，而借用他人名義去購房,，購房款項自己支付的行為。

但其實“借名買房”的變通方式實際上是存在很大風(fēng)險的,。

為什么這么說呢?房地產(chǎn)是不動產(chǎn),，以物權(quán)登記為準(zhǔn)。當(dāng)事人借名買房,，房地產(chǎn)交易中心登記的是“名義產(chǎn)權(quán)人”,，但實際出資人則是“實際產(chǎn)權(quán)人”。

如果說“名義產(chǎn)權(quán)人”未經(jīng)“實際產(chǎn)權(quán)人”的同意將該房屋出售,，且第三人是以正常流程購買的,，我國法律是保護(hù)這起交易的，這樣的話,，“實際產(chǎn)權(quán)人”的權(quán)利就得不到保障了,。

在夫妻離婚時發(fā)生“借名買房”糾紛時，要分實際情況考慮,，一般是無法分割房產(chǎn)本身的,，需要就房屋先行確權(quán)，或者直接以債權(quán)的方式進(jìn)行分割,。

二,、“借名買房”的協(xié)議要如何約定？或者說“借名買房”要注意什么問題,？

1,、要存在借名買賣的協(xié)議。

借名買房協(xié)議實質(zhì)是“出名人”和“借名人”對房屋所有權(quán)歸屬實際的出資人的約定,。

“借名人”委托“出名人”進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記,，已依法取得房屋所有權(quán)。而“借名人”作為實際出資買房的人對“出名人”享有債權(quán)請求權(quán),，是可以提起合同訴求的,。在實際審判中，雙方簽訂的借名買房協(xié)議是認(rèn)定借名關(guān)系成立的一個基本要件,。

2,、“借名人”為實際出資人并履行了相應(yīng)出資。

在大多數(shù)“借名買房”的關(guān)系中,，一般“出名人”只負(fù)責(zé)付出“名義”,，實際出資是由“借名人”出資的。當(dāng)然也有部分“借名買房”協(xié)議會約定“借名人”履行部分出資或者分期出資。即使當(dāng)事人提供證據(jù)證明對房屋的購買確實存在出資,，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定,，如果主張要求房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般是不予支持的,。

在實際審判中,，“借名人”全部出資或者相應(yīng)出資，是認(rèn)定借名關(guān)系成立的重要條件,。

3,、房屋由“借名人”實際控制使用。

對于房屋有剛性需求卻沒有購房資格的購房者購房的目的主要是為了能夠居住,，而通過他人名義購買低價房屋的目的主要是為了謀利,，一般是以出租的形式。對房屋的實際控制權(quán)是看房屋由誰居住或者出租,。

在實際審判中,，“借名人”自己進(jìn)行居住或者通過出租，也是認(rèn)定借名關(guān)系成立的重要條件,。

4,、重視其他生活常識類輔助性要件。

以下事實雖不如上述要件基礎(chǔ),，但在審判實踐中是處理借名買賣糾紛重要的參考要件，應(yīng)予以充分重視并綜合考慮,。一是房屋產(chǎn)權(quán)證書和契稅發(fā)票原件往往由實際出資人持有;二是房屋物業(yè)費,、供暖費等后續(xù)費用一般由房屋實際居住人交付;三是借名人入住房屋時間往往是開發(fā)商交房時間;四是房屋買賣履行過程應(yīng)符合借名買賣習(xí)慣;五是考慮房屋出賣方(開發(fā)商)的相關(guān)證明。另外,，當(dāng)事人之間的關(guān)系也是評判借名關(guān)系合理性的重要參考,。

但要注意的是，以親戚或者朋友的關(guān)系進(jìn)行“借名買房”,，當(dāng)事人往往會基于彼此之間的信任不簽訂借名買賣協(xié)議,，而上述所說的其他要件在個案中也未完全出現(xiàn)。

因此在實際審判中,，應(yīng)結(jié)合具體的情況予以充分考慮和綜合分析,，作出公平公正的判決。

信金國律師執(zhí)業(yè)近20年,，處理了無數(shù)起離婚房產(chǎn)分割案件,，房產(chǎn)分割往往是夫妻雙方離婚財產(chǎn)分割的一大難點，也給當(dāng)事人帶來了很大的困擾,，也正如此,，信律師也希望能顧通過自己的綿薄之力維護(hù)自己的合法權(quán)益。