• 【發(fā)布單位】河北省
• 【發(fā)布文號(hào)】冀建房(1991)517號(hào)
• 【發(fā)布日期】1991-11-22
• 【生效日期】1991-11-22
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

河北省房屋評(píng)估計(jì)價(jià)暫行辦法

河北省房屋評(píng)估計(jì)價(jià)暫行辦法

(冀建房(1991)517號(hào) 1991年11月22日)





 為了準(zhǔn)確反映房屋的價(jià)值,，合理確定房屋的價(jià)格，防止房屋價(jià)格不合理的上漲 和賤價(jià)出售,，保持房屋價(jià)格的基本穩(wěn)定,，按照以質(zhì)計(jì)價(jià)、分等定價(jià)的原則和國(guó)家有 關(guān)規(guī)定,，制定如下辦法：



 一,、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)辦法是依照被評(píng)估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn),、用料情況計(jì)算重 置完全價(jià)值,，然后按各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修,、設(shè)備等組成情況的新舊程度折扣,，而 確定現(xiàn)值。城鎮(zhèn)各種所有制房屋進(jìn)行交易,、互換,、抵押、拍賣,、典當(dāng)、轉(zhuǎn)讓,、析產(chǎn),、 兼并、價(jià)撥,、劃撥,、拆遷或以房抵債、入股,、投資等,，涉及房屋價(jià)格的活動(dòng),，均依 照本辦法評(píng)估作價(jià)。



 二,、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)原則：是以房屋重置完全價(jià)值確定各類房屋的價(jià)值為房屋評(píng) 估計(jì)價(jià)的基本原則,。



 房屋重置完全價(jià)值是指房屋評(píng)估時(shí)前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投 資。



 重置完全價(jià)值的確定,，包括建筑安裝工程造價(jià),、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi),、拆 遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段,、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價(jià)值,。



 1．建筑安裝工程造價(jià)（簡(jiǎn)稱工程造價(jià)）,，一律按房屋評(píng)估時(shí)前一年執(zhí)行的《河 北省建筑工程預(yù)算定額》及各市發(fā)布的單位估價(jià)表、《河北省統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額 單位價(jià)目表》,、河北省建筑安裝工程費(fèi)用定額以及有關(guān)規(guī)定,，編制預(yù)算成本。在編制 預(yù)算成本時(shí),，施工安裝企業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定,，省轄市按地市級(jí)企業(yè)取費(fèi)，縣或縣級(jí) 市按縣市級(jí)企業(yè)取費(fèi),；材料價(jià)格的調(diào)整系數(shù),，一律按當(dāng)年當(dāng)?shù)卣?guī)定的材料價(jià)格 調(diào)整系數(shù)及規(guī)定按實(shí)際調(diào)整的材料差價(jià)，合理確定,。工程造價(jià)為確定重置完全價(jià)置 的基礎(chǔ),。



 2．室外工程費(fèi)，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備,、電照,、甬 路和化糞井等工程費(fèi)用。



 3．土地征用費(fèi),，系指按《土地管理法》核定的征用土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi),。



 4．拆遷補(bǔ)償費(fèi)，系指拆除房屋收購(gòu)費(fèi),、臨時(shí)過渡費(fèi),、搬家費(fèi)、停業(yè)損失費(fèi)等,。



 5．房屋座落地段因素,，具體表現(xiàn)為以級(jí)差地租為基礎(chǔ)的地段差價(jià)。各市、縣 房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)各地土地級(jí)差情況,，劃分若干地段,，確定相應(yīng)的地段差價(jià)。



 朝向差價(jià),，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r,，依據(jù)房屋的不同朝向，確定 不同的差價(jià)率,。單元內(nèi)各朝向增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零,。



 樓層差價(jià)，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)多層或高層住宅的具體情況,，確定標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)格樓層和其余各樓層的差價(jià)率,。各樓層增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。



 6．根據(jù)房屋的特殊結(jié)構(gòu),，對(duì)于房屋的重置完全價(jià)值還可作出增加或減少的規(guī) 定,。對(duì)于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應(yīng)以當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)和通用的做法及厚度為基 礎(chǔ)計(jì)算調(diào)整分值,。室內(nèi)凈高,，一般居住用房以室內(nèi)凈高2．8米為基礎(chǔ)，在其他條 件不變的情況下,，每增高或降低10厘米,，房屋建筑造價(jià)即增加或減少2％左右， 可按此計(jì)算其調(diào)劑分值,。對(duì)于禮堂,、劇院以及房屋的地下室、暗樓,、借墻,、共墻等， 均可結(jié)合房屋建筑的實(shí)際情況和技術(shù),、業(yè)務(wù)上的具體規(guī)定,，作出增減價(jià)值的規(guī)定。



 三,、房屋分類：按部頒《城市房產(chǎn)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定,，房屋常用結(jié)構(gòu)分為四類 七等



 1．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框 架輕板結(jié)構(gòu)等房屋,。這類房屋一般內(nèi)外裝飾良好,，設(shè)備比較齊全。



 2．磚混結(jié)構(gòu)一等：部分鋼筋混凝土,，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、 水刷石,、水泥抹面,、涂料粉刷或清水墻等，并有陽(yáng)臺(tái),，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅 或非住宅房屋,。



 3．磚混結(jié)構(gòu)二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu),。外墻是清水墻,， 沒有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其它房屋,。



 4．磚木結(jié)構(gòu)一等：材料上等,、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木（石料）結(jié)構(gòu)，這類房屋一般 是外部有裝修處理,，內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級(jí)房屋,。



 5．磚木結(jié)構(gòu)二等：結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好,，一般外部沒有裝修處理,，室內(nèi)有專 用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋,。



 6．磚木結(jié)構(gòu)三等：結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單,、材料較差，室內(nèi)沒有專用上,、下水等設(shè)備,，較 低級(jí)的磚木結(jié)構(gòu)房屋。



 7．簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：如簡(jiǎn)易樓,、平房,、木板房、磚坯,、土草房,、竹木捆綁房等。



 在評(píng)估時(shí),，如建筑情況復(fù)雜,，各地可根據(jù)具體情況，在每等內(nèi)可再分級(jí),。有些 房屋介于兩個(gè)等級(jí)之間,，應(yīng)以主要結(jié)構(gòu)為主定級(jí)。



 四,、房屋耐用年限及殘值率：



 五,、房屋新舊程度的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：房屋新舊程度評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)（見附表一）,，是根據(jù)部 頒《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，參考典型代表城市的有關(guān)資料確定,，原則上 將房屋按常用結(jié)構(gòu)分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu),、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)四種類型,。 這四種類型房屋的新舊程度，都是以各類房屋的結(jié)構(gòu),、裝修,、設(shè)備三個(gè)組成部分十 二個(gè)工種項(xiàng)目的狀況評(píng)估的。評(píng)估的房屋新舊程度,，應(yīng)與相應(yīng)的質(zhì)量等級(jí)相吻合,。 如下表：



 六、房屋建筑面積的計(jì)算：房屋評(píng)估計(jì)價(jià)一律按房屋的建筑面積（平方米）計(jì) 算其價(jià)值,。戶建筑面積計(jì)算公式：



 本棟房屋總建筑面積

 戶建筑面積＝戶使用面積×－－－－－－－－－－

 本棟房屋總使用面積



 房屋建筑面積按國(guó)家經(jīng)委《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定計(jì)算,。房屋使用面積按 建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算（其規(guī)定附后）。



 七,、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)方法：以房屋的建筑面積（平方米）,、按測(cè)定的重置單價(jià)計(jì)算 房屋重置完全價(jià)值（原值），根據(jù)評(píng)估的房屋新舊程度,，計(jì)算房屋現(xiàn)值（凈值）,。其 計(jì)算公式如下：



 1．房屋重置完全價(jià)值（原值）＝房屋建筑總面積×房屋重置單價(jià)±房屋的增 減價(jià)值



 2．房屋現(xiàn)值（凈值）＝房屋重置完全價(jià)值（原值）×評(píng)估的房屋新舊程度（％）



 3．房屋應(yīng)提折舊＝房屋重置完全價(jià)值（原值）－房屋現(xiàn)值（凈值）。



 4．年折舊額＝房屋重置完全價(jià)值（原值）×（1－殘值率）÷耐用年限



 5．年折舊率＝年折舊額÷房屋重置完全價(jià)值（原值）×100％



 6．尚可使用年限＝房屋的耐用所限×評(píng)估的房屋新舊程度（％）



 八,、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)工作程序：



 1．凡進(jìn)行房屋評(píng)估作價(jià)的單位和個(gè)人,，必須持有關(guān)證件向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管 理處（所）申報(bào)，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處（所）安排專業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估作價(jià),。



 2．評(píng)估人員要對(duì)房屋圖卡資料復(fù)查核對(duì),，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、測(cè)繪,、評(píng)議,，準(zhǔn)確 丈量房屋的建筑面積、使用面積,，調(diào)查房屋的建筑年代,、朝向、層次和用途,，按照 房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)勘察記錄房屋的結(jié)構(gòu),、裝修、設(shè)備的完損等級(jí),、新舊程度和房屋的增 減價(jià)值,。



 3．整理勘察記錄,，計(jì)算房屋的重置完全價(jià)值（原值）、現(xiàn)值（凈值）,，尚可使 用年限,、殘值等,。



 4．整理填寫房屋完損等級(jí)勘估表和房屋價(jià)值評(píng)估表（見附表二,、三），作為提 供確定房屋價(jià)格的依據(jù),。



 九,、各市、縣房地產(chǎn)主管部門可依據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,，制定具體實(shí)施細(xì)則,。



 房屋建筑面積和使用面積的計(jì)算



 一、房屋建筑面積的計(jì)算



 房屋建筑面積是指一幢房屋的總面積,。從房屋的外墻勒腳線以上的外圍水平面 積算起,，包括結(jié)構(gòu)本身（如墻、柱）占用的面積在內(nèi),。多層建筑按各層建筑面積總 和計(jì)算,。



 國(guó)家經(jīng)委頒布《建筑面積計(jì)算規(guī)則》如下：



 1．計(jì)算建筑面積的范圍



 （1）單層建筑物不論其高度如何均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒 腳以上的外圍水平面積計(jì)算,。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者,，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。



 （2）高低聯(lián)跨的單層建筑物,，如需分別計(jì)算建筑面積,，當(dāng)高跨為邊跨時(shí)，其 建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中 柱外邊線的水平寬度計(jì)算,；當(dāng)高跨為中跨時(shí),，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表 面間的水平長(zhǎng)度乘以中柱外邊線的水平寬度計(jì)算。



 （3）多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計(jì)算,，其底層按建筑物外 墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算,，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。



 （4）地下室,、半地下室,、地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù),、商店,、地下指揮部等及相應(yīng)出口 的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì) 算,。



 （5）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用,，層高2．2米的,，按架空層外圍的水 平面積的一半計(jì)算建筑面積。



 （6）坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用,，層高超過2．2米時(shí),，按圍護(hù) 結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。



 （7）穿過建筑物的通道,、建筑物內(nèi)的門廳,、大廳不論其高度如何，均按一層 計(jì)算建筑面積,。門廳,、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。



 （8）圖書館的書庫(kù)按書架層計(jì)算建筑面積,。



 （9）電梯井,、提物井、垃圾道,、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積,。



 （10）舞臺(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。



 （11）建筑物內(nèi)的技術(shù)層,，層高超過2．2米的,，應(yīng)計(jì)算建筑面積。



 （12）有柱雨篷按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積,；獨(dú)立柱的雨篷按頂蓋的水 平投影面積的一半計(jì)算建筑面積,。



 （13）有柱的車棚、貨棚,、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積,；單排柱、 獨(dú)立柱的車棚,、貨棚,、站臺(tái)等按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。



 （14）突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間,、水箱間,、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外 圍水平面積計(jì)算建筑面積。



 （15）突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積,。



 （16）封閉式陽(yáng)臺(tái),、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積,。凹陽(yáng)臺(tái),、挑陽(yáng) 臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。



 （17）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊,、檐廊按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑 面積,。無柱的走廊,、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。



 （18）兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊,，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積,。 無頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積,。



 （19）室外樓梯做為主要通道和用于疏散的,，均按每層水平投影面積計(jì)算建 筑面積；樓內(nèi)有樓梯的,，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積,。



 （20）跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物,，按其水平投影面積計(jì)算 建筑面積，多層者按多層計(jì)算,。



 2．不計(jì)算建筑面積的范圍



 （1）突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾,，如柱、垛,、勒腳,、臺(tái)階、無柱雨篷等,。



 （2）檢修,、消防等用的室外爬梯。



 （3）層高在2．2米以內(nèi)的技術(shù)層,。



 （4）構(gòu)筑物,，如：獨(dú)立煙囪、煙道,、油罐,、水塔、貯油（水）池,、貯倉(cāng),、圓 庫(kù)、地下人防干,、支線等,。



 （5）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái),、及利用建筑物的空間安置箱罐的平 臺(tái),。



 （6）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布,、布景的天橋,、挑臺(tái),。



 （7）單層建筑內(nèi)分隔的操作間、控制室,、儀表間等單層房間,。



 （8）層高小于2．2米的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層,。



 二,、房屋使用面積的計(jì)算



 使用面積按部頒《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算。其規(guī)定：



 1．套內(nèi)使用面積包括臥室,、起居室,、過廳、過道,、廚房,、衛(wèi)生間、廁所,、貯 藏室,、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總面積。



 2．躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積,。



 3．不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪,、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積,。



 4．內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入使用面積,。