湖南省商品房價格和土地開發(fā)轉讓費管理試行辦法

湖南省商品房價格和土地開發(fā)轉讓費管理試行辦法
 
（湘建經(jīng)＜1987＞67號）

第一條 為了貫徹執(zhí)行國務院《關于建筑業(yè)和基本建設管理體制改革的暫行規(guī)定》,，促進城市建設綜合開發(fā)業(yè)務的發(fā)展，特制定本辦法,。



第二條 城市建設綜合開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）經(jīng)營城市土地開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)務,，實行預算價格編制辦法，由物價局和建委共同管理,。



第三條 開發(fā)公司的商品房價格和土地開發(fā)轉讓費,，要根據(jù)不同的開發(fā)深度，不同的地域,，質量好壞和市場供求關系的原則制定,。



第四條 開發(fā)公司的商品房價格和土地開發(fā)轉讓費，由開發(fā)公司根據(jù)國家有關概、預算定額,、材料預算價格等政策規(guī)定制度,；報市基建主管部門和物價部門批準，抄送稅務部門,，建設銀行備案,。



第五條 商品房價格按下列費用組成：（計算式附表一）

 一、土地征用及拆遷費：包括土地征用補償,，勞動力安置,，房屋拆遷重建、平整土地工程等費用,。

 二,、菜田建設費。

 三,、開發(fā)區(qū)內市政公用設施建設費：

 1．供水設施,；

 2．排水設施；

 3．煤氣設施,；

 4．供熱設施,；

 5．道路、橋梁設施：包括開發(fā)區(qū)各種級別的道路,、橋梁隧道,、涵洞、地下通道,，交通指揮所,、城市廣場、停車場,；

 6．防洪排漬工程,；

 7．電力、電訊,、路燈工程費,；

 8．環(huán)境衛(wèi)生設施費；

 9．園林綠化費,；

 10,、其他公用設施費。

 四,、房屋建設工程費：

 1．勘察設計費,；

 2．建筑安裝工程費：按國家規(guī)定的預算定額，材料預算價格和取費標準進行編制,。

 五,、綜合開發(fā)管理費：按上述一至四項所列費用之和的3％計列,。

 六、貸款利息：上述一至五項所列費用之和的50％乘開發(fā)期銀行貸款利率,。

 七,、利潤率：商品住宅按上述一、四,、五,、六所列費用之和的3－5％計列，其他商品房（工業(yè),、商業(yè),、倉庫等）為5－8％計列。

 八,、土地級差費：根據(jù)不同開發(fā)地域,，以上述一至七項所列費用之和為基礎，城市中心繁華地區(qū)加級差費最高不超過6％,，一般市區(qū)最高不超過3％,。

 九、營業(yè)稅：城市維護建設稅,，教育附加費：上述一,、二、三,、四,、五、六,、七,、八項組成計稅價格乘國家規(guī)定稅率。



第六條 開發(fā)公司在銷售商品房給應交納建筑稅的購房單位時,，按銷售總值扣除第五條二,、三項所列費用后的余額作為計稅投資額，按規(guī)定代收建筑稅,，并定期匯總向當?shù)囟悇諜C關繳納,。



第七條 土地開發(fā)轉讓費按下列費用組成：（計算式附表二）

 一,、土地征用及拆遷費：按本規(guī)定第五條中的第一項所列費用,。

 二、菜田建設費,。

 三,、開發(fā)區(qū)內市政公用設施建設費：按本規(guī)定第三條的第三項所列費用。

 四,、綜合開發(fā)管理費：上述一至三項所列費用之和的3％,。

 五,、貸款利息：上述一至四項所列費用之和的50％乘開發(fā)期銀行貸款利率。

 六,、利潤率：按上述一,、四、五項之和的5％計列,。

 七,、土地級差費：根據(jù)不同開發(fā)區(qū)域。以上述一至六項所列費用之和為基礎,，繁華地區(qū)加級差費,，最高不超過6％，一般市區(qū)最高不超過3％,。

 八,、營業(yè)稅，城市維護建設稅,、教育附加費：按上述一,、二、三,、四,、五、六,、七項組成計稅價格乘國家規(guī)定稅率,。



第八條 按上述作價辦法確定的售價為最高限價，各開發(fā)公司可根據(jù)市場銷售情況向下浮動,。



第九條 第五條第三項市政公用設施建設費,，單獨列帳，?？顚Ｓ?，節(jié)余抵作下一個開發(fā)區(qū)市政建設費用。沒有開發(fā)的土地,，不得收取土地轉讓費,。



第十條 國營綜合開發(fā)公司都必須按本辦法執(zhí)行。



第十一條 本辦法從1987年1月1日起實行,。

 商品房價格計算程序及計算方式

 （表一）

代號 項 目 計 算 式

一 土地征用拆遷費 按國家規(guī)定政策和開發(fā)規(guī)劃編制概（預）算計算

二 菜田建設費 按國家規(guī)定政策和開發(fā)規(guī)劃編制概（預）算計算

三 市政公用設施建設費 按國家規(guī)定政策和開發(fā)規(guī)劃編制概（預）算計算

四 房屋建設工程費 按國家規(guī)定政策和開發(fā)規(guī)劃編制概（預）算計算

五 綜合開發(fā)管理費 （一＋二＋三＋四）×3％

六 貸款利息 （一＋二＋三＋四＋五）×50％×月貸款利率

 ×開發(fā)時間

七 利潤率 （一＋四＋五＋六）×3－5％（或5－8％）八 土地級差費 （一＋二＋三＋四＋五＋六＋七）×（3－6％）

九 營業(yè)稅,、城市維護建設稅、

 教育附加費 （一＋二＋三＋四＋五＋六＋七＋八）× 規(guī)定

 稅率

十 建筑稅 （一＋四＋五＋六＋七＋八＋九）×建筑稅率

 銷售總值 （一＋二＋三＋四＋五＋六＋七＋八＋九＋十）

 注：九項中,，營業(yè)稅以銷售收入為計稅基礎,，城市維護建設稅和教育附加費以營業(yè)稅為計稅基礎。

 土地開發(fā)轉讓費計算和計算公式

 （表二）

代號 項 目 計 算 式

1 土地征用及拆遷費 按國家規(guī)定政策和開發(fā)規(guī)劃編制概（預）

 算計算

2 菜田 建筑費 同上

3 市政公用設施建設費 同上

4 綜合開發(fā)管理費 （1＋2＋3）×3％

5 貸款利息 （1＋2＋3＋4）×50％×月貸款利率×

 開發(fā)時間

6 利潤率 （1＋4＋5）×5％

7 土地級差費 （1＋2＋3＋4＋5＋6）×（3－6％）

8 營業(yè)稅,、城市維護建設稅,、教育附加費

 （1＋2＋3＋4＋5＋6＋7）×規(guī)定稅率總 計 （1＋2＋3＋4＋5＋6＋7＋8）

注：八項中,，營業(yè)稅以銷售收入為計稅基礎、城市維護建設稅和教育附加費以營業(yè)稅為計稅基礎,。

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