在實踐中,，人們愿意通過設定抵押來確保交易的達成、履行,，可以說抵押是債權人的退路,，因為債權人可以在債務人不履行自己的義務時，執(zhí)行抵押物,，要求對方承擔抵押責任,，但并不是所有的債權都可以設定抵押，即使設定抵押也不見得能夠實現抵押權,。

抵押擔保的債權范圍

當事人之所以設立抵押,，就是為了擔保債務人履行債務，擔保債權的實現,，可并不是所有的債權都可以設定抵押,，也就是說抵押擔保有其固有的債權范圍,，具體為：

1、主債權,，有稱原債權,、本債權，是擔保的重要內容,。

2,、利息。包括法定利息和約定利息,。

3,、延遲利息。指由于人延遲履行而導致的利息,，延遲利息是法定的附隨性債權,，因此不必經當事人特別約定或登記，即屬于房地產抵押的擔保范圍,。

4,、違約金。指合同一方因不履行或不適當履行合同時,，為違約行為支付的帶有懲罰性或者補償性的金錢,。

5、損害賠償金,。指債務人因不履行債務或者不適當履行債務給債權人造成損害而支付的賠償費用,。

6、實現抵押權的費用,。指抵押權人因行使抵押權而支出的費用,，比如拍賣費、變賣費,、訴訟費等,。

一般來講，房地產抵押擔保的債權應當包括以上幾項,，但如果雙方當事人在抵押合同中約定只擔保其中幾項,，那擔保的范圍應當依合同約定確定。

實現抵押權需具備的條件

只要是設定的抵押擔保是法定范圍的債權,，抵押權人就只需擔心能否實現抵押權就可以了,，只不過要想實現抵押權還必須符合法定的條件，具體為：

（一）存在有效的抵押權,。

抵押權的實現首先應以抵押權存在為前提,，當事人只有享有抵押權時，才可以實現抵押權,。其次,，抵押權必須合法有效,。抵押權是對物的價值的支配權，如果不能合法存在,，則不享有支配權,，也就談不上優(yōu)先受償了。

（二）債權已屆清償期而未受清償,。

抵押權的目的在于擔保債權受償,。若債權人的債權未屆清償期而允許抵押權人行使抵押權，將損害債務人依法應當享有的期限利益,。因此,，抵押權人行使抵押權以債權已屆清償期而未受清償為要件。但對于未屆清償期的債權,，若因法定原因或者約定原因,，使債務人喪失期限利益時,，債權人得即時請求債務人履行債務,。債權受抵押擔保，因債務人喪失期限利益,，債權人因此亦可行使抵押權,。

（三）債務人不履行債務。

倘若債務已屆履行期,，但債務人履行債務,，債權人的債權受清償，抵押權即消滅,，自無抵押權實現,。

（四）債務的未清償不是因為債權人的原因所造成的。

債務不履行的原因是多方面的,，有不可抗力的原因,；有債權人的原因；有債務人的原因,?！爸挥性谝騻鶆杖朔矫娴脑蛭辞鍍攤鶆諘r，抵押權人才可以實現抵押權,；如因其他原因致使債務不履行的,，抵押權人不能實現抵押權?！?/p>

實現抵押權的方法

抵押權的實現可以通過自力救濟的方式來實現,，也可以通過公力救濟的形式來實現。自力救濟,，即抵押權人可徑自依抵押權而自行決定抵押權的處分方式并予以實施,，無需經由抵押人同意,，國家在通常情況下也不予強制干預。而公力救濟是指抵押權的實現應采取公法上的方式,，抵押權人實行抵押權之前通常需要獲得法院或其他國家機關簽發(fā)的裁判或決定,，而不能私自地實現抵押權。

不論是自力救濟還是公力救濟,，具體抵押權的實現辦法無非為抵押權人與抵押人協議以抵押財產折價或者拍賣,、變賣抵押物之后進行償還的方式解決。如果不能達成一致協議的,，抵押權人可以請求法院拍賣,、變賣抵押財產，之后就所得價款優(yōu)先受償,。具體的抵押權實現辦法為：

1,、拍賣

抵押權人在債權已界清償期而債務人沒有履行還款義務時，可以申請法院依照一定的程序拍賣抵押物,，就其所得的價金優(yōu)先受償,。如果拍賣抵押物后所得的價金多余債務金額的，超過部分應當返還抵押人,。如果抵押權人為多數人時,，應當依照抵押權的次序進行分配。

2,、變賣

如果抵押權人不愿意拍賣抵押物的,，也不愿意取得標的物的所有權時，可以通過一般的買賣方式變賣抵押物,，并就所得價金優(yōu)先受償,。

3、折價

在債權清償期限屆滿后,，抵押權人可以與抵押人簽訂合同,，約定由抵押權人取得抵押物的所有權。如果抵押物的價值高于債權數額的,，應當將超過的價款返還于抵押人,。

在交易中，當您需要設定抵押時,，建議最好是簽訂正式的抵押合同,，避免出現不必要的麻煩。有些抵押是簽了合同就能生效的,，但有些卻需要登記才生效,。由此可見，抵押的設定需要注意的事項很多,，您切不可糊里糊涂的簽訂抵押合同將自己置于不利之地,。