• 【發(fā)布單位】吉林省吉林市
• 【發(fā)布文號】吉林市人民代表大會常務(wù)委員會公告第139號
• 【發(fā)布日期】2005-11-30
• 【生效日期】2006-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國務(wù)院法制辦公室
• 【所屬類別】地方法規(guī)

吉林市物業(yè)管理條例

吉林市物業(yè)管理條例
 
（2005年9月22日吉林市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第21次會議通過 2005年11月24日吉林省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第24次會議批準(zhǔn) 2005年11月30日吉林市人民代表大會常務(wù)委員會公告第139號公布 自2006年1月1日起施行）






第一章 總則




第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動,，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及相關(guān)法律,、法規(guī)，結(jié)合本市實際,，制定本條例,。




第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。




第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。職責(zé)是：



 （一）貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法律,、法規(guī)和規(guī)章。



 （二）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理,。



 （三）負(fù)責(zé)物業(yè)管理招投標(biāo)活動的指導(dǎo)監(jiān)督,。



 （四）負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào),、監(jiān)督本市城區(qū)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用。



 （五）負(fù)責(zé)本市城區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的劃分,。



 （六）受理物業(yè)管理投訴,、查處物業(yè)管理違法案件。



 其下設(shè)的物業(yè)管理辦公室具體負(fù)責(zé)日常工作,。




第四條 縣（市）,、區(qū)政府指定的行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。職責(zé)是：



 （一）貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法律,、法規(guī)和規(guī)章,。



 （二）組織召開首次業(yè)主大會。



 （三）監(jiān)督物業(yè)承接,、交接工作和物業(yè)用房的使用,。



 （四）負(fù)責(zé)業(yè)主大會、業(yè)主委員會有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理,。



 （五）受理物業(yè)管理投訴,。



 縣（市）物業(yè)管理行政主管部門除前款規(guī)定的職責(zé)外，還應(yīng)承擔(dān)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動的指導(dǎo)監(jiān)督,，指導(dǎo)、協(xié)調(diào),、監(jiān)督專項維修資金的管理和使用,，物業(yè)管理區(qū)域的劃分和物業(yè)管理違法案件的查處工作。




第五條 建設(shè),、規(guī)劃,、市政公用、環(huán)保,、公安,、城管執(zhí)法等相關(guān)部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)按各自職責(zé)配合做好物業(yè)管理工作。




第六條 新建住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理。



 原有住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理,，也可以根據(jù)業(yè)主意愿委托物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I公司實行專項服務(wù),。



 非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步實行物業(yè)管理。




第二章 業(yè)主及業(yè)主大會




第七條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主,；一個物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會,；業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),。



 業(yè)主,、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù),、職責(zé)按國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。




第八條 業(yè)主入住率達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積50％以上時，縣（市）,、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時組織召開首次業(yè)主大會會議,。




第九條 業(yè)主大會會議決定事項實行投票表決。



 住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)按套計算,，每套住宅計一票,。



 非住宅物業(yè)的投票權(quán)按建筑面積計算，100平方米以下（含本數(shù)）的有1票投票權(quán),，每超過100平方米再計1票,。




第十條 未實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，經(jīng)三分之二以上業(yè)主書面同意,，可以實施物業(yè)管理或?qū)ｍ椃?wù),。




第三章 物業(yè)管理企業(yè)




第十一條 物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)證書后，在核定的資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動,。




第十二條 物業(yè)管理企業(yè)的管理人員取得國家職業(yè)資格證書后,，方可從事物業(yè)管理活動。




第十三條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：



 （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費,。



 （二）根據(jù)業(yè)主的委托,，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目時，收取相關(guān)費用,。



 （三）選聘專營公司承擔(dān)專項服務(wù),。




第十四條 物業(yè)管理企業(yè)履行下列義務(wù)：



 （一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù),。收取物業(yè)服務(wù)費時應(yīng)使用專用發(fā)票,。



 （二）每半年公布一次業(yè)主交費情況和物業(yè)服務(wù)費的使用情況。



 （三）聽取業(yè)主,、業(yè)主大會,、業(yè)主委員會對有關(guān)物業(yè)管理活動的意見和建議,，并接受監(jiān)督。



 （四）對造成物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備損害的,，代表業(yè)主要求其停止侵害、恢復(fù)原狀,、賠償損失等,。



 （五）及時制止違反治安、消防,、環(huán)保,、裝飾裝修等方面規(guī)定的行為，并向相關(guān)部門報告,。



 （六）建立物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序,、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù),、突發(fā)事件處理等方面的規(guī)章制度。



 （七）建立健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)收支,、物業(yè)維修臺帳,、檔案等內(nèi)部管理制度。




第四章 物業(yè)管理服務(wù)




第十五條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理,。




第十六條 業(yè)主大會應(yīng)通過招投標(biāo)或業(yè)主大會決定的其他方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。選聘后業(yè)主委員會須與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，在縣（市）,、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)監(jiān)督下進(jìn)行物業(yè)承接,，并在合同生效之日起30日內(nèi)備案。




第十七條 物業(yè)服務(wù)合同期限終止90日前,，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜,，續(xù)約的應(yīng)續(xù)簽合同。



 不續(xù)約的,，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在合同期滿前選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)或決定采用其他的物業(yè)管理方式,。原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在合同期滿前10日內(nèi)完成物業(yè)交接，并按規(guī)定移交有關(guān)資料,。




第十八條 物業(yè)管理企業(yè),、業(yè)主未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，按法律規(guī)定和合同約定承擔(dān)違約責(zé)任,。



 物業(yè)管理企業(yè)因管理原因造成業(yè)主財產(chǎn)損失或人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任,。



 物業(yè)管理企業(yè)放棄物業(yè)管理的,，在業(yè)主大會確定新的管理方式前,，由轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織保潔企業(yè)實施保潔服務(wù)，并向業(yè)主收取相應(yīng)費用,；物業(yè)的維修由受益業(yè)主自行選擇維修單位,，并承擔(dān)費用。




第十九條 物業(yè)服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置或收費地點予以公示,。



 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位交納,；物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的,，原業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。




第五章 前期物業(yè)管理




第二十條 前期物業(yè)管理是指新建住宅物業(yè)的業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理活動。




第二十一條 規(guī)劃,、設(shè)計新建住宅物業(yè)時,，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項設(shè)施,，并按該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積千分之四以上標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃物業(yè)管理用房,。



 物業(yè)用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意,，不得改變物業(yè)用房的用途,。




第二十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前，通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),，并按有關(guān)規(guī)定備案,。



 投標(biāo)人少于3個或者多層住宅物業(yè)建筑面積小于4萬平方米（含本數(shù)），高層住宅物業(yè)建筑面積小于2萬平方米（含本數(shù)）的,，也可以經(jīng)住宅物業(yè)所在地的縣（市）,、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，采取協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。




第二十三條 建設(shè)單位須在住宅物業(yè)建成并驗收合格后15日內(nèi),，在物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督下，與中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接,，并按規(guī)定移交有關(guān)資料,。承接協(xié)議中應(yīng)對物業(yè)及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量,、物業(yè)用房面積和位置,、保修期內(nèi)保修責(zé)任及其他事項予以約定。




第二十四條 建設(shè)單位在申請辦理《商品房預(yù)售許可證》時,，須提供前期物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)或協(xié)議選聘的備案證明,，并在銷售物業(yè)時,，向買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容和業(yè)主臨時公約。




第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)




第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,，屬于全體業(yè)主共同所有，不得擅自處分：



 （一）物業(yè)用房,。



 （二）門衛(wèi)房,、電話間、監(jiān)控室,、地面架空層,、共用走廊。



 （三）按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫,。



 （四）公共綠地,、道路、場地,、水景,、文體設(shè)施等。



 （五）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備,。




第二十六條 物業(yè)的使用禁止下列行為：



 （一）改變原規(guī)劃設(shè)計,，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)。



 （二）違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物,。



 （三）改變房屋外立面造型。



 （四）擅自改建,、占用物業(yè)共用部位或損壞,、占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備,，在公共設(shè)備上設(shè)置障礙,。



 （五）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆,、劇毒,、放射性等危險物品或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品,。



 （六）開辦產(chǎn)生噪聲的機(jī)械加工及娛樂項目等,。



 （七）使用燃煤爐灶或油煙無組織排放。



 （八）法律,、法規(guī),、規(guī)章禁止的其他行為。




第二十七條 供水、供電,、供氣,、供熱,、通訊,、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修,、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任,。



 水費、電費,、燃?xì)赓M,、供熱費、通訊費,、有線電視收視費等由供水,、供電、供氣,、供熱等有關(guān)單位直接向最終用戶收取,。




第七章 專項維修資金




第二十八條 專項維修資金專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修,、更新,、改造，不得挪作他用,。



 專項維修資金屬于業(yè)主所有,。




第二十九條 購買新建住宅物業(yè)的，應(yīng)繳存專項維修資金,。收繳單位必須提供專項維修資金專用票據(jù),。辦理所有權(quán)登記時，須出具專項維修資金專用票據(jù),。




第三十條 專項維修資金的過戶,、續(xù)籌、結(jié)算,，應(yīng)遵守下列規(guī)定：



 （一）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶,。



 （二）專項維修資金帳面余額低于首次繳付額30％的,，經(jīng)業(yè)主大會會議研究決定，按業(yè)主房屋建筑面積的比例向業(yè)主續(xù)籌,。



 （三）房屋滅失的,，將專戶帳面余額返還業(yè)主。




第三十一條 專項維修資金實行專戶存儲,，按戶設(shè)置明細(xì)帳,，按單元,、棟、物業(yè)管理區(qū)域核算,。




第三十二條 專項維修資金須經(jīng)三分之二以上有投票權(quán)的受益業(yè)主書面同意方可使用,。



 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對專項維修資金管理使用情況的監(jiān)督，具體監(jiān)督辦法由市人民政府制定,。




第三十三條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金查詢系統(tǒng)和監(jiān)督制度以及業(yè)主查詢和對帳制度,。




第八章 法律責(zé)任




第三十四條 違反本條例的，由市,、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定予以處罰,；責(zé)任人給他人造成損失的，應(yīng)依法賠償,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任：



 （一）違反第十一條規(guī)定，未取得資質(zhì)證書的,，沒收違法所得,，并處5萬元至20萬元的罰款；未在核定的資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)管理的,，給予警告,，責(zé)令限期改正，可以并處1萬元至3萬元的罰款,。



 （二）違反第十二條規(guī)定,，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責(zé)令停止違法行為,，并處5萬元至20萬元的罰款,。



 （三）違反第十七條第二款、第二十三條規(guī)定,，物業(yè)管理企業(yè),、建設(shè)單位不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正,，逾期仍不移交的,，并處1萬元至10萬元的罰款。



 （四）違反第二十一條第一款規(guī)定,，建設(shè)單位不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的,，給予警告，責(zé)令限期改正,，沒收違法所得,，并處10萬元至50萬元的罰款。



 （五）違反第二十一條第二款規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意,，擅自改變物業(yè)用房用途的,，給予警告，責(zé)令限期改正,，并處1萬元至10萬元的罰款,；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用,。



 （六）違反第二十二條規(guī)定，新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)方式或未經(jīng)批準(zhǔn)通過協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,，給予警告,，責(zé)令限期改正，并處10萬元以下的罰款,。



 （七）違反第二十五條規(guī)定,，擅自處分屬于業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,，給予警告,，責(zé)令限期改正，并處5萬元至20萬元的罰款,。



 （八）違反第二十八條第一款規(guī)定,，挪用專項維修資金的，追回挪用的專項維修資金,，給予警告,，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款,；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金,，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書,。




第三十五條 違反本條例第二十六條規(guī)定,，造成物業(yè)損害的，由有關(guān)部門按有關(guān)規(guī)定予以處罰,。




第三十六條 當(dāng)事人對行政處罰不服的,，可依法申請行政復(fù)議或提請行政訴訟，當(dāng)事人拒不履行行政處罰決定的,，物業(yè)管理行政主管部門可依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,。無法定事由，在行政復(fù)議和行政訴訟期間具體行政處罰行為不停止執(zhí)行。




第三十七條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守,、濫用職權(quán),、徇私舞弊的，由所在單位或上級機(jī)關(guān)給予行政處分,。構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。




第九章 附則




第三十八條 本條例由吉林市人民代表大會常務(wù)委員會負(fù)責(zé)解釋,。




第三十九條 本條例自2006年1月1日起施行,。