• 【發(fā)布單位】81302
• 【發(fā)布文號(hào)】閩政[1986]87號(hào)
• 【發(fā)布日期】1986-10-28
• 【生效日期】1986-10-28
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

福建省城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司管理暫行規(guī)定

福建省城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司管理暫行規(guī)定
 
（1986年10月28日閩政＜1986＞87號(hào)）

第一條 為了加強(qiáng)對(duì)全省房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司（包括城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司）的管理,，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)的健康發(fā)展,，維護(hù)城市建設(shè)的正常秩序，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的合法權(quán)益和正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，特制定本暫行規(guī)定,。



第二條 本規(guī)定適用于城市（包含縣城、建制鎮(zhèn),，下同）從事專營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的全民所有制和集體所有制的公司（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)公司）,。



第三條 各級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門為開(kāi)發(fā)公司的歸口管理機(jī)關(guān)，按照本暫行規(guī)定負(fù)責(zé)對(duì)本行政區(qū)內(nèi)的開(kāi)發(fā)公司（包括外來(lái)的開(kāi)發(fā)公司）實(shí)行行業(yè)歸口管理,。未設(shè)立房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)或房管機(jī)構(gòu)不具備管理?xiàng)l件的地方,，由各級(jí)建委（或建設(shè)局）行使行業(yè)歸口管理權(quán)。城市行業(yè)歸口部門要根據(jù)任務(wù)輕重明確分工或設(shè)立適當(dāng)?shù)霓k事機(jī)構(gòu),，負(fù)責(zé)管理綜合開(kāi)發(fā)工作。

 所有開(kāi)發(fā)公司原隸屬關(guān)系不變,，但都必須服從當(dāng)?shù)厝嗣裾袠I(yè)歸口管理部門對(duì)建設(shè)計(jì)劃,、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格,、經(jīng)營(yíng)方式,、房地產(chǎn)市場(chǎng)、企業(yè)資質(zhì)和隊(duì)伍等實(shí)行統(tǒng)一管理,。并接受計(jì)劃,、財(cái)政、工商,、銀行,、物價(jià)、稅務(wù)和審計(jì)部門的監(jiān)督,、檢查和指導(dǎo),。



第四條 開(kāi)發(fā)公司的宗旨主要是通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)城市土地，發(fā)展住宅建設(shè),，為改善城市人民居住條件服務(wù),，為城市建設(shè)服務(wù)，講求社會(huì)效益,、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一,。

 開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)方針以服務(wù)為主，盈利為輔,。

 開(kāi)發(fā)公司必須認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家的方針,、政策、自覺(jué)遵守各項(xiàng)法律、法令,。按照城市規(guī)劃要求,，搞好城市土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)。



第五條 開(kāi)發(fā)公司要按照城市建設(shè)總體規(guī)劃,，制定開(kāi)發(fā)區(qū)具體規(guī)劃,。同時(shí)，要編制較長(zhǎng)期（3年左右）的綜合開(kāi)發(fā)計(jì)劃,，并接受計(jì)劃部門的指導(dǎo),，搞好市政、公用,、動(dòng)力,、通訊等基礎(chǔ)工程和相應(yīng)配套設(shè)施的建設(shè)，然后,，將經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)的地皮（土地所有權(quán)仍屬國(guó)家）有償轉(zhuǎn)讓給其他單位興建工程項(xiàng)目,；也可以直接組織興建住宅和其他經(jīng)營(yíng)性房屋（如貿(mào)易中心、綜合服務(wù)樓,、辦公樓,、倉(cāng)庫(kù)、旅館和公用性質(zhì)的廠房等）按規(guī)定進(jìn)行出售,。



第六條 開(kāi)發(fā)公司用于建設(shè)的土地,，根據(jù)土地統(tǒng)一管理的原則，視同國(guó)家建設(shè)用地,。由開(kāi)發(fā)公司或歸口管理機(jī)關(guān)按規(guī)定程序,，向有權(quán)機(jī)關(guān)申請(qǐng)，辦理征地手續(xù),。申報(bào)時(shí),，必須備齊如下材料：

 1、經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)審批的立項(xiàng)文件或開(kāi)發(fā)任務(wù)委托書,；

 2,、城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃圖及土地管理機(jī)關(guān)（城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)由城市規(guī)劃管理部門）認(rèn)可的征地地形圖；

 3,、開(kāi)發(fā)公司的年度計(jì)劃或長(zhǎng)期計(jì)劃,。



第七條 開(kāi)發(fā)公司的審批程序：

 省直各部門成立的開(kāi)發(fā)公司，經(jīng)各主管部門審查同意后,，報(bào)省建委審批,。

 各地、市成立的開(kāi)發(fā)公司,，經(jīng)地,、市歸口管理機(jī)關(guān)審查后，報(bào)省建委審批。

 各縣（市）成立的開(kāi)發(fā)公司,，經(jīng)所在縣（市）歸口管理機(jī)關(guān)審查,，報(bào)地（市）歸口管理機(jī)關(guān)審核后轉(zhuǎn)呈省建委審批。

 開(kāi)發(fā)公司持省建委正式批準(zhǔn)文件和資質(zhì)級(jí)別證書,，向所在市,、縣工商行政管理局申請(qǐng)登記注冊(cè)，經(jīng)核準(zhǔn)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并在建設(shè)銀行開(kāi)戶后,，方準(zhǔn)營(yíng)業(yè),。有關(guān)審批、注冊(cè)文件副本要抄送開(kāi)發(fā)公司所在市,、縣房地產(chǎn)管理部門（或建委）,，以便當(dāng)?shù)貙?shí)行行業(yè)歸口管理。

 凡各地（市）政府已經(jīng)批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)公司,，應(yīng)按本規(guī)定申請(qǐng)補(bǔ)辦資質(zhì)級(jí)別證書,。



第八條 開(kāi)發(fā)公司按開(kāi)發(fā)能力分三級(jí)：

 具有年開(kāi)發(fā)建成房屋建筑面積10萬(wàn)平方米以上能力的，為一級(jí)開(kāi)發(fā)公司,。

 具有年開(kāi)發(fā)建成房屋建筑面積5萬(wàn)至10萬(wàn)平方米能力的,，為二級(jí)開(kāi)發(fā)公司。

 具有年開(kāi)發(fā)建成房屋建筑面積5萬(wàn)平方米以內(nèi)的,，為三級(jí)開(kāi)發(fā)公司。

 開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)級(jí)別證書統(tǒng)一由省建設(shè)委員會(huì)頒發(fā),。

 開(kāi)發(fā)公司只能承擔(dān)與本公司資質(zhì)級(jí)別相應(yīng)的開(kāi)發(fā)任務(wù),，不得越級(jí)承攬任務(wù)。

 未持有省建委核發(fā)的資質(zhì)級(jí)別證書的開(kāi)發(fā)公司,，不得經(jīng)營(yíng)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù),。



第九條 開(kāi)發(fā)公司必須具備下列基本條件：

 1．有獨(dú)立健全的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和管理章程，經(jīng)濟(jì)上能夠獨(dú)立經(jīng)營(yíng),、自負(fù)盈虧,，并依法承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

 2．有隸屬主管部門任命的專職經(jīng)驗(yàn),，并配備有同公司級(jí)別相適應(yīng)的專職技術(shù),、財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)管理人員（不包括其附屬施工企業(yè)的專業(yè),、技術(shù)人員）,。一級(jí)開(kāi)發(fā)公司要有不少于4名土建工程師，2名會(huì)計(jì)師（或1名會(huì)計(jì)師,、2名助理會(huì)計(jì)師）,；二級(jí)開(kāi)發(fā)公司要有2名土建工程師和2名助理會(huì)計(jì)師；三級(jí)開(kāi)發(fā)公司至少要有1名專職土建工程師（或2名土建助理工程師）和2名有從事會(huì)計(jì)工作5年以上的會(huì)計(jì)人員。

 3．有與經(jīng)營(yíng)規(guī)模,、經(jīng)濟(jì)責(zé)任相適應(yīng)的自有流動(dòng)資金（包括主管部門撥入的資金,、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的企業(yè)單位提供的資金，不含銀行貸款）,。一級(jí)開(kāi)發(fā)公司的自有流動(dòng)資金不能少于200萬(wàn)元,；二級(jí)開(kāi)發(fā)公司自有流動(dòng)資金不能少于80萬(wàn)元；三級(jí)開(kāi)發(fā)公司自有流動(dòng)資金不能少于20萬(wàn)元,。

 4．有健全的財(cái)務(wù)管理制度及經(jīng)濟(jì)核算辦法,。具體按省財(cái)政廳、建行現(xiàn)行有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行,。

 5．有固定的辦公地點(diǎn),。



第十條 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的價(jià)格管理：

 1．開(kāi)發(fā)公司建設(shè)的商品房按單方工程造價(jià)和法定利潤(rùn)之和制定售價(jià)。將已開(kāi)發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓給使用單位（土地只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)）,，按開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際支出和法定利潤(rùn)之和收取土地開(kāi)發(fā)費(fèi),。

 2．住宅小區(qū)內(nèi)公建配套基礎(chǔ)設(shè)施在市財(cái)政和有關(guān)部門沒(méi)有專項(xiàng)投資的情況下，由所在市,、縣政府委托開(kāi)發(fā)公司代收配套費(fèi),，單列帳目，?？顚Ｓ?，不取利潤(rùn)。以上兩項(xiàng)的價(jià)格和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，由開(kāi)發(fā)公司報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)歸口管理部門商同級(jí)建設(shè)銀行,、物價(jià)部門審批。

 3．住宅小區(qū)配套設(shè)施中獨(dú)立的商業(yè)中心,、影劇院,、體育場(chǎng)、醫(yī)院,、中小學(xué)校等,，原則上應(yīng)由市商業(yè)、文教,、衛(wèi)生等部門投資建設(shè),。有的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施也可以由開(kāi)發(fā)公司按規(guī)劃建成后出租或出售給有關(guān)單位使用。



第十一條 開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的法定利潤(rùn)率一般取成本費(fèi)的3％至五,。一級(jí)開(kāi)發(fā)
公司法定利潤(rùn)為5％,；二級(jí)開(kāi)發(fā)公司為4％；三級(jí)開(kāi)發(fā)公司為3％,，企業(yè)留利部分應(yīng)按有關(guān)規(guī)定建立各種基金,。



第十二條 開(kāi)發(fā)公司的資金來(lái)源：一是自有資金（包括各級(jí)政府專項(xiàng)撥給的建房周轉(zhuǎn)金）,；二是單位或個(gè)人購(gòu)房預(yù)付款；三是國(guó)家通過(guò)建行發(fā)放的住宅建設(shè)貸款,。除此之外,，有條件的城市，按規(guī)定經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后,，各開(kāi)發(fā)公司可以同銀行采取聯(lián)合發(fā)售“住宅建設(shè)集資有獎(jiǎng)證券”等方式籌措建設(shè)資金,。



第十三條 經(jīng)批準(zhǔn)登記開(kāi)業(yè)的開(kāi)發(fā)公司，是具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng),、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧,，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中承擔(dān)國(guó)家規(guī)定的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任,。任何部門和個(gè)人不得以任何方式或借口平調(diào)、挪用,、侵吞,、私分開(kāi)發(fā)公司的房地產(chǎn)、資金,、設(shè)備,、材料和隨意攤派費(fèi)用。對(duì)侵犯開(kāi)發(fā)公司合法權(quán)益行為,，開(kāi)發(fā)公司有權(quán)抵制,、索賠經(jīng)濟(jì)損失，直至向司法機(jī)關(guān)起訴,。開(kāi)發(fā)公司必須信守經(jīng)濟(jì)合同,，提高經(jīng)營(yíng)信譽(yù)。凡不按合同規(guī)定交付房屋,，以及發(fā)生房屋質(zhì)量事故的，購(gòu)房單位或個(gè)人有權(quán)向開(kāi)發(fā)公司提出索賠,，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)嚴(yán)格按合同規(guī)定承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任,，負(fù)責(zé)賠償損失。

 開(kāi)發(fā)公司收取小區(qū)配套費(fèi)后,，不進(jìn)行小區(qū)配套同步建設(shè)的,，要負(fù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，并補(bǔ)償用戶因此而造成的損失,。



第十四條 城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)提倡采取招標(biāo),、投標(biāo)辦法，鼓勵(lì)各開(kāi)發(fā)公司參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng),，以降低工程造價(jià),，提高工程質(zhì)量,，縮短建設(shè)工期。招標(biāo)投標(biāo)辦法,，由各地（市）建委制定,。



第十五條 開(kāi)發(fā)公司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍不受地區(qū)條塊的限制，允許跨地區(qū),、跨部門進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),。各地（市）有關(guān)部門對(duì)參與本地區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的公司，在計(jì)劃安排,、資金貸款,、建設(shè)用地、動(dòng)遷安置,、材料供應(yīng)等方面要一視同仁,，為他們創(chuàng)造合理的競(jìng)爭(zhēng)條件。



第十六條 開(kāi)發(fā)公司在綜合開(kāi)發(fā)城市房地產(chǎn)時(shí),，必須按照基本建設(shè)程序辦理,，遵循先勘探設(shè)計(jì)后施工、先地下后地上的原則,，統(tǒng)籌安排好生活配套設(shè)施,，住宅小區(qū)內(nèi)的上下水、供電,、道路,、通訊和環(huán)境公共衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn),、小學(xué)幼托等要與居住用房同步建設(shè),，同時(shí)交付使用，還要搞好小區(qū)綠化,，提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量,。



第十七條 城市人民政府和有關(guān)部門應(yīng)積極支持、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)公司結(jié)合舊城改造進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè),。開(kāi)發(fā)公司改造舊區(qū)拆遷房屋,，原則上實(shí)行拆一還一（指建筑面積）的辦法。具體辦法由各地（市）建委制定,。



第十八條 開(kāi)發(fā)公司要加強(qiáng)對(duì)施工單位的建筑工程質(zhì)量管理,，實(shí)行工程質(zhì)量社會(huì)監(jiān)督和第三方認(rèn)證的制度，開(kāi)發(fā)區(qū)的單體建筑由開(kāi)發(fā)公司按照與施工單位的承包合同組織驗(yàn)收,。整個(gè)小區(qū)以至居住區(qū)房屋及生活配套設(shè)施,，要由城市建設(shè)主管部門組織房管、市政,、公用,、環(huán)衛(wèi),、園林、環(huán)保,、消防,、規(guī)劃、質(zhì)檢等有關(guān)部門共同進(jìn)行驗(yàn)收,。未經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋不準(zhǔn)出售,，房管部門不得發(fā)給產(chǎn)權(quán)證。



第十九條 開(kāi)發(fā)公司承建的城市商品住宅按國(guó)家規(guī)定不計(jì)基建規(guī)模,，實(shí)行先建后賣的辦法,。但建成銷售的房屋，購(gòu)房單位必須按規(guī)定自帶列入當(dāng)年年度計(jì)劃的基建投資指標(biāo),，否則不得發(fā)售,。開(kāi)發(fā)公司新建住宅要?jiǎng)澇鲆徊糠种苯酉騻€(gè)人出售，要求近期內(nèi)這個(gè)比例不小于30％,，并有計(jì)劃地逐步擴(kuò)大這個(gè)比例,。



第二十條 開(kāi)發(fā)公司必須貫徹政企分開(kāi)的原則。行政機(jī)關(guān)辦的開(kāi)發(fā)公司,，要在職責(zé)上,、經(jīng)濟(jì)上與行政機(jī)關(guān)徹底脫鉤。黨政機(jī)關(guān)干部擔(dān)任開(kāi)發(fā)公司經(jīng)理及公司其他職務(wù)的,，必須辭去一頭,，即辭去兼任的公司職務(wù)或辭去黨政機(jī)關(guān)的職務(wù)。

 開(kāi)發(fā)公司不行使政府部門的行政職能,。對(duì)掛有住宅辦,、統(tǒng)建辦、拆遷辦,、指揮部等多塊牌子的開(kāi)發(fā)公司,，應(yīng)從行政職能機(jī)構(gòu)中分立出來(lái)，成為真正的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,。



第二十一條 凡開(kāi)業(yè)兩年以上的開(kāi)發(fā)公司,，必須建立營(yíng)業(yè)手冊(cè)，作為考核營(yíng)業(yè)情況和參加投標(biāo),、承接任務(wù)的依據(jù)。

 開(kāi)發(fā)公司營(yíng)業(yè)手冊(cè)由省建委會(huì)同有關(guān)部門統(tǒng)一制定,。

 開(kāi)發(fā)公司要按國(guó)家有關(guān)規(guī)定每年2月底以前,，向原登記的歸口主管機(jī)關(guān)和市、縣工商行政管理局及建委,、建行提交資金平衡表或資產(chǎn)負(fù)債表,，辦理年檢注冊(cè)手續(xù),。



第二十二條 開(kāi)發(fā)公司因企業(yè)名稱、隸屬關(guān)系,、經(jīng)營(yíng)級(jí)別,、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)等改變，或公司進(jìn)行分解,、合并,、轉(zhuǎn)業(yè)、關(guān)閉,，須在原隸屬歸口主管單位核準(zhǔn)30天內(nèi),，向上一級(jí)房地產(chǎn)歸口主管部門和工商行政管理部門登記、辦理手續(xù),。



第二十三條 本規(guī)定下達(dá)后,，各地（市）歸口主管部門要會(huì)同工商行政管理、建行等部門對(duì)現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行全面檢查,、清理和整頓,。并督促開(kāi)發(fā)公司補(bǔ)辦登記、領(lǐng)證等有關(guān)手續(xù),。對(duì)于暫不完全具備條件的開(kāi)發(fā)公司,，要進(jìn)行整頓充實(shí)、限期解決,，在本規(guī)定下達(dá)一年內(nèi)仍達(dá)不到等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的,，應(yīng)取消其經(jīng)營(yíng)資格。對(duì)確實(shí)不具備經(jīng)營(yíng)條件的開(kāi)發(fā)公司,，應(yīng)立即取締,。



第二十四條 本規(guī)定自頒發(fā)之日起實(shí)行，本暫行規(guī)定由省建委負(fù)責(zé)解釋,。