• 【發(fā)布單位】最高人民法院
• 【發(fā)布文號(hào)】法釋[2009]7號(hào)
• 【發(fā)布日期】2009-05-14
• 【生效日期】2009-10-01
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】中國(guó)法院網(wǎng)
• 【所屬類(lèi)別】國(guó)家法律法規(guī)

最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋

最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋

（法釋[2009]7號(hào)，2009年3月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過(guò)）





中華人民共和國(guó)最高人民法院公告



 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過(guò),，現(xiàn)予公布,，自2009年10月1日起施行。



 二○○九年五月十四日





 為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件,，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,，根據(jù)《
中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐,，制定本解釋,。




第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主,。



 基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為,，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主,。




第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車(chē)位,、攤位等特定空間,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分：



 （一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分,；



 （二）具有利用上的獨(dú)立性,，可以排他使用；



 （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體,。



 規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋,，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)專(zhuān)有部分的組成部分。



 本條第一款所稱(chēng)房屋,，包括整棟建筑物,。




第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外,，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分,，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的共有部分：



 （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu),、外墻,、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道,、樓梯,、大堂等公共通行部分，消防,、公共照明等附屬設(shè)施,、設(shè)備，避難層,、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分,；



 （二）其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等,。



 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路,、綠地占地除外,。




第四條 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要,，無(wú)償利用屋頂以及與其專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的,，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律,、法規(guī),、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外,。




第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位,、車(chē)庫(kù)，以出售,、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的規(guī)定。



 前款所稱(chēng)配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位,、車(chē)庫(kù)與房屋套數(shù)的比例,。




第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外,，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱(chēng)的車(chē)位,。




第七條 改變共有部分的用途,、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分,，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。




第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積,，可以按照下列方法認(rèn)定：



 （一）專(zhuān)有部分面積,，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的,，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算,；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算,；



 （二）建筑物總面積,，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算,。




第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù),，可以按照下列方法認(rèn)定：



 （一）業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算,，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算,。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的,，按一人計(jì)算,；



 （二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算,。




第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害,、消除危險(xiǎn),、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持,。



 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的,，人民法院不予支持。




第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱(chēng)“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi),，本棟建筑物之外的業(yè)主,，主張與自己有利害關(guān)系的,，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響,。




第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使,。




第十三條 業(yè)主請(qǐng)求公布,、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：



 （一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集,、使用情況,；



 （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄,；



 （三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況,；



 （四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位,、車(chē)庫(kù)的處分情況；



 （五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料,。




第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用,、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng),，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害,、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的,，人民法院應(yīng)予支持,。



 屬于前款所稱(chēng)擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的,，人民法院應(yīng)予支持,。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。




第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律,、法規(guī),、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約,，或者違反業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的,，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱(chēng)的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：



 （一）損害房屋承重結(jié)構(gòu),，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施,，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn),、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；



 （二）違反規(guī)定破壞,、改變建筑物外墻面的形狀,、顏色等損害建筑物外觀；



 （三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修,；



 （四）違章加建,、改建，侵占,、挖掘公共通道,、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分,。




第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專(zhuān)有部分的承租人,、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理,。



 專(zhuān)有部分的承租人,、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律,、法規(guī),、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定,，以及其與業(yè)主的約定,，享有相應(yīng)權(quán)利,，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù),。




第十七條 本解釋所稱(chēng)建設(shè)單位，包括包銷(xiāo)期滿(mǎn),，按照包銷(xiāo)合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)尚未銷(xiāo)售的物業(yè)后,，以自己名義對(duì)外銷(xiāo)售的包銷(xiāo)人。




第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中,，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭(zhēng)議的,，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù),。




第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行,。



 因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋,。



 本解釋施行前已經(jīng)終審,，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋,。