• 【發(fā)布單位】天津市
• 【發(fā)布文號】津政發(fā)〔2005〕67號
• 【發(fā)布日期】2005-08-15
• 【生效日期】2005-08-15
• 【失效日期】--
• 【文件來源】天津市
• 【所屬類別】地方法規(guī)

天津市業(yè)主委員會活動規(guī)則

天津市業(yè)主委員會活動規(guī)則

(津政發(fā)〔2005〕67號)





各區(qū),、縣人民政府,，各委、局,，各直屬單位：



 市人民政府領導同志同意市房管局擬定的《天津市業(yè)主委員會活動規(guī)則》,，現(xiàn)轉發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行,。



 二○○五年八月十五日





 天津市業(yè)主委員會活動規(guī)則




第一條 為了規(guī)范業(yè)主委員會的活動,， 保證業(yè)主委員會履行職責,，維護全體業(yè)主的合法權益，根據(jù)國務院《
物業(yè)管理條例》（國務院令第379號） 和《
天津市物業(yè)管理條例》及有關規(guī)定,，結合本市實際情況,，制定本規(guī)則。




第二條 本規(guī)則適用于本市行政區(qū)域內業(yè)主委員會的活動,。




第三條 市物業(yè)管理行政主管部門和區(qū),、 縣人民政府應當對業(yè)主委員會活動進行指導和管理。



 區(qū),、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對轄區(qū)內業(yè)主委員會的活動進行監(jiān)督管理,。




第四條 業(yè)主委員會應當積極配合居民委員會依法履行職責，支持居民委員會開展工作,，并接受其指導和監(jiān)督,。




第五條 各有關部門應當支持業(yè)主委員會依法履行職責、 開展工作,，對物業(yè)管理服務用房,、共用部位和共用設施設備以及業(yè)主委員會活動經(jīng)費的使用不得干預。




第六條 在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府轄區(qū)內,， 應當建立由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會,、公安派出所,、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)等單位參加的住宅物業(yè)管理社區(qū)聯(lián)席會議制度,。



 聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集和主持,。聯(lián)席會議主要協(xié)調以下工作：



 （一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理政策法規(guī)工作；



 （二）業(yè)主委員會任期屆滿換屆選舉工作,；



 （三）通報新一屆業(yè)主委員會成員和分工情況,；



 （四）業(yè)主委員會成員缺員50%以上（含50%）或者主任、副主任全部辭職,、離任后的補選工作,；



 （五） 20%以上業(yè)主提議召開臨時業(yè)主會會議，業(yè)主委員會不依法召集的,；



 （六）業(yè)主委員會在規(guī)定的時間內不履行代表業(yè)主會簽訂,、續(xù)簽、變更,、解除物業(yè)管理服務合同的,；



 （七）其他影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的情況。



 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責整理,、保管聯(lián)席會議的記錄或者形成的會議紀要,。聯(lián)席會議的成員單位應當按照會議紀要或者議定的事項落實責任,，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門負責督促,。




第七條 業(yè)主委員會是業(yè)主會的辦事機構，履行下列職責：



 （一）召集業(yè)主會會議,；



 （二）執(zhí)行業(yè)主會作出的決議,，定期報告有關決議執(zhí)行的情況，提出物業(yè)管理建議,；



 （三）在業(yè)主會作出決議后30日內,，代表業(yè)主會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、續(xù)簽,、變更,、解除物業(yè)管理服務合同；



 （四）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動,，支持物業(yè)管理企業(yè)正當?shù)墓芾砘顒樱?


 （五）聽取和反映業(yè)主的意見和建議,，協(xié)調與物業(yè)管理企業(yè)的關系；



 （六）督促不交納物業(yè)管理服務費的業(yè)主限期交納,；



 （七）對物業(yè)共用部位和共用設施設備大修,、更新改造方案組織業(yè)主書面確認；



 （八）監(jiān)督業(yè)主公約的實施,；



 （九）完成業(yè)主會交辦的其他事項,。




第八條 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動， 其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理服務的物業(yè)管理企業(yè)中任職,。




第九條 新當選的業(yè)主委員會成員應當參加區(qū),、 縣物業(yè)管理行政主管部門組織的培訓。



 區(qū),、縣物業(yè)管理行政主管部門應當采取不同形式,，定期對業(yè)主委員會成員進行物業(yè)管理有關規(guī)定和相關知識的培訓，并建立培訓檔案,。




第十條 業(yè)主委員會應當建立日常工作制度,。經(jīng)業(yè)主會同意，業(yè)主委員會可以聘請專職執(zhí)行秘書,，協(xié)助處理業(yè)主委員會的日常事務,。專職執(zhí)行秘書應當經(jīng)過物業(yè)管理行政主管部門的培訓。



 專職執(zhí)行秘書津貼從業(yè)主委員會活動經(jīng)費中列支或者由業(yè)主委員會籌集,，不得向物業(yè)管理企業(yè)攤派,。




第十一條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案。 工作檔案一般包括下列內容：



 （一）各類會議記錄,、紀要,；



 （二）業(yè)主會決議,、業(yè)主委員會決定等書面材料；



 （三）業(yè)主委員會選舉,、換屆的有關材料,；



 （四）業(yè)主名冊；



 （五）物業(yè)管理服務合同,；



 （六）有關法律,、法規(guī)和業(yè)務往來文件；



 （七）業(yè)主的書面意見,、建議書,；



 （八）公告、公示及其證明材料,；



 （九）共用部位和共用設施設備維修基金收支和使用情況,；



 （十）其他書面和實物資料。



 業(yè)主委員會工作檔案應當指定專人保管,，物業(yè)管理企業(yè)應當為其提供檔案資料柜,，放置在業(yè)主委員會辦公場所或者物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內的辦公場所。




第十二條 業(yè)主委員會會議應當有超過半數(shù)成員出席,， 作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意,。



 業(yè)主委員會成員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。



 業(yè)主委員會召開會議時,，可以邀請區(qū),、縣物業(yè)管理行政主管部門，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,，公安派出所,，居民委員會的人員列席。




第十三條 業(yè)主會和業(yè)主委員會會議應當由業(yè)主委員會主任主持,，主任因故缺席時,，由其委托的副主任主持。



 業(yè)主會定期會議應當按照業(yè)主會章程的規(guī)定召開,。有下列情形之一的,，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主會臨時會議：



 （一）20%以上業(yè)主提議的；



 （二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的,；



 （三）業(yè)主會章程規(guī)定的其他情形,。



 業(yè)主委員會應當指定專人整理會議記錄并做好存檔工作。




第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內,， 凡采用書面形式征求業(yè)主意見決定有關事項的,，應當由業(yè)主委員會按照規(guī)定組織業(yè)主表決，其他單位和人員不得另行組織表決。本規(guī)則另有規(guī)定的,，從其規(guī)定,。




第十五條 采用書面形式征求業(yè)主意見決定有關事項的， 業(yè)主委員會應當按照下列程序進行：



 （一）在決定有關事項15日前,，公告擬表決事項的內容,、方法、程序和時間安排,；



 （二）組織發(fā)放,、回收表決票并做好記錄；



 （三）組織10名以上非業(yè)主委員會成員的業(yè)主監(jiān)督票數(shù)統(tǒng)計活動,，由2名業(yè)主委員會成員負責唱票、記票,，2名非業(yè)主委員會成員的業(yè)主負責監(jiān)票,，并對統(tǒng)計結果簽字確認；



 （四）3日內,，在物業(yè)管理區(qū)域內公布投票結果,。



 在表決同一事項時，業(yè)主應當明確表示同意或者不同意,，業(yè)主表示棄權的,，視為同意。



 采用書面形式征求業(yè)主意見決定有關事項的,，應當使用全市統(tǒng)一式樣的業(yè)主會會議表決票,。表決票應當由業(yè)主本人簽名。




第十六條 業(yè)主委員會在任期屆滿2個月前,，應當做好以下?lián)Q屆籌備工作：



 （一）起草本屆業(yè)主委員會工作情況的報告,；



 （二）確定業(yè)主會會議召開的時間、地點,、形式和內容,；



 （三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主會會議上的投票權數(shù),；



 （四）將業(yè)主委員會成員候選人的照片,、姓名、性別,、年齡,、政治面目、工作單位,、學歷,、職稱、簡歷,、房屋產(chǎn)權證號或房屋買賣合同號和物業(yè)管理企業(yè)開具的交納物業(yè)管理服務費的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示,；



 （五）做好召開業(yè)主會會議的其他準備工作,。



 業(yè)主委員會成員候選人，可以由業(yè)主委員會提名推薦或者由5%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦,。



 業(yè)主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告區(qū),、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。




第十七條 業(yè)主委員會應當在業(yè)主會確定物業(yè)管理企業(yè)后30日內,，代表業(yè)主會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同,。業(yè)主委員會未按期代表業(yè)主會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同的，由居民委員會督促其在30日內履行職責,。逾期仍不履行職責的,，在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下,，由居民委員會組織并成立由業(yè)主,、物業(yè)管理企業(yè)、居民委員會等代表組成的業(yè)主委員會換屆籌備組,，按照規(guī)定重新選舉業(yè)主委員會,。籌備組的組長由居民委員會的負責人擔任,。



 在重新選舉業(yè)主委員會期間,，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主應當按照業(yè)主會通過的物業(yè)管理服務合同履行各自的權利和義務,；重新選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應當補簽物業(yè)管理服務合同,。




第十八條 業(yè)主委員會任期屆滿不組織換屆選舉的， 由居民委員會督促其在30日內履行職責,。逾期仍不組織換屆選舉的,，居民委員會在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下,，組織并成立由業(yè)主,、物業(yè)管理企業(yè)、居民委員會等代表組成的換屆籌備組,，按照規(guī)定重新選舉新一屆業(yè)主委員會,。籌備組的組長由居民委員會的負責人擔任,。




第十九條 業(yè)主委員會成員缺員的,， 業(yè)主委員會應當召開業(yè)主會會議進行補選。



 業(yè)主委員會成員缺員50%以上或者業(yè)主委員會主任,、 副主任全部辭職,、離任后，業(yè)主委員會不及時組織補選的，由居民委員會督促其在30日內組織補選,。逾期仍不組織補選的,，在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下,，由居民委員會組織召開業(yè)主會會議,，按照規(guī)定補選業(yè)主委員會成員。




第二十條 經(jīng)20%以上業(yè)主提議,，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主會臨時會議,。不組織召開的，由居民委員會督促其履行職責,。




第二十一條 業(yè)主會和業(yè)主委員會作出的決定,， 應當告知所在地的居民委員會，并認真聽取居民委員會的意見和建議,。




第二十二條 業(yè)主委員會成員辭職,、 死亡的，或者因物業(yè)轉讓,、滅失不再是業(yè)主的,，其業(yè)主委員會成員資格終止,，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內公告,。




第二十三條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的， 經(jīng)業(yè)主會會議通過,，取消其業(yè)主委員會成員資格,，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內公告：



 （一）因疾病或者其他原因喪失工作能力的；



 （二）無正當理由連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的,；



 （三）拒不履行業(yè)主義務的,；



 （四）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理服務的物業(yè)管理企業(yè)中任職的；



 （五）有犯罪行為的,；



 （六）其他原因不適宜擔任業(yè)主委員會成員的,。




第二十四條 業(yè)主委員會任期屆滿或者業(yè)主委員會成員資格終止、取消的,，應當在10日內將保管的檔案資料,、印章及業(yè)主會的財物移交，并做好交接手續(xù),。對不移交的,，業(yè)主委員會可以請求該轄區(qū)的民警協(xié)助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟,。




第二十五條 自新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起30日內,，業(yè)主委員會應當持業(yè)主會章程、業(yè)主公約、經(jīng)業(yè)主會會議表決產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員的基本情況等資料,，向區(qū),、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。符合規(guī)定的,，區(qū),、縣物業(yè)管理行政主管部門應當在7個工作日內出具備案證明。 不符合規(guī)定的,，區(qū),、縣物業(yè)管理行政主管部門應當書面告知。



 業(yè)主委員會備案后，應當將業(yè)主委員會成員的姓名,、聯(lián)系電話和成員的分工情況在物業(yè)管理區(qū)域內公告,。




第二十六條 業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理服務費中按照每年不超過1%的比例提取活動經(jīng)費，具體辦法由業(yè)主會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同中約定,。



 活動經(jīng)費應當在物業(yè)管理企業(yè)財務賬目中設置科目，具體使用情況由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內每年度至少公布一次,，并接受業(yè)主的監(jiān)督,。




第二十七條 業(yè)主會印章應當用于業(yè)主會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同或者其他與物業(yè)管理服務有關的活動。



 業(yè)主委員會應當妥善保管并依法使用業(yè)主會印章,。印章遺失的,，業(yè)主委員會持在主要新聞媒體上聲明作廢的憑證，到區(qū),、縣物業(yè)管理行政主管部門辦理重新刻制印章證明,，按照規(guī)定重新刻制業(yè)主會印章。




第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內沒有居民委員會的,， 由所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法組織,、指導業(yè)主委員會的活動。




第二十九條 本規(guī)則自發(fā)布之日起施行,。